- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
الزام به ایفای تعهد در دعاوی ملکی چه معنایی دارد و چه شرایطی باید رعایت شود؟ در هر قرارداد معوض غیر مجانی مانند بیع و اجاره و معاوضه، چون طرفین به دنبال سودجویی بیشتر هستند، طبیعتاً تعهداتی را در قبال یکدیگر بر عهده میگیرند. چنانچه هر یک از طرفین در انجام تعهد خود تاخیر نماید و به موقع آن را انجام ندهد، طرف دیگر مستحق مطالبه حقوق خویش و الزام متعهد به ایفای تعهدات و مطالبه خسارت میباشد.
دعاوی الزام به ایفای تعهد ملکی نظیر الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایانکار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم نسق زراعی میباشند.
در این مقاله وکیل ملکی در تهران بطور کاربردی دعوی الزام به ایفای تعهد ملکی و مراحل و شرایط آن را بیان میکند. ضمن اینکه شما میتوانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
ارکان دعوی الزام به ایفای تعهد
فهرست مطالب
▪︎ عقدی صحیح و لازمالاجرا وجود داشته باشد. قرارداد موضوع دعوی نباید فسخ، منفسخ یا باطل شده باشد و یا شرایط هر یک به نحوی محقق شده باشد. چرا که دادگاه ابتدا وجود عقد و صحت آن بررسی میکند.
▪︎ زمان اجرای تعهد ملکی فرا رسیده باشد. طلبکار نمیتواند قبل از رسیدن موعد اجرا، انجام آن را از متعهد درخواست کند.
▪︎ مورد تعهد جنبه فرعی داشته باشد نه اصلی. به این معنی که اجرای تعهد، مقصود اصلی قرارداد نباشد (تعدد مطلوب) و پس از رسیدن زمان مقرر نیز قابل اجرا باشد.
▪︎ چنانچه اجرای تعهد در زمانی مشخص مقصود اصلی قرارداد باشد (وحدت مطلوب) فقط در همان تاریخ، قابل اجرا خواهد بود. پس از آن الزام به ایفای متعهد امکانپذیر نمیباشد. در این صورت باید مسیر فسخ و مطالبه خسارت را در پیش گرفت.
▪︎ وقوع قوه قاهره (فورسماژور) که مانع انجام تعهد میباشد. در این صورت متعهد برای معافیت از خسارت قراردادی باید قوه قاهره را در دادگاه ثابت کند.
بیشتر بدانید:
مراحل دعوای الزام به ایفای تعهد
- دادگاه صالح به رسیدگی الزام به ایفای تعهد ملکی مانند الزام به تحویل ملک، دادگاه عمومی حقوقی محل ملک است. دادگاه صالح به رسیدگی مال منقول مانند مطالبه ثمن قرارداد، دادگاه محل اقامت خوانده طبق نشانی وی در سامانه ثنا است.
- دعوای الزام به ایفای تعهد، دعوای مالی است. هزینه دادرسی ۳/۵ درصد ارزش منطقهای ملک میباشد.
- خواسته دعوی الزام به ایفای تعهد شامل الزام به تکمیل و تحویل ملک، اخذ پایانکار، اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه وجه التزام به مبلغ … ریال بعلاوه خسارات دادرسی است.
- حکم صادره تأسیسی است. پس از قطعیت و ابلاغ رای، با درخواست اجرا از سوی محکومله (خواهان)، اجرائیه توسط دادگاه نخستین صادر میشود.
شرط مباشرت متعهد در قرارداد ملکی
گاهی در قرارداد تعهدات ملکی، مباشرت متعهد شرط میشود. به این معنا که انجام کار توسط شخص متعهد منظور اصلی طرف قرارداد است برای مثال، قرارداد مشارکت در ساخت که انجام کار توسط سازنده مورد نظر است. در این صورت شخص دیگری حق اجرای قرارداد را ندارد. چنانچه متعهد مورد قرارداد را انجام ندهد، دادخواست الزام وی به انجام تعهد به دادگاه تقدیم میشود. در صورت عدم امکان اجبار وی به هر نحو در مرحله اجرای احکام، برای محکومله حق فسخ ایجاد میشود.
گاهی مباشرت شخص در قرارداد شرط نمیباشد. در اینجا چنانچه متعهد موضوع عقد را انجام ندهد، دعوای الزام به ایفای تعهد اقامه میشود. پس از حکم قطعی در مرحله اجرا، چنانچه محکومعلیه (متعهد) مفاد حکم را انجام ندهد، محکومله (طلبکار) میتواند کار را خود یا توسط دیگری انجام دهد. هزینههای انجام تعهد از طریق توقیف اموال متعهد و فروش آن برداشت میشود.
الزام به ایفای تعهد و حق حبس
در هر قرارداد معوضی به موجب ماده ۳۷۷ قانون مدنی هر یک از طرفین میتوانند از حق حبس استفاده کنند. در بسیاری موارد، خواهان تعهد قراردادی را انجام نمیدهد. با این حال دعوای الزام به ایفای تعهد بر علیه طرف مقابل اقامه میکند. این در حالی است که خوانده در واقع از حق حبس مقرر در ماده مذکور استفاده نموده و به تعهدش عمل نکرده است.
حق حبس در صورتی اعمال میشود که ۱- عقد معوض و غیررایگان باشد ۲- زمان هر دو تعهد یکی باشند یا تعهد طرفی که به حق حبس استناد میکند بعد از تعهد طرف مقابل باشد. دادگاه پس از احراز وقوع قرارداد و صحت آن و رسیدن موعد اجرای قرارداد، خوانده را محکوم به اجرای تعهداتش طبق خواسته دعوی مینماید.
ایفای تعهد ملکی و وجه التزام
معمولاً طرفین در قراردادهای ملکی جهت نقض تعهد در موعد مقرر، جریمه تعیین میکنند. وجه التزام یا خسارت قراردادی ضمانت اجرای تخلف متعهد از انجام تعهد ملکی است. وجه التزام مبلغی مقطوع است که بابت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام، طرفین قرارداد نسبت به آن توافق میکنند. خواهان در دعوای الزام به ایفای تعهد میتواند خسارت قراردادی را نیز مطالبه کند. دادگاه در صورت احراز استحقاق خواهان، در خصوص هر دو خواسته رای صادر مینماید.
بیشتر بدانید:
ممکن یا ناممکن بودن انجام تعهد
انجام تعهدی که ضمن قرارداد ملکی پیشبینی میشود باید ممکن و قابل اجرا باشد و متعهد بتواند از عهده آن بر آید. به عبارتی عملی نباشد که انجام آن نامقدور باشد به طوری که متعهد و شخص دیگری نتواند آنرا انجام دهد. در این صورت تعهد غیر ممکن است و در نتیجه نمیتوان ضمانت اجرایی برای آن قائل شد. در نتیجه امکان اقامه دعوی الزام به ایفای تعهد برای متعهدله امکانپذیر نخواهد بود.
تعهد غیر ممکن یا مطلق است یا نسبی. تعهد غیر ممکن مطلق یعنی هیچ کس نمیتواند آن را انجام دهد چون ذات کار قابلیت اجرایی ندارد. برای مثال الزام به حفر چاه که به موجب قانون توزیع عادلانه آب، غیر مجاز و ممنوع است. تعهد غیر ممکن نسبی یعنی متعهد قادر به انجام نباشد، اما شخص دیگری بتواند کار را انجام دهد. گاهی، مانع انجام تعهد دائمی است و هیچکس قادر به انجام آن نیست مانند تغییر قانون. در مواردی مانع انجام تعهد موقتی است و پس از رفع مانع قابل اجرا میباشد مانند در رهن بودن ملک در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
الزام به ایفای تعهد ملکی و قوه قاهره
قوه قاهره به هر حادثه یا عامل خارجی غیر قابل پیشبینی و غیر قابل دفع گفته میشود. چنانچه طول اجرای قرارداد، قوه قاهره حادث شود، متعهد جهت مبرا شدن از مسئولیت قراردادی در زمان فورسماژور میبایست مراتب را به اطلاع طرف قرارداد( متعهدله) برساند. از این تاریخ تا رفع مانع قرارداد معلق میشود.
بیشتر بدانید:
در صورت وقوع قوه قاهره دو حالت پیش میآید:
۱- اجرای تعهد به طور موقت غیر ممکن میشود، در اینجا قرارداد تا زمان رفع حادثه به قوت خود باقی است.
۲- اجرای تعهد را به طور دائم غیر ممکن میکند در اینصورت قرارداد منفسخ و منحل میشود. چنانچه توافقی در مورد انفساخ قرارداد و تکالیف طرفین برای بعد از آن صورت گرفته باشد، مطابق آن عمل میشود. در غیر اینصورت شرایط قرارداد به پیش از امضاء آن بر میگردد.
مصادیق قوه قاهره نظیر سیل، زلزله، جنگ، اعتصابات عمومی، تغییر قانون، بیماری همهگیر و عمل متعهدله است. در صورت عدم انجام تعهد به واسطه وقوع قوه قاهره، متعهد برای رهایی از مسئولیت و خسارات قراردادی، در دعوای الزام به ایفای تعهد ملکی باید بتواند وقوع قوه قاهره را ثابت کند.
اجرای حکم الزام به ایفای تعهد
پس از صدور حکم قطعی الزام به ایفای تعهد، به درخواست محکومله اجرائیه صادر و به محکومعلیه ابلاغ میشود. حکم الزام مانند سایر احکام قطعیت یافته برای اینکه به سرانجام برسد، باید اجرا شود. دادورز اجرای احکام بر اساس ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مرتبط طبق مفاد رای صادره اقدامات لازم اجرایی را بعمل می آورد.
طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی: “هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکومعلیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشدمحکومله میتواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکومعلیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین مینماید. وصول هزینه مذکور و حقالزحمه کارشناس از محکومعلیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.
▪︎ به موجب این ماده، محکومله میتواند در مرحله اجرا مورد حکم را توسط دیگری انجام دهد و هزینههای اجرا را از مال محکومعلیه برداشت کند. همچنین میتواند با انجام کارشناسی و برآورد هزینهها، مورد تعهد را انجام و مخارج آن را از اموال محکومعلیه وصول کند. در مواردی که انجام تعهد ملکی باید توسط شخص متعهد انجام شود و دیگری قادر به انجام آن نبوده و امکان اجرای آن نباشد، متعهدله ناگزیر به فسخ قرارداد میباشد.
هیات عالی نشست قضایی استان خراسان رضوی-مشهد مورخ ۱۳۹۷/۵/۴ در این خصوص چنین اظهارنظر میکند: نسخ ماده ۷۲۹ ق. آ. د. م سابق تأثیری در خصوص امکان اخذ جریمه مالی از محکوم علیهی که اجرای تعهد موضوع حکم قطعی قائم به شخص او است و از اجرای آن امتناع می کند، ندارد و جز اخذ جریمه مالی ضمانت اجرای دیگری در قانون پیش بینی نشده است؛ لکن به نظر میرسد با وجود تبصره ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و فقدان نص صریح در ق. آ. د. م بر خلاف مقرره ماده ۷۲۹ ق. آ. د. م سابق، تعیین جریمه مالی از سوی دادگاه صادر کننده رأی و به تبع آن صدور اجرائیه مبتنی بر مقررات قانونی و بلامانع است.
ممکن است، مورد حکم الزام محکوم علیه به انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی باشد. در این صورت، اگر محکومعلیه به اختیار اقدام به تنظیم سند رسمی ننماید، نماینده دادگاه (دادورز اجرای احکام) از باب “قاعده الحاکم ولی الممتنع” به جای محکومعلیه در زمان معین در یکی از دفاتر اسناد رسمی سند را منتقل مینماید.
در این موارد، غالباً محکومعلیه بابت انجام مقدمات سند شامل استعلام از شهرداری، اداره ثبت، اداره دارایی و سایر مراجع دولتی همکاری نمیکند. بنابراین محکومله ناچار به پرداخت هزینهها با اجازه دادگاه میباشد. محکومله میتواند هزینههایی که نموده را با استناد به قبوض پرداختی از اموال محکوم برداشت نماید.
کلام آخر
تعهدات ملکی که از قرارداد نشات میگیرند باید در زمان معین انجام شوند در غیر این صورت طرف مقابل دعوی الزام به ایفای تعهد مطرح مینماید. در این دعوی باید به شروط مقرر بین طرفین و تمدید مهلت و شرایط و اوضاع و احوال موجود توجه شود. برای اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی با شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ تماس نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر حکم اجرا شود و بعداً دادنامه فسخ گردد چه باید کرد؟
بعد از فسخ و نقض دادنامه، دادورز موضوع را به حالت قبل از اجرا اعاده مینماید.
۲- هزینه اجرایی حکم چه میزان است؟
هزینه اجرای حکم الزام به ایفای تعهد ملکی مطابق میزان تقویم دادخواست است.
۳- خسارات دادرسی شامل چه مواردی میشود؟
خواهان باید خسارات دادرسی را در ستون خواسته ذکر کند. خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حقالوکاله وکیل، هزینه کارشناس، نیم عشر اجرایی و سایر هزینههای دادرسی میباشد.
۴- آیا میتوان بدون دعوی الزام، قرارداد را منحل نمود؟
اگر در قرارداد شرط فسخ پیشبینی شده باشد بدون الزام به ایفای تعهد، قابل فسخ است.
با سلام خدمت وکیل محترم با تشکر از مطالب اموزنده شما..سوالی داشتم خوشحال میشوم جواب بفرمایی..من ملکی خریداری کردم و هم زمان تحویل گرفتم و قرار شد دو ماه بعد بروم محضر.من روز محضر الباقی ثمن را با یک چک بانکی اوردم محضر و متوجه شدم فروشنده سند را بابت وام شرکت خودش ضمانت گذاشته .الان رای قطعی به نفع من امده به فک رهن بدهوار و ضمان باید مشترکا پرداخت نمایید و الزام به تنظیم سند ..سوالم اینجاست ایا سند رهنی ربطی به بنده دارد یا نه..ایا اجرا میتواند موضوع را تفتیک کنه سند را به نام بزنه و بانک از انها شکایت کنند برای طلبش..یا من باید پرداخت کنم بعدا از فروشنده بگیرم
باسلام و وقت بخیر، تا زمانی که ملک از رهن بانک خارج نشده و فک رهن نشده دفترخانه سند را تنظیم نمی کند. بنابراین در مرحله اجرا اگر بدهکار و فروشنده طوعاً و به اختیار فک رهن نمودند که شما می توانید سند را به نام خود بزنید. در غیر این صورت می توانید بدهی را پرداخت نموده سپس به موجب دادخواست وجه پرداختی را از بدهکار مطالبه نمایید.