- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تقسیم نامه ثبتی ملک سندی است که به موجب آن مالکین رسمی، پس از حضور در دفترخانه، نسبت به تقسیم واحدهای ساخته شده بر مبنای توافق فیمابین اقدام میکنند. از آنجا که جهت تنظیم تقسیمنامه، حضور همه مالکین رسمی ضروری است لذا در صورت امتناع هر یک از مالکین از حضور در دفترخانه، طرف دیگر میتواند دعوی الزام شریک (شرکا) به ثبت تقسیمنامه را در دادگاه مطرح نماید. تنظیم و ثبت تقسیمنامه منوط به از اتمام ساختمان، صدور گواهی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی است.
در این مقاله وکیل ملکی خوب تهران به طور کاربردی در خصوص نحوه تقسیم ملک و الزام به تنظیم آن میگوید. همچنین در صورت نیاز به مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک از طریق شماره های درجشده در سایت با ما در تماس باشید.
تقسیمنامه چیست؟
فهرست مطالب
تقسیم به معنی جداکردن سهم و حصه شریک مال مشاعی در یک ملک است. گاهی، ملک بیش از یک مالک دارد به آن ملک مشاع گفته میشود. در مقابل، ملک مفروزی ملکی است که ششدانگ آن متعلق به یک مالک باشد. تقسیم زمانی صورت میگیرد که ملک دارای چند مالک مشاعی باشد.
تقسیم باید به طور مکتوب تنظیم شود. تقسیم شفاهی صحیح است لکن نیاز به اثبات در دادگاه دارد که کار دشواری است. پس از تنظیم تقسیمنامه، هر یک از شرکا میتوانند در سهم اختصاصی خود دخل و تصرف کرده و از اینجا به بعد مال از حالت مشاعی خارج میشود.
هر مالکی حق هرگونه تصرفی در ملک خود را دارد. در مورد املاک مشاعی، هر مالکی میتواند درخواست تنظیم تقسیمنامه کرده و از این طریق حصه خود را از سایر شرکا جدا نموده و متعاقباً درخواست صدور سند تکبرگ از اداره ثبت نماید.
تقسیم اختیاری و اجباری
تقسیم دو نوع است اختیاری و اجباری. در تقسیم اختیاری که مصداق رایج آن قرارداد مشارکت در ساخت است، شرکا میتوانند ملک مورد قرارداد را میان خود تقسیم نمایند. تقسیمنامه ملک در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود. در شراکت قهری که مصداق آن شراکت وراث در ماترک متوفی است، ورثه میتوانند بین خود ماترک را تقسیم کنند. در صورت عدم توافق از طریق دادگاه با مطرح نمودن دعوی تقسیم ترکه اقدام میگردد.
تقسیم نامه قراردادی لازم است. هیچ یک از طرفین حق بر هم زدن آن را ندارند مگر اینکه طرفین با تراضی آن را اقاله کنند یا به جهت قانونی فسخ شود. در مواردی تقسیمنامه قابل ابطال است در این صورت با اقامه دعوی، بطلان آن از دادگاه تقاضا میشود.
تقسیمنامه عادی و رسمی
در تقسیم عادی ملک مانند عقد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین حصه خود از واحدهای ساخته شده را تعیین میکنند. طرفین اقدام به تقسیم واحدهایی که قرار است ساخته شوند یا در حال احداث هستند میکنند. ممکن است، بعد از قرارداد یا توافق، تقسیمنامه را تنظیم یا اقدام به ثبت آن نمایند که الحاق به قرارداد مشارکت میشود. در این صورت از توافقات و ضمانت اجراهای قرارداد اصلی تبعیت میکند. در صورت امتناع شریک از تنظیم تقسیمنامه ثبتی، همزمان با دعوی الزام به تنظیم سند یا به موجب دعوی جداگانه میتوان الزام شریک را از دادگاه درخواست نمود.
پس از اتمام ساخت ملک و تایید سه مرحله مهندس ناظر مبنی بر رعایت اصول شهرسازی و ایمنی، گواهی پایانکار از سوی شهرداری صادر میشود. اداره ثبت محل ملک پس از صدور گواهی پایانکار، به درخواست مالک یا مالکین رسمی صورتمجلس تفکیکی صادر میکند.
شرکا هر زمان میتوانند تقسیمنامه عادی میان خود را رسمیت ببخشند. تنظیم تقسیمنامه رسمی(ثبتی) زمانی امکانپذیر است که صورتمجلس تفکیکی ملک صادر شده باشد. در صورتمجلس تفکیکی، مشاعات، مشترکات، حق ارتفاق و سهم اختصاصی شرکا مشخص میشود. مالکین اعم از مالک اولیه و سازنده، به منظور ثبت رسمی تقسیمنامه به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند. در صورت امتناع هر یک از شرکا، مالکین دیگر میتوانند الزام فرد مخالف را از دادگاه بخواهند.
پس از ثبت تقسیمنامه، اداره ثبت محل بر اساس آن، سند مالکیت تکبرگ به تقاضای ذینفع صادر مینماید. قبل از صدور سند مالکیت اختصاصی، سند مادر باطل میشود و مراتب ابطال در دفتر املاک و ستون ملاحظات دفتر درج میشود.
مراحل دعوی الزام به ثبت تقسیمنامه
▪︎ دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است. دعوی الزام به ثبت تقسیمنامه ملک دعوای غیرمالی است.
▪︎ خواهان هر یک از شرکای ملک مشاع و خوانده بقیه شرکای ملک هستند.
▪︎ خواسته دعوی، الزام به ایفای تعهد خوانده یا خواندگان نسبت به ثبت تقسیمنامه ملک است.
▪︎ به پیوست دادخواست الزام به ثبت تقسیمنامه ملک، حسب مورد مدارک شناسایی، تصویر سند مالکیت رسمی، تقسیمنامه عادی، پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود ارائه میشود.
▪︎ حکم الزام به تنظیم تقسیمنامه ثبتی یا رد دعوی ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.
▪︎ حکم صادره با درخواست محکومله و در صورت تعدد، با درخواست هریک از محکوملهم اجرا میشود.
ابطال تقسیمنامه
چنانچه مقررات و تشریفات قانونی در زمان تنظیم تقسیمنامه عادی و رسمی (ثبتی) رعایت نشده باشد، هر یک از شرکا یا اشخاص ذینفع میتوانند دعوای اعلام بطلان تقسیمنامه عادی و ابطال تقسیمنامه ثبتی را از دادگاه درخواست نماید. برای مطالعه مقاله بطلان معامله و ابطال سند کلیک کنید.
ممکن است تقسیم ملک به اشتباه انجام شده باشد، تقسیم به غلط باشد، مال شریکی در ملک غیر واقع شده باشد، مفاد تقسیمنامه یا امضای شریک جعل و الحاق شده باشد، یکی از شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر باشد و قبل از نصب قیم یا امین، تقسیمنامه ملک تنظیم و امضا شده باشد، تشریفات قانونی در تنظیم تقسیمنامه ثبتی رعایت نشده باشد و غیره هر یک میتواند از موارد ابطال تقسیمنامه عادی یا ثبتی باشند.
اجرای حکم الزام به تنظیم تقسیمنامه
پس از قطعیت حکم الزام به ثبت تقسیمنامه ملک، با درخواست محکومله حکم اجرا میشود. در اجرای احکام مدنی پرونده اجرائی تشکیل میشود. اجرای حکم به محکومعلیه یا محکومعلیهم طبق دادنامه ابلاغ میشود که ظرف ده روز حکم را اجرا نماید. در صورت عدم اجرا در مهلت مقرر، نماینده دادگاه (دادورز اجرای حکم) از طرف محکومعلیه مستنکف در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و نسبت به امضای تقسیمنامه اقدام مینماید.
جمعبندی مطالب
مالکین رسمی ملک مشاع میتوانند هر یک دعوی الزام به ثبت تقسیمنامه ملک را مطرح کنند. پس از تقسیم، ملک از حالت مشاعی خارج و هر شریک مالک تمام عیار سهم اختصاصی خود میشود بدون اینکه شرکای دیگر در سهام وی مالکیت مشاعی داشته باشند. جهت دریافت مشاوره و اعطای وکالت به وکیل ملکی از طریق شمارههای ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا یکی از شرکا قبل از تقسیم ملک میتواند سهم شریک دیگر را انتقال دهد؟
هر شریک مشاعی فقط می تواند در سهم خود تصرف کند و سهم خود را انتقال دهد. لکن همه شرکا تا قبل از تقسیم در ذره ذره ملک، مالکیت مشاعی دارند.
۲- با اتمام ساخت و صدور پایانکار آیا میتوان درخواست تقسیمنامه نمود؟
تنظیم تقسیم نامه ثبتی در دفتر اسناد رسمی موکول به اخذ صورتمجلس تفکیکی است.
۳-چه موقع سند رسمی تکبرگ برای هر یک از شرکا صادر میشود؟
پس از صدور صورتمجلس تفکیکی و ثبت تقسیمنامه واحدها (در صورت تقاضا)، سند رسمی مفروزی به نام هر یک از شرکا صادر میشود.