ماده ۳۶۴ قانون مدنی – تحلیل ماده

ماده ۳۶۴ قانون مدنی : در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین‌ حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.

تحلیل ماده ۳۶۴ قانون مدنی

✍️ بیع خیاری بیعی است که برای بایع یا مشتری یا هر دو یا برای شخص ثالث برای مدت معین خیار شرط قرار داده شود.

▪︎ انتقال مالکیت در این نوع بیع از زمان وقوع عقد ایجاد می شود. لکن چون حق فسخ برای مدتی معین ضمن آن شرط می شود مالکیت به طور غیر قطعی مستقر می شود. با انقضای مدت خیار و عدم فسخ توسط صاحب خیار، مالکیت قطعی می گردد.

▪︎ بیع شرط بیعی است که ضمن آن فقط برای فروشنده خیار شرط پیش بینی می شود بدون اینکه دارای اثر تملیکی باشد. به عبارتی با وقوع بیع برای خریدار صرفاً حق عینی تبعی به وجود می آید نه مالکیت.

▪︎ طبق قانون ثبت در معاملات با حق استرداد، اگر مدیون یا راهن به شروط ضمن عقد مبنی بر پرداخت بدهی و جرایم عمل نکند، طلبکار پس از صدور اجرائیه از طریق اجرائیات اداره ثبت و طی تشریفات قانونی و با صدور سند انتقال اجرایی مالک رسمی مال مورد وثیقه می گردد.

▪︎ بیع صرف یکی از عقود عینی است که به موجب آن قبض شرط انتقال مالکیت می باشد. بیع صرف بیعی است که مبیع و ثمن هر دو طلا یا نقره باشد مسکوک یا غیر مسکوک.

▪︎ سایر عقود عینی عبارتند از: رهن، هبه، وقف و عقد موجد حق انتفاع. در عقود عینی قبض شرط صحت است. در این عقود انتقال مالکیت ملک با وقوع عقد صورت می پذیرد لکن شرط صحت عقد، قبض مورد معامله است.

▪︎ واژه “مثل”در متن ماده ۳۶۴ قانون مدنی به معنای تمثیلی بودن نیست چرا که فقط در مورد عقد صرف انتقال از حین‌ حصول شرط ایجاد می شود در سایر عقود عینی انتقال از زمان وقوع عقد حاصل می شود.

▪︎ در بیع شرط یا معامله با حق استرداد، مالکیت منتقل نمی شود و صرفاً برای طلبکار حق عینی تبعی نسبت به ملک ایجاد می گردد.

▪︎ طبق قانون پیش فروش ساختمان مالکیت زمانی منتقل می شود: ۱- به هر میزان از ملک ساخته شده به طور تدریجی به پیش خریدار، ۲- به نسبت ثمن و عوض قراردادی که پیش خریدار در طول ساخت پرداخت می نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *