- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع در مواردی که ملکی مشترک میان چند نفر است مطرح میشود. ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد. در مقابل ملک مفروزی است که ششدانگ آن متعلق به یک نفر باشد. در بسیاری موارد ملک دارای چند مالک است در این صورت هرگاه قسمتی از آن فروخته شود و فروشنده اقدامی جهت انتقال رسمی ننماید، خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع مطرح میکند.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، شرایط و مراحل آن و نمونه رای در این خصوص میپردازد. همچنین جهت وکالت، اخذ مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، لایحه دفاعیه، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.
تنظیم سند رسمی ملک مشاع
فهرست مطالب
بسیاری املاک هستند که مشاع میان دو یا چند نفر است مانند آپارتمانی که مالکیت آن بین زن و شوهر سهدانگ سهدانگ مشترک است. طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اموال غیرمنقول و املاک ضروری است. طبق ماده ۲۲ دولت فقط کسی را مالک میشناسد که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد یا ملک ارثاً به وی رسیده باشد.
بنابراین پس از مبایعهنامه فروشنده (مالک رسمی) مکلف است با حضور در دفترخانه، ملک را به نام خریدار انتقال دهد. در صورت عدم حضور مالک در دفترخانه، خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع مطرح میکند.
اما در صورت حضور وی و انتقال رسمی، سردفتر به طور سیستمی صورت خلاصه نقل و انتقال را جهت ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت محل ملک ارسال می نماید. با توجه به اینکه مالکیت خریدار وقتی کامل میشود که ملک رسماً منتقل و در دفتر املاک به نام وی ثبت گردد، از این رو سند عادی اعم از بیعنامه، قولنامه، صلحنامه و… در هیچیک از ادارات دولتی و محاکم پذیرفته نمیشود.
بیشتر بدانید:
مراحل دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
▪︎ پس از ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع در دفاتر خدمات قضایی، دعوا برای رسیدگی به دادگاه صالح ارسال میشود.
▪︎ اگر به هر علتی مبایعهنامه در دسترس نیست یا معامله طرفین شفاهی بوده، دعوی اثبات وقوع عقد بیع نیز همزمان درخواست میشود. چنانچه ملک در رهن بانک یا بازداشت مراجع قضایی یا غیرقضایی باشد، خواسته الزام به فک رهن یا رفع بازداشت را نیز باید در ستون خواستهها اضافه نمود.
▪︎ چنانچه در قرارداد خسارت و وجه التزام شرط شده باشد، خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی میتواند دعوی مطالبه وجه التزام را نیز همزمان یا بعداً اقامه نماید.
▪︎ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع زمانی قابلیت استماع دارد که مورد مبایعهنامه و تصرفات فروشنده مفروزی باشد. به عبارت دیگر، حدود اربعه مورد معامله مشخص و معین باشد.
▪︎ رای به محکومیت مالک به الزام یا رد دعوی، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است.
دادگاه صالح رسیدگی به الزام به تنظیم ملک مشاع
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع با توجه به میزان تقویم آن در ستون خواسته در صلاحیت دادگاه صلح یا حقوقی عمومی محل ملک است. اگر خواسته تا ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ تومان مقوم شده باشد، رسیدگی به دعوی الزام به انتقال رسمی ملک مشاع در صلاحیت دادگاه صلح است. چنانچه به بیش از مبلغ فوق تقویم شده باشد، دعوی برای رسیدگی به دادگاه عمومی محل ملک ارسال میشود.
هزینه دعوی انتقال ملک مشاع
شروع به رسیدگی در هر دعوایی مستلزم پرداخت هزینه دادرسی (حقوق دولتی) میباشد. در این صورت بسته به مالی یا غیرمالی بودن دعوا هزینه متفاوت است. هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقهای ملک است. ارزش منطقهای، با توجه به منطقهبندی املاک، همهساله از سوی اداره دارائی تقویم و ابلاغ و در اختیار دفاتر خدمات قضایی قرار میگیرد.
مدارک دعوای تنظیم سند مشاعی
مدارک و ادله اثبات دعوی تنظیم سند رسمی ملک مشاع حسب شرایط بین طرفین شامل: مبایعهنامه، شهادت شهود در مواردی که بیعنامه تنظیم نشده یا به هر علت در دسترس نباشد، اسناد واریز وجوه ثمن معامله، گواهی عدم حضور مالک در دفترخانه تعیین شده و سایر مدارک موجود میباشد.
خواندگان دعوی الزام به تنظیم ملک مشاعی
در مواردی فروشنده مستقیم معامله، مالک رسمی است. در این صورت فقط وی خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی قرار میگیرد. اما چنانچه ملک چند دست گشته باشد بدون اینکه به طور رسمی منتقل شده باشد، در اینجا میبایست همه فروشندگان قبلی تا برسد به مالک رسمی را خواندگان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی قرار داد.
در مورد اینکه آیا باید همه مالکین رسمی ملک را طرف دعوا قرار داد یا خوانده قراردادن مالک رسمی کافی است بین محاکم اختلافنظر است. بهتر است همه مالکین رسمی آن قطعه زمین، خوانده قرار بگیرند.
لزوم مالکیت ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد. در مقابل آن ملک مفروزی است که به ملکی گفته میشود که ششدانگ آن متعلق به یکنفر باشد. با توجه به آزادی اراده طرفین در معاملات، در مواردی ممکن است یکی از شرکای ملک، سهم خود را به شخصی دیگر منتقل نماید. لذا از آنجا که انتقال حقوقی سهم هر شریک از ملک به دیگری مانعی ندارد، معامله صحیح است. در این صورت مالک مکلف است ملک مشاعی را به طور رسمی به خریدار منتقل نماید.
لکن شریک نمیتواند بیش از سهم خود را به دیگری انتقال دهد. در این صورت معامله فضولی بوده و صحت آن منوط به تنفیذ و رضایت تمامی شرکاست. مثال رایج ملک مشاع، حصه وراث از ماترک متوفی است. در اینجا نیز هر کدام از وراث میتوانند سهم خود را که قانوناً مالک آن است، انتقال دهد. لکن ضروری است پس از معامله در موعد تعیین شده، سهم فروخته شده را در دفترخانه منتقل کند تا مواجه با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و هزینههای آن نشود.
نمونه رای تنظیم سند رسمی ملک مشاع
چکیده رای: در صورتی که در بیعنامه، شخصی یک قسمت از ملک را به صورت مفروز و با حدود معین خریداری نموده باشد در حالی که فروشنده، مالک جزء مشاع از ملک موضوع معامله باشد، انتقال سهم مشاعی به خریدار منع قانونی نداشته و مانع از تنظیم سند رسمی به نام وی نیست.
شماره دادنامه قطعی: 9309982929400793
تاریخ دادنامه قطعی: 1394/05/25
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوای آقای م. ج. بطرفیت خانم ت. ه. بخواسته الزام به انتقال سند رسمی مشاعی یک قطعه زمین به مساحت 13000 متر مربع با جمیع لواحق از عرصه و اعیان و یک حلقه چاه و اتاق از پلاک ثبتی ….. بخش …..تهران و خسارات دادرسی؛ دادگاه با توجه به اینکه طبق بیعنامه ارائه شده از ناحیه خواهان وی یک قسمت از ملک را بصورت مفروز و با حدود معین خریداری نموده است که حدود ملک در بیعنامه درج شده است. بر اساس پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک اسلامشهر مالکیت خوانده بصورت جزء مشاع از ملک مذکور است و تاکنون ملک مذکور تفکیک نشده است و صورتمجلس تفکیکی برای آن تنظیم نشده است تا قطعه ای که خواهان ادعای آنرا نموده است را بتوان به وی منتقل نمود فلذا دادگاه بشرح استدلال مذکور دعوای خواهان را قابل استماع ندانسته و مستنداً به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه دوم حقوقی دادگاه عمومی بخش چهاردانگه – ذولفقاری
رأی دادگاه تجدیدنظر
تجدیدنظرخواهی آقای م. ج. بطرفیت خانم ت. ه. نسبت به دادنامه 1259-1393/11/21 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بخش چهاردانگه از حیث صدور قرار رددعوی مشارالیه مبنی بر الزام تجدیدنظرخوانده به تنظیم سند رسمی یک قطعه زمین سیزده هزار مترمربعی بانضمام عرصه و اعیان و یک حلقه چاه و اتاق از پلاک ثبتی …. بخش …..تهران مآلاٌ وارد و موجه است زیرا بر اساس جوابیه ثبتی تجدیدنظرخوانده مالک سه سهم مشاع از چهارسهم مشاع از 10 سهم مشاع پلاک مزبور می باشد علاوه بر آن از قبل مورث خود مرحوم ب. ه. دارای سهم الارث می باشد از طرفی تا بحال تجدیدنظرخوانده به چند نفر دیگر نیز فروخته که از طریق انتقال اجرائی به خریداران انتقال یافته است و درخواست افراز نیز در اداره ثبت مطرح رسیدگی است و انتقال سهم مشاعی نیز منع قانونی ندارد که این امر از طریق جلب نظر کارشناس رسمی قابل احراز است بنا بمراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در وضعیت موجود درخور تائید نیست این دادگاه مستنداٌ به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مراتب را جهت ادامه رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می دهد این رای قطعی است.
شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار
قاسم توکلی – رمضان نامدار
نتیجهگیری
در حال حاضر بسیاری از نقل و انتقالات املاک به صورت مشاعی است. لکن قانوناً انتقال اموال غیرمنقول باید رسماً منتقل و در دفتر املاک به نام خریدار ثبت شود تا وی بتواند از مزایای مالکیت رسمی مالش بهرهمند گردد. در صورت عدم انتقال ملک، خریدار می بایست قانوناً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را مطرح نماید. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی و اخذ مشاوره با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- برای اینکه فروشنده در حین دعوی ملک را منتقل نکند بهترین اقدام خواهان چیست؟
در این مواقع، خواهان قبل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی یا همزمان با آن یا پس از آن، دعوای دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک را اقامه مینماید.
۲- اگر حدود اربعه ملک مشاع فروخته شده معین نباشد، تصمیم دادگاه چیست؟
دادگاه برای بازدید از ملک و تصرفات فروشنده و ارزیابی حدود چهارگانه آن، دعوا را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. اگر تصرفات فروشنده ملک مشاع در حدود اعلام شده، معین نباشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع قابل پذیرش نیست.
۳- اگر محکوم علیه رای الزام در مرحله اجرای احکام از انتقال ملک خودداری کند تکلیف چیست؟
با صدور رای الزام به تنظیم سند رسمی، محکوم علیه ملزم به انتقال رسمی ملک مشاع است. در صورت امتناع، مامور اجرا به نمایندگی از محکومعلیه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و سند نقل و انتقال را تنظیم می کند.
