دعوی مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان

دعوی مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان

مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان عبارت است از اینکه یکی از ساکنین مزاحم تصرفات صاحب حق شود بدون اینکه ملک از تصرف متصرف سابق خارج شود. گاهی یکی از ساکنین آپارتمان اقدام به عملی می کنند که مزاحمت برای دیگری به وجود می آورد در این صورت مزاحمت ملکی محقق می شود.

این دعوی مختص اموال غیر منقول است و از دو جنبه حقوقی و کیفری قابلیت پیگیری دارد.

در ادامه به طور کاربردی در مورد مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان، آثار آن و مراحل دعوی سخن گفته می شود.

مراحل دعوی مزاحمت ملکی

  • دادگاه حقوقی محل ملک به دعوی رسیدگی می کند.
  • دعوی مزاحمت ملکی، دعوی غیرمالی است و هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.
  • خواسته، رفع تصرف عدوانی و اعاده به وضع سابق و خسارات دادرسی است.
  • ضمائم دادخواست عبارت از کارت ملی، مدارک لازم مانند شهادت شهود مبنی بر سبق تصرفات خواهان و تصرفات فعلی غیرقانونی خوانده است.
  • در زمان ثبت دادخواست، باید مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان محقق شده باشد.
  • خواهان ملزم به پیوست نمودن سند رسمی مالکیت در این دعوی نمی باشد. مهم ثابت نمودن ارکان سه گانه تحقق این دعوی است. اگر سند ارائه شد می توان به عنوان اماره و قرینه مثبته به آن استناد نمود.
  • حکم بدوی رفع مزاحمت ملکی قبل از قطعیت قابل اجراست. محکوم له (خواهان) می تواند با صدور رای، درخواست اجرای حکم و رفع مزاحمت نماید.

مشاعات ساختمان شامل چه قسمت هایی می شود؟

به موجب قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن، ساختمان از دو قسمت تشکیل می شود: قسمت اختصاصی و اشتراکی. به زیربنای ساختمان در هر واحد که تحت تصرف ساکنین است، قسمت اختصاصی می گویند.

قسمت های مشاعی یا اشتراکی به راه پله ها، سقف مشترک، دیوار مشترک، پشت بام، پارکینگ، حیاط مشترک و غیره گفته می شود. در هر یک از این قسمت ها متصرفین که دارای مالکیت رسمی یا عادی هستند در جزء جزء آن شریک و سهیم می باشند. به همین دلیل است که می توان بر علیه هر استفاده کننده غیر قانونی اقامه دعوی نمود.

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی: در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.

بیشتر بدانید:

تعریف ملک مشاعی و خصوصیات آن

مزاحمت ملکی چیست؟

مزاحمت ملکی عبارت است از اینکه شریک ملک مشاع بدون اینکه ملک را کاملاً از ید متصرف قانونی خارج کند مزاحم تصرفات او شود. بسیاری مواقع این امر در مشاعات ساختمان به وجود می آید. به گونه ای که یکی از ساکنین، مزاحم تصرفات دیگری می شود مانند گذاشتن ماشین کنار در انباری همسایه به طوری که به راحتی نتوان از انباری استفاده کرد.

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای مزاحمت عبارت است از: دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.

ارکان تشکیل دهنده مزاحمت ملکی

دعوی مزبور دعوایی شکلی است که با احراز ارکان سه گانه آن حکم به رفع مزاحمت صادر می شود.

۱- تصرفات سابق خواهان

۲- تصرفات فعلی خوانده

۳- عدوانی و غیر قانونی بودن تصرفات خوانده که ادامه دارد.

چگونگی اثبات دعوی

برای اثبات دعوی مزاحمت ملکی خواهان باید مدارک لازم و کافی مبنی بر تصرفات غیرقانونی خوانده به دادگاه ارائه نماید. خواهان می تواند نظریه کارشناس رسمی دادگستری را که در قالب تامین دلیل اخذ شده است به دادگاه ارائه دهد.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

ضمن اینکه خواهان می بایست تصرفات سابق خود را ثابت نماید. برای این منظور ابراز سند مالکیت قرینه بر تصرفات سابق وی می باشد.

خواهان ملزم است تصرف قانونی سابق خود، تصرف کنونی خوانده و عدوانی بودن آن را ثابت نماید. به دلیل اینکه دعاوی تصرف شکلی هستند اثبات این سه مورد کافی است که می بایست به نحو صحیح دفاع گردد.

مقایسه دعوی مزاحمت با ممانعت از حق و تصرف عدوانی

در مزاحمت ملکی، متصرف غیر قانونی ملک را به طور کامل از تصرف متصرف قانونی خارج نمی کند ولی مزاحم تصرفات وی می شود.

در تصرف عدوانی ملک به طور کامل از ید متصرف قانونی خارج می شود به طوری که قادر به استفاده از آن نمی باشد.

در ممانعت از حق سلب کننده حق مانع استفاده صاحب حق از مشاعات و مشترکات می شود و در حقوق ارتفاقی و انتفاعی ملک جریان می یابد.

اما در هر سه بایستی ارکان تحقق آن وجود داشته باشد که عبارت است از: ۱- تصرف سابق خواهان در ملک؛ ۲- تصرفات فعلی خوانده؛ ۳- عدوانی و غیر قانونی بودن تصرفات خوانده. دعاوی تصرف فقط در مورد ملک ایجاد می شوند.

بیشتر بدانید:

جرم مزاحمت حق

به منظور اقدام برای شکایت کیفری مزاحمت ملکی، شاکی باید دارای سند رسمی مالکیت باشد  و آن را ضمیمه شکوائیه نماید و دادگاه کیفری ۲ محل ملک به شکایت رسیدگی می کند.

عنصر مادی جرم، تصرفات عدوانی در مشترکات ساختمان است. عنصر معنوی یا روانی جرم سوءنیت عام و خاص متهم است که عامدانه و عالمانه نسبت به اعمال انجام شده است. عنصر قانونی، ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی(تعزیرات) می باشد.

مجازات جرم در ماده ۶۹۰، یک ماه تا یک سال حبس و اعاده وضع به سابق است. به موجب قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹، مدت زندان ۱۵ روز تا ۶ ماه است و مجازات درجه ۷ محسوب می شود.

جرم مزاحمت حق، جرمی مستمر است و تا زمانی که تصرفات غیر قانونی ادامه دارد قابل شکایت است.

بیشتر بدانید:

جرم تصرف عدوانی، خصوصیات آن، مجازات و نحوه شکایت

خلاصه نمونه آرای قضایی

◇ رسیدگی به دعاوی رفع ممانعت و مزاحمت از حق مستلزم احراز مالکیت خواهان نیست.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۶۸۴ – ۹۲/۵/۲۱ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ دعوی رفع مزاحمت از حق در صورتی قابلیت استماع دارد که فردی بدون اینکه مال را از تصرف مالک خارج کند مزاحم حق وی باشد.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۰۷۴۵ – ۹۲/۶/۲۶ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *