انواع سند مالکیت ملک

سند مالکیت سندی رسمی است که پس از انجام تشریفات قانون ثبت در دفتر املاک به نام مالک ثبت می شود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی که سند رسمی به نام وی ثبت شده یا وراث قانونی وی را مالک می شناسد.

در نوشته حاضر، به طور کاربردی به بیان انواع سند مالکیت، ویژگی های هر یک و آثار آنها پرداخته شده است.

سند مالکیت  تک برگ

سند مالکیت سندی رسمی است که پس از انجام تشریفات قانون ثبت در دفتر املاک به نام مالک ثبت می شود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی که سند رسمی به نام وی ثبت شده یا وراث قانونی وی را مالک می شناسد.

سند مالکیت تک برگ سندی رسمی است که دارای ویژگی‌های منحصر به فرد می باشد. اوصاف این سند عبارت است از: داشتن بارکد امنیتی، مشخصات کامل مالک، نشانی دقیق ملک، نقشه کاداستر بر اساس نقشه های هوایی محل، شناسنامه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات از جمله مشخصات اسناد تک برگ می باشند. در حال حاضر اسناد مالکیت در ادارات ثبت به شکل تک برگ صادر می شود.

ظهر سند، مشخصات صورتمجلس تفکیکی ملک از قبیل حقوق انتفاعی و ارتفاقی، پارکینگ و انباری با ذکر مساحت هر یک آورده می شود.

از طریق آدرس پایگاه اینترنتی http://estate.ssaa.ir می توان به اطلاعات ملک شامل نوع ملک خانه، مغازه یا…، طلق بودن یا نبودن، مساحت، نوع کاربری، بازداشتی یا عدم آن، در رهن بودن یا نبودن، مشخصات مالک و شماره چاپی سند دسترسی پیدا کرد.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

سند مالکیت دفترچه ای

سند دفترچه ای سندی است که با سرب پلمپ شده و پلمپ مزبور به صورت یک منگوله از یک تکه نخ آویزان است. عملیات پلمپ به دلیل محافظت از مندرجات سند است. از مشکلات و معایب این سند فقدان آدرس ملک، نقشه کروکی و کاداستر بود. معایب موجود در دفترچه های قدیمی در اسناد مالکیت جدید مرتفع شده و امروز در اسناد تک برگ همه مشخصات ملک و مالک درج شده است.

تا سال ۱۳۹۰ اسناد مالکیت به صورت دفترچه ای صادر میشد و ضمن آن همه نقل و انتقالات به صورت دست نویس درج می شد. از آن تاریخ به بعد با درخواست مستقیم مالک از اداره ثبت محل، اسناد دفترچه ای پس از استعلام از شهرداری و تسویه بیمه تامین اجتماعی در خصوص مورد تبدیل به سند تک برگ شد.

سند مالکیت المثنی

به موجب ماده ۱۲۰ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت و تبصره های آن، در سه مورد سند مالکیت المثنی از سوی اداره ثبت محل ملک صادر می شود: ۱- در صورت مفقود شدن سند؛ ۲- در مواردی که سند کلاً یا جزئاً از بین برود؛ ۳- چنانچه سند مالکیت نزد شخص ثالث باشد و استرداد آن حتی با صدور اجرائیه ممکن نباشد.

در مواردی که سند مالکیت مفقود می شود، مالک می تواند پس از اثبات مفقودی، نسبت به اخذ سند المثنی اقدام نماید. برای این منظور، می بایست به اداره ثبت محل مراتب گم شدن سند را اعلام و صدور المثنی را درخواست نماید.

به ضمیمه تقاضای کتبی مالک، استشهادیه ای که سه نفر شاهد آن را امضا نموده اند به تایید نیروی انتظامی یا دفترخانه اسناد رسمی رسانده می شود. در این صورت اداره ثبت پس از دریافت درخواست و نشر آگهی در یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار صدور المثنی را در دفتر املاک ثبت می نماید.

هر زمان به سند مالکیت اصلی دسترسی پیدا شود، اگر با سند المثنی معامله ای نشده باشد المثنی ابطال می گردد و مراتب طی بخشنامه به کلیه دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می شود. چنانچه در فاصله زمانی تا پیدا شدن سند، معامله ای صورت گرفته باشد، سند مالکیت اصلی اخذ و ابطال می گردد.

اگر سند نزد شخص ثالث باشد و حکم قطعی دادگاه مبنی بر استرداد صادر شده باشد و با صدور اجرائیه هم امکان استرداد نباشد، محکوم له می تواند با مراجعه به اداره ثبت به استناد حکم صادره درخواست سند المثنی نماید. در این صورت نیازی به ارائه استشهادیه نمی باشد.

در مواردی که بخشی از سند سوخته، پاره و… شده باشد، اداره ثبت سند مالکیت ناقص را اخذ و بایگانی نموده و سند المثنی صادر می نماید.

سند مالکیت اعیانی

گاهی اوقات، سند مالکیت عرصه (زمین) در دفتر املاک ثبت می شود و دیگری غیر از مالک زمین و با اجازه وی اقدام به ساخت اعیانی از قبیل بنا، درخت، حق ریشه در آن می نماید.

هرگاه بین مالک عرصه و شخص دیگری قرارداد رسمی مبنی به ساخت اعیانی منعقد گردد، به موجب این قرارداد طرف معامله می تواند پس از احداث بنا از اداره ثبت درخواست صدور سند اعیانی نماید. متعاقباً اداره ثبت با معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی که با اعلام قبلی به مالک عرصه و مجاورین صورت گرفته، سند اعیانی صادر می نماید.

در این صورت چنانچه معترضی وجود داشته باشد، از تاریخ تنظیم صورت مجلس ظرف سی روز می تواند در دادگاه صالح شکایت و گواهی آن را به اداره ثبت ارائه نماید. پس از ارائه گواهی شکایت، از صدور سند مالکیت اعیانی تا تعیین تکلیف نهایی دادگاه خودداری می گردد. اگر در این مدت اعتراضی نشود سند صادر و تسلیم متقاضی می گردد.

نمونه شایع این گونه اسناد، صدور سند اعیانی به نام مستاجر ملک اوقافی است که به موجب اجاره نامه رسمی فی مابین اوقاف و مستاجر و احداث بنا، مستاجر از اداره ثبت تقاضا می نماید.

سند ورثه بدون کسر بهای اعیانی زوجه

بعد از اصلاحات قانون مدنی در سال ۱۳۸۷، زوجه از کلیه اموال منقول و بهای اموال غیر منقول متوفی از قبیل خانه، بنا، زمین و… ارث می برد. ممکن است، ورثه با مراجعه به اداره ثبت، درخواست صدور سند مفروزی بر اساس تقسیم نامه نمایند. با این عنوان که بدون کسر بهای ثمن (یک هشتم) یا ربع (یک چهارم) اعیانی سند مالکیت صادر گردد.

بیشتر بدانید:

سهم الارث زوجه و نحوه تقسیم آن

در این صورت پس از ثبت درخواست، موضوع جهت محاسبه سهم زوجه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد. بعد از اعلام و ابلاغ نظریه کارشناسی، مبلغ تعیینی از سوی ورثه به حساب سپرده ثبت واریز می گردد و مراتب به زوجه ابلاغ می گردد. چنانچه زوجه اعتراضی داشته باشد، ظرف یکماه در دادگاه حقوقی صالح طرح دعوا کرده و گواهی آن را به اداره ثبت ارائه می دهد.

در صدور شکایت زوجه سند مالکیت ورثه تا تعیین تکلیف نهایی دادگاه صادر نمی شود‌. اما اگر اعتراضی واصل نگردد، اداره ثبت اقدام به صدور سند به نام ورثه بدون کسر بهای ثمن یا ربع اعیانی خواهد نمود.

سند مالکیت  مشاع

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد در اینجا مالکین در ذره ذره ذرات ملک شریک و سهیم هستند. برخی اسناد رسمی دارای دو یا چند مالک هستند که نمونه آن اسناد موروثی است. در مورد این املاک فروش مفروزی (ششدانگ) قانونی نمی باشد.

هر یک از مالکین مشاعی می توانند  با در دست داشتن سند مالکیت، کارت شناسایی، قبوض ملک و تسویه عوارض شهرداری به اداره ثبت محل مراجعه و تقاضای تبدیل سند مشاع به ششدانگ نسبت به سهم خود نمایند.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

سند تفکیکی

تفکیک عبارت است از عملیات اداری ثبت مبنی بر اینکه ملک مشاع یا غیرمشاع به چند قطعه معین تبدیل گردد. پس از ثبت ملک در دفتر اسناد رسمی و با تقاضای مالک، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفکیکی اقدام به صدور سند مالکیت تفکیکی می کند. درخواست تفکیک فقط از مالک عین پذیرفته می شود بنابراین مستاجر نمی تواند چنین تقاضایی نماید.

سند مفروزی

سند مفروزی سندی است که به موجب آن یک نفر مالک ششدانگ ملک است. در مقابل  سند مشاعی است که بیش از یک مالک دارد. گاهی مالک مشاعی به صورت مفروزی متصرف ملک مشاع است لذا از این طریق می تواند درخواست صدور سند مالکیت مفروزی نماید.

نظر برخی محاکم حقوقی بر این است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع از سوی برخی شرکا منوط به وجود تقسیم نامه بین مالکین می باشد. چراکه یکی از شرکا بدون اذن سایرین نمی تواند سند مفروزی اخذ نماید.

سند اوقافی

یکی از انواع سند مالکیت، سند اوقافی است. وقف به معنای حبس کردن مال در جهت مصرف در امور عام المنفعه و خیریه می باشد. مالی قابل وقف است که بهره برداری از آن ولو به مدت طولانی موجب از بین رفتن اصل مال نگردد.

گاهی ششدانگ عرصه و اعیان ملک موقوفی متعلق به شخص یا اشخاص متعدد است. ممکن است عرصه متعلق به شخصی باشد و اعیان متعلق به دیگری باشد. مثال آن اجاره نامه های رسمی تنظیمی بین اداره اوقاف و مستاجر یا مستاجرین موقوفه است. به موجب آن سالیانه یا به طور یکجا مستاجر مبلغی تحت عنوان پذیره به اوقاف پرداخت می نماید.

اگر کسی زمین یا خانه موقوفه را بدون اطلاع از وقفی بودن آن خریداری نماید و متعاقباً سند باطل گردد، خریدار ناآگاه می تواند از باب قاعده غرر، خسارات وارده را از فروشنده ای که وی را فریب داده مطالبه نماید.

تفاوت سند اوقافی با سند شخصی در این است که در مورد اسناد موقوفه، خریدار باید علاوه بر پرداخت اجاره بها (پذیره) چنانچه بخواهد هرگونه تغییرات یا خرید و فروشی نسبت به ملک نماید می بایست از اداره اوقاف مجوز آن را کسب نماید.

مستاجر سند اوقافی مالکیتی نسبت به عرصه ندارد لکن دارای حقوق استیجاری شامل مالکیت اعیانی یا حق زارعانه است که برای مستاجر حق مکتسبه به وجود می آورد.

سند وکالتی

سند وکالتی وقتی تنظیم می شود که فروشنده رسمی ملک را رسماً به خریدار انتقال نمی دهد. لکن وکالتی به وی می دهد که به موجب آن بتواند مباشرتاً پس از انجام تشریفات مقدماتی، سند را به نام خود منتقل نماید. امروزه معامله ملک با سند وکالت امری رایج و مرسوم است که بیشتر در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی صادر می شود.

بیشتر بدانید:

وکالت فروش ملک چیست؟ ویژگی ها و معایب آن

در مواقعی فقدان سند ثبتی موجب صدور وکالتنامه می گردد که نمونه آن معاملات قولنامه ای در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی می باشد. این گونه املاک با وکالت فروش که بلاعزل است منتقل می گردند. سند وکالت متعاقب مبایعه نامه یا قولنامه فی مابین و از سوی فروشنده در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

سند مالکیت  صلح نامه

عقد صلح عقدی است که در جهت رفع تنازع موجود یا انعقاد عقد می باشد. عقد صلح را می توان جایگزین سایر عقود نمود بدون اینکه اوصاف خاصه آن عقود به آن تعلق بگیرد. این قرارداد گاهی مجانی منعقد می شود و گاهی معوض و دارای عوض معامله است.

طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، صلحنامه باید به طور رسمی ثبت شود در غیر این صورت در محاکم و ادارات دولتی فاقد اعتبار است. سند صلحنامه از جمله اسناد مالکیت ملکی محسوب می شود که در اثر آن دارنده، مالک رسمی ملک شده و می تواند از مزایای آن بهره مند گردد.

سند انتقال اجرایی

سند انتقال اجرائی سندی است که به موجب آن تمام یا بخشی از ملک در اجرای احکام دادگستری یا اجرائیات ثبت از سوی نماینده دادگاه حسب مورد به نام خریدار مزایده یا خریدار ملک در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی انتقال داده می شود. مالک می تواند بر اساس سند اجرایی صادره، درخواست صدور سند مالکیت تک برگ از اداره ثبت نماید.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

سند انتقال اجرایی سند مالکیت رسمی محسوب می شود که بر اساس آن، انتقال گیرنده می تواند در صورت عدم تخلیه ملک از سوی متصرف‌، خلع ید وی را از دادگاه بخواهد.

در مواردی که تشریفات انجام مزایده تا انتقال سند اجرایی مطابق قانون اجرای احکام مدنی اجرا نشده باشد، مالک سابق می تواند دادخواست ابطال عملیات اجرایی و ابطال سند انتقال اجرایی را به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.

سند ملک موات

اراضی موات به زمین هایی گفته می شود که سابقه کشت و زرع در آنها وجود نداشته باشد. این گونه اراضی متعلق به دولت بوده و اشخاص هیچ حقی نسبت به آنها ندارند. اراضی موات به نام دولت ثبت و سند مالکیت صادر می گردد.

وزارت مسکن و شهرسازی متولی این امر بوده و به نمایندگی از دولت اقدام به تملک این اراضی می نماید. اگر اراضی، ملی تشخیص داده شود و دارای سابقه ثبت و به نام اشخاص باشند، اداره ثبت اقدام به ابطال اسناد مالکیت خصوصی نموده و سند به نام دولت صادر می گردد.

سند اصلاحات ارضی

اصلاحات ارضی به مجموعه عملیاتی گفته می شود که در خصوص زمینهایی که زارعین در آنها کشت و زرع می کردند در سه مرحله مقررات آن تصویب و اجرا شد.

به موجب آن با تقسیم اراضی به قطعات کوچکتر زارعین صاحب نسق صاحب زمین گردیدند. بر این اساس ثبت محل پس از وصول درخواست متقاضی و اخذ اسناد مالکیت وی نسبت به صدور سند اصلاحات ارضی اقدام می نمود.

سند شورایی

در روستاها و شهر های کوچک متعاملین جهت اعتبار و صحت بخشیدن به معامله فی مابین و مندرجات آن، قرارداد را نزد شورای شهر برده و به مهر و امضای رئیس شورا می رسانند.

سند شورایی سندی عادی است که اعتبار آن بیشتر از قولنامه است. لکن اعتبار اسناد عادی را داشته و آن را تبدیل به سند رسمی نمی نماید. در زمان تنظیم سند شورایی مالیات، عوارض شهرداری و سایر هزینه های نقل و انتقال سند به آن تعلق نمی گیرد.

سند ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

سند مالکیت صادره طبق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ سندی است که ادارات ثبت در زمان حکومت این مواد، پس از احراز شرایط قانونی در مورد اراضی باغ و کشاورزی و زمین هایی که وقف دولت است یا صاحب آن شهرداری است به نام متقاضی صادر می نمودند.

این سند از سوی هیئت حل اختلاف مستقر در ادارات ثبت صادر می شد. صدور آن در مورد ساختمان های فاقد سند رسمی بود و متقاضی آن اشخاص دارای قولنامه عادی یا فاقد قولنامه بودند.

در زمین های مشمول مقررات این قانون، اشخاص متصرف اقدام به احداث اعیانی نموده بودند. این افراد جهت اخذ سند به اداره ثبت محل مراجعه می نمودند تا بتوانند با اخذ سند مالکیت از مزایای آن بهره مند شوند.

برای این منظور اشخاص به استناد ساخت اعیانی قبل از تاریخ ۷۰/۱/۱ یا مبایعه نامه، تصرف قبل از این تاریخ در ملک، شهادت شهود و سایر مدارک موجود درخواست خود را جهت صدور سند ثبت می نمودند.

هیئت پس از رسیدگی و بررسی تقاضا و مدارک و تحقیقات لازم رای بر صدور سند مالکیت صادر می نمود. اگر شخصی مدعی مالکیت ملک بوده باشد و در اجرای مواد مزبور سند صادر شده باشد می تواند دعوای ابطال سند مالکیت صادره را در دادگاه حقوقی اقامه نماید.

رویه درخواست این گونه اسناد تا سال ۱۳۹۰ و با تصویب قانون تعیین تکلیف ساختمان های فاقد سند رسمی ادامه داشت.

سند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و…

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، جایگزین مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت گردید.

به موجب مقررات آن اشخاص می توانند در خصوص ساختمان های احداثی بر روی اراضی، اراضی کشاورزی، باغ ها و نسق های زراعی درخواست صدور سند در مورد ساختمان های فاقد سند رسمی نمایند. سند مالکیت به استناد این قانون در مورد املاک دارای سابقه ثبتی امکانپذیر است.

متقاضی به صورت الکترونیکی درخواست مالکیت را به ضمیمه اسناد برابر با اصل یا شهادت شهود به اداره ثبت محل ارسال می نماید. اسناد صادره در این مورد نیازی به پایان کار ندارند.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

در مواردی که متقاضی دارای قولنامه و سابقه تصرف است ولی ملک را مستقیماً از مالک رسمی خریداری نکرده، باید قولنامه های مربوط به سلسله ایادی قبلی تا مالک رسمی را به هیئت ارائه دهد در غیر این صورت درخواست وی رد می شود.

اگر هیئت تشخیص دهد ملک مورد تقاضا ملی، دولتی یا عمومی، منابع طبیعی یا موات است، درخواست را رد می کند.

هیئت در صورت لزوم موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد. همچنین اگر حضور متقاضی یا مالک جهت ادای توضیحات لازم باشد آنها احضار می شوند. رای صادره دو بار از طریق روزنامه کثیرالانتشار آگهی عمومی می گردد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *