دستور فروش ملک مشاع چیست و چگونه مطالبه می شود؟

دستور فروش ملک مشاع چیست و چگونه مطالبه می شود؟

دستور فروش در مورد املاک مشاع به کار می رود. هرگاه ملکی به صورت رسمی مشترک بین دو یا چند مالک باشد هر یک از شرکا می تواند درخواست دستور فروش ملک را نماید. ماهیت دستور فروش یک تصمیم قضایی است که به طور قطعی صادر می شود و قابل تجدیدنظرخواهی نمی باشد.

در این نوشته وکیل ملکی به طور کاربردی، به بیان شرایط دستور فروش و خصوصیات آن و نحوه مطالبه از دادگاه پرداخته است.

 

مراحل دعوی دستور فروش ملک مشاع

  • دادگاه صالح به رسیدگی ، دادگاه حقوقی محل ملک است.
  • این دعوی، غیر مالی است.
  • هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.
  • خواسته، درخواست صدور دستور فروش به علاوه هزینه دادرسی و سایر هزینه ها می باشد.
  • دعوی دستور فروش در مورد ملکی که ورثه ای نباشد، اقامه می شود.
  • در مورد مالکیت مشاعی وراث بر ملک ترکه ای، دعوی حکم فروش اقامه می شود.
  • پیوست دادخواست، سند رسمی مالکیت نسبت به سهم مشاع و تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک می باشد..
  • چنانچه خواهان فاقد مالکیت رسمی باشد دادگاه دعوی را رد می نماید.
  • یک شریک هم تواند خواهان دعوی باشد.
  • خواندگان تمام مالکین مشاعی آن پلاک ثبتی قرار می گیرند.
  • دستور فروش رای یا حکم نیست بلکه یک دستور قضایی قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.
  • دستور فروش، اعتبار امر مختومه طرح دعوی مجدد را ندارد. به عبارتی با رد دعوی، خواهان یا هر یک از شرکا می توانند دوباره دادخواست بدهند.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاعی ملکی است که ششدانگ آن دارای دو یا چند مالک رسمی باشد. مالکان در ملک مشاعی در جزء جزء آن سهیم هستند.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

ممکن است میزان شراکت مساوی مانند سه دانگ سه دانگ یا متفاوت مانند دو دانگ چهار دانگ باشد. مالکیت مشاعی در مقابل مالکیت مفروزی قرار می گیرد به این معنا که ششدانگ ملک دارای یک مالک باشد.

دستور فروش

اگر ملک با رضایت شرکا به فروش نرسد، برخی موافق و برخی مخالف فروش باشند، مالک یا مالکین موافق می‌توانند دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به طرفیت مالکین مخالف به دادگاه تقدیم کنند. دستور فروش یک رسیدگی شکلی بوده که دادگاه در آن وارد ماهیت دعوی نمی شود.

افراز به چه معناست؟

افراز به معنای این است که عرصه ملک (زمین) بین شرکا به نسبت سهام آنها تقسیم گردد. به عبارتی با افراز ملک، سهم متقاضی از حالت مشاعی خارج و سند مالکیت ششدانگ به نام وی صادر می شود به چنین سندی، سند مفروزی گفته می شود در این صورت بقیه ملک به حالت مشاع باقی می ماند.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت محل صورت می گیرد مگر جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد یا بین مالکین فرد محجور یا غایب مفقودالاثر باشد در این صورت افراز از طریق دادگاه امکانپذیر است.

افراز ملک مشاعی

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن، چنانچه جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد افراز ملک از طریق اداره ثبت محل ملک به عمل می‌آید.

افراز در اداره ثبت در صورتی انجام می شود که ملک دارای سند مالکیت معارض نباشد. در غیر این صورت ابتدا باید در مورد مالکیت معارض در دادگاه رسیدگی و حکم به رفع آن صادر شود.

مهلت اعتراض به غیر قابل افراز بودن ملک

پس از مراجعه ذینفع به اداره ثبت محل و تقاضای افراز ملک مشاع، تصمیم مقتضی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک اتخاذ می گردد. حکم صادره در هر حال ظرف ده روز قابل اعتراض خواهد بود.

اگر حکم غیر قابل افراز بودن ملک صادر شود، در این شرایط ذینفع باید دادخواست دستور فروش ملک مشاع را پس از انقضای مهلت اعتراض ثبت کند‌. در غیر این صورت دادگاه قبل از ورود به ماهیت دعوی، با استناد به ایراد شکلی عدم انقضای مهلت اعتراض قرار رد دادخواست را صادر خواهد نمود.

تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع از سوی شرکا

گاهی، شرکای ملک به تراضی اقدام به تنظیم تقسیم نامه بین خود می نمایند. اگر شرایط قانونی و مفاد‌ ماده ۱۹۰ قانون مدنی در تقسیم نامه مزبور رعایت شده باشد، دادگاه به آن اعتبار می بخشد.

با تنظیم تقسیم نامه معتبر، امکان صدور دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد مگر اینکه قبلاً حکم بطلان تقسیم نامه عادی صادر شده باشد. حکم بطلان ممکن است به دلیل عدم مالیت سهم شریک یا تقسیم به غلط یا عدم امضای شریک یا جعل آن صادر شده باشد.

بیشتر بدانید:

نحوه تقسیم ترکه و مراحل آن

اجرای دستور فروش چگونه است؟

پس از صدور دستور فروش، در اجرای احکام ملک به مزایده گذاشته می شود. قبل از مزایده، کل ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می گردد. مزایده با مبلغ کارشناسی شروع می شود و به کسی که بیشترین مبلغ را پیشنهاد دهد واگذار می گردد.

اگر ملک بار اول به فروش نرفت، به درخواست خواهان برای بار دوم، به مزایده گذاشته می شود مزایده ادامه پیدا می کند تا اینکه ملک به فروش رود. پس از فروش ملک و کسر هزینه ها (نیم عشر اجرایی) به نسبت سهام هر یک از شرکا پس از تودیع در صندوق دادگستری به آنها پرداخت می گردد.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

کلام آخر

در مالکیت مشاعی هر یک از شرکا در تمام ذرات ملک سهیم و مالک می باشند. دستور فروش فقط در مورد ملک دارای سند رسمی صورت می گیرد. با سند عادی نمی توان چنین دعوایی را اقامه نمود.

دعوای دستور فروش در مورد املاک مشاعی غیر ورثه ای مطرح می شود. در مورد ملک مشاع ورثه ای دادخواست حکم فروش تقدیم می شود.

چکیده آرای دادگاه

◇ اگر مالکان مشاعی دارای تقسیم نامه یا توافق نامه در خصوص مال مشاع باشند اقامه دعوی مبنی بر دستور فروش ملک منوط به ابطال توافق نامه است بنابراین دادگاه نمی تواند به صرف عدم قابلیت افراز ملک، حکم بر فروش صادر کند.
(دادنامه قطعی ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۰۲۹۴ – ۹۵/۳/۲۲ شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ در صورت طرح توامان دعاوی تنفیذ تقسیم نامه، الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، رسیدگی همزمان به آن ها با توجه به ارتباط و تاثیر دعاوی فوق بر یکدیگر بلامانع است.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۷۹۴ – ۹۳/۷/۲۷ شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا میزان سهام هر شریک در ملک مشاع برابر است؟

می تواند برابر باشد یا میزان سهامشان متفاوت از یکدیگر باشد.

۲-  آیا با سند عادی می توان دادخواست دستور فروش داد؟

خیر، سند مالکیت شرکا باید رسمی باشد.

۳- شیوه رسیدگی دادگاه چگونه است؟

یک جلسه وقت رسیدگی تشکیل می شود و بدون رسیدگی ماهیتی و به صورت شکلی دستور فروش صادر می شود.

۴- آیا نیازی به درخواست اجرائیه می باشد؟

رویه محاکم متفاوت است. برخی بدون اجرائیه، دستور فروش را به اجرای احکام ارسال می کنند برخی با درخواست صدور اجرائیه ارسال می نمایند.

۵- اگر یکی از شرکا در ستون خواندگان از قلم افتاده باشد وضعیت دعوی چطور می شود؟

باید دادخواست را مسترد و دوباره دادخواست دهد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *