الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن

التزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی در نتیجه عدم‌ انتقال رسمی ملک به نام خریدار و امتناع فروشنده درخواست می شود.

براساس قانون ثبت و به موجب مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ آن قانون، در معاملات راجع به عین یا منافع املاک دارای سابقه ثبتی، تنظیم سند رسمی اجباری است. چنانچه معاملات راجع به این املاک به موجب مبایعه نامه منتقل شوند در هیچ یک از ادارات دولتی پذیرفته نمی شوند.

کسی که می‌خواهد از حمایت قانون در معامله ملک برخوردار شود باید نسبت به انتقال سند رسمی به خود اقدام نماید. این انتقال در یکی از دفاتر اسناد رسمی توسط مالک رسمی انجام می شود.

در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، مراحل و شرایط آن، نحوه مطالبه خسارت تاخیر در انتقال و سایر موارد مهم می گوید.

مراحل دعوی الزام به سند

  • دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است. دادخواست پس از ثبت در یکی از دفاتر خدمات قضایی به دادگاه حقوقی ارسال می گردد.
  • دعوی الزام به سند دعوی مالی است. هزینه دادرسی طبق ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.
  • خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی و دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک بعلاوه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل می باشد.
  • چنانچه در قرارداد در این مورد خسارت پیش بینی شده باشد، در ستون خواسته قید می شود.
  • پس از تعیین وقت رسیدگی، قاضی دستور استعلام ثبتی نقل و انتقال ملک را به دفتر می دهد.
  • رسیدگی در ماهیت دعوی منوط،به این است که ملو به نام خوانده باشد و سلسله ایادی خوانده قرار بگیرند.
  • اگر خواسته با استعلام مغایرت داشته باشد، دعوا رد می شود.
  • حکم الزام به سند یا رد آن، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.

ملک دارای سابقه ثبتی

به لحاظ اهمیتی که ثبت اموال غیر منقول دارد، تنظیم سند رسمی لازمه مالکیت خریدار می باشد. ممکن است، ملک مورد معامله دارای سابقه ثبتی باشد یا سابقه ثبتی نداشته باشد.

در مورد ملکی که دارای سابق ثبتی است، طرفین در ضمن قرارداد موعدی جهت حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی مشخص می‌کنند.

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

خریدار و فروشنده ملزم هستند در تاریخ مشخص در دفترخانه مورد توافق حاضر و سند ملک را منتقل نمایند. اگر موعد حضور در دفترخانه در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، باز هم باید سند رسمی انتقال به نام‌ خریدار تنظیم شود.

ملک فاقد سابقه ثبتی

گاهی ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و از ابتدا به طور عادی معامله شده است. در این مورد اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مردود است. خریدار باید اقدام به اقامه دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملک مورد معامله نماید.

دادگاه با توجه به دلایل خواهان چون مبایعه نامه، شهات شهود … حکم به اثبات مالکیت خریدار نسبت به ملک صادر می کند. دعوی اثبات مالکیت به تنهایی قابل استماع نیست. خریدار باید آثار معامله از جمله تحویل ملک یا الزام به تنظیم سند رسمی را هم زمان اقامه نماید.

رسیدگی به اصالت قرارداد

در دعوی مزبور، دادگاه ابتدا به صحت قرارداد رسیدگی می کند. ممکن است قرارداد فسخ، باطل یا به نحوی بی اعتبار شده باشد. در این صورت با توجه به‌ عدم اعتبار قانونی، آثار قرارداد جاری نمی شود.

یکی از آثار بیع، الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک است. در قرارداد پیش فروش، خواهان علاوه بر این دعوی، الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی را نیز باید درخواست کند. در غیر این صورت با توجه به‌ ناقص بودن خواسته و عدم امکان اجرای حکم، دعوا رد می شود.

عدم تعیین زمان تنظیم سند در قرارداد

گاهی اوقات طرفین ضمن معامله زمانی جهت جهت انتقال رسمی ملک مشخص نمی کنند. در اینصورت فرض قانونی بر فوری بودن انتقال رسمی ملک می باشد.

خواهان باید جهت انتقال ملک به خود، ابتدا از طریق اظهارنامه، تاریخی جهت حضور طرفین در دفترخانه مشخص نماید. ضمن آن از طرف مقابل بخواهد در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر شود.

فروشنده باید رضایت خود نسبت به تاریخ و دفتر خانه مشخص شده را اعلام نماید. در غیر اینصورت با توجه به عدم توافق طرفین در این مورد، دعوی خواهان رد می شود.

الزام به فک رهن

خریدار به محض وقوع بیع مالک مورد معامله می شود. از آثار عقد بیع انتقال رسمی ملک به خریدار است. گاهی فروشنده ملک را در رهن بانک قرار می دهد سپس آن را معامله می کند.

اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را رسماً به خریدار منتقل نکند، از آنجا که بدون فک رهن امکان انتقال رسمی نیست، خریدار باید علاوه بر دعوی الزام به سند، الزام به فک رهن را نیز تقاضا کند.
در این صورت ابتدا فک رهن صورت می گیرد. بعد امکان اجرای حکم الزام به تنظیم سند در دفترخانه مهیا می شود. ملک رهنی قابل انتقال رسمی نیست. خریدار باید یکی از خوانده ها را بانک مرتهن قرار دهد.

بیشتر بدانید:

فک رهن چیست؟ مراحل دعوا

وضعیت ملک توقیف شده در دعوای تنظیم سند

برخی اوقات ملک مورد معامله توسط مراجع قضایی یا غیرقضایی توقیف شده است. محاکم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیفی را رد می کنند. به همین دلیل خواهان (خریدار) می بایست قبل از اقامه دعوی از بازداشت نبودن ملک اطمینان پیدا کند.

شخصی که قبل از بازداشت ملک به موجب مبایعه نامه مالک مورد معامله شده است، می تواند طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی با توجه به مدارک موجود دعوی اعتراض ثالث اجرایی را مطرح نماید.

ممکن است، فروشنده ملک توقیفی را مورد معامله قرار دهد، خریداری که ناآگاه به توقیف مورد معامله می باشد، می تواند دعوای بطلان معامله توقیفی را در دادگاه اقامه نماید.

بیشتر بدانید:

اعتراض ثالث نسبت به توقیف مال

دستور موقت

در دعوی الزام به تنظیم سند، خواهان جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک، می‌تواند علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک را از دادگاه درخواست کند.

در این صورت خواهان خسارات احتمالی (حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک بنا به نظر دادگاه رسیدگی کننده) به صندوق دادگستری می سپرد. خسارت احتمالی جهت جلوگیری از ورود زیان به خوانده بوده که می تواند وجه نقد، اموال منقول یا غیرمنقول باشد.

گواهی عدم حضور

گاهی یکی از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر جهت انتقال سند نمی‌شود. طرف مقابل اگر خریدار است و در تاریخ مورد توافق در دفترخانه حاضر شده است، مدارک مبنی بر پرداخت تتمه ثمن معامله که در قالب چک بانکی و به نام فروشنده است ارائه می نماید.

با توجه به عدم حضور مالک رسمی و با درخواست خریدار ضمن احراز پرداخت باقیمانده ثمن، گواهی عدم حضور فروشنده از سوی دفترخانه صادر می شود.

اگر مالک رسمی در موعد مشخص شده در دفترخانه حاضر شود می تواند با ارائه مدارک لازم از جمله پاسخ استعلام اداره مالیات و شهرداری و سایر مراجع ذیربط درخواست صدور گواهی عدم حضور خریدار را از دفترخانه نماید.

وجه التزام قراردادی

طرفین ضمن قرارداد می توانند ضمانت اجرای عدم تنظیم سند در موعد مقرر تعیین کنند. وجه التزام عدم حضور جهت انتقال سند رسمی می تواند مبلغی مقطوع باشد. ممکن است به صورت خسارت روزانه تا زمان انجام تعهد اعم از انتقال سند، تحویل ملک یا پرداخت ثمن در قرارداد پیش بینی شود.

وجه التزام مبلغی است که طرفین ضمن قرارداد نسبت به آن توافق می کنند و دادگاه متعهد را به همان مبلغ محکوم می‌کند. خسارت قراردادی بابت عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهد تعیین می شود. 

بیشتر بدانید:

وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند در قرارداد پیش فروش

در قراردادهای پیش فروش، خواهان علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند، الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست می کند. در غیر این صورت به دلیل ناقص بودن خواسته ها شرایط رسیدگی فراهم نمی باشد‌ و دعوی رد می شود.

مقدمه انتقال رسمی ملک صدور پایان کار از سوی شهرداری و صورت مجلس تفکیکی از سوی اداره ثبت می باشد. سردفتر ملزم است با ملاحظه هر دو سند اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید.

بیشتر بدانید:

پیش فروش ساختمان – شرح آن – نکات کاربردی

 پایان کار شهرداری

گواهی پایان کار سندی است که از سوی شهرداری محل ملک صادر می‌شود. این سند حاکی از پایان یافتن عملیات ساختمانی طبق اصول فنی، ایمنی و شهرسازی است.

گواهی پایانکار طبق گزارشات مهندس ناظر از عملیات ساختمانی که با رعایت اصول مزبور ساخته شده، صادر می شود.

اخذ گواهی پایان کار بر عهده فروشنده یا سازنده ملک می باشد. شهرداری به موجب این سند عملیات ساختمانی را تایید می نماید. در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی گواهی می شود.

گواهی عدم خلاف ساختمان

گواهی عدم خلاف ساختمان سندی است که از سوی شهرداری محل ملک در مورد ساختمان در حال ساخت صادر می‌شود. این گواهی درخصوص قسمت ساخته شده ساختمان صادر می شود.

طبق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در مورد املاک نیمه ساخته انتقال رسمی ملک منوط به صدور گواهی عدم خلاف از سوی شهرداری محل میباشد.

فروشنده در زمان انتقال سند وقتی ساخت ملک به اتمام نرسیده، اقدام به ارائه گواهی مزبور به دفترخانه می نماید. این گواهی جانشین پایانکار تا اتمام ساخت و صدور آن می باشد‌.

صورت مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی سندی است که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک صادر می شود. این سند پس از پایان عملیات ساختمانی و صدور پایان کار شهرداری صادر می شود.

تفکیک عبارت است از جدا نمودن ملک به قطعات مشخص، خواه مشاع باشد یا غیر مشاع (مفروز) و خواه مالک یک نفر باشد یا بیشتر.
درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی توسط مالک یا مالکین رسمی از طریق اداره ثبت صورت می گیرد. برای انتقال رسمی ملک، فروشنده می بایست این سند را به دفترخانه ارائه دهد. در غیر این صورت سند انتقال تنظیم نمی شود.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

ثبت تقسیم نامه رسمی

گاهی ملک در حال ساخت دارای چند مالک مشاعی است. مانند مواردی که دو یا چند ملک همجوار تجمیع می شوند.

در اینجا برای تعیین حدود و مشخصات هر واحد، بین مالکین توافقی مبنی بر تقسیم واحدها در آینده تحت عنوان تقسیم نامه تنظیم می شود. مالک شامل مالک سند مادر و سازنده که به نسبت سهمشان مالک رسمی می باشند.

ثبت تقسیم نامه رسمی منوط به صدور پایان کار شهرداری و صورت مجلس تفکیکی می باشد. اخذ این اسناد توسط مالک یا سازنده ای که دارای وکالت تام از مالکین است صورت می گیرد.

طرفین می توانند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و بر مبنای صورت مجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت، اقدام به تنظیم و ثبت تقسیم نامه رسمی نمایند. پس از آن درخواست صدور سند مالکیت تک برگ می شود.‌

بیشتر بدانید:

تقسیم نامه ثبتی و مراحل دعوا

اجرای حکم الزام به تنظیم سند

پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند و قطعیت آن، محکوم له (خواهان) درخواست صدور اجراییه از دادگاه بدوی می نماید. اجراییه به محکوم علیه (یا محکوم علیهم) جهت اجرای حکم و حضور در دفترخانه اسناد رسمی ابلاغ می‌شود.

در صورت امتناع محکوم علیه از حضور، حکم توسط دادورز به عنوان نماینده دادگاه اجرا می شود. در موعد مقرر دادورز در دفترخانه اسناد رسمی در غیاب محکوم علیه حاضر شده و ملک را منتقل می کند.

کلام آخر

تنظیم سند رسمی از تشریفات قانونی و لازم الرعایه خرید و فروش ملک محسوب می شود. به طوری که اگر سند رسمی منتقل نشود، سازمان ها و ادارات دولتی به عقد بیع ترتیب اثر نمی دهند.

یکی از نکات مهم در معامله املاک که باید رعایت شود، تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی و دفترخانه مشخص می باشد. مطلب دیگر اینکه خسارت تاخیر حضور در دفترخانه توسط هر یک از طرفین ضمن  قرارداد ذکر شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

مواد قانونی مرتبط

ماده ۲۲ قانون ثبت

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۶ قانون ثبت

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۸ قانون ثبت

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

سوالات متداول

۱- اگر فروشنده جهت فک رهن اقدام نکند وضعیت دعوی الزام به تنظیم سند چگونه است؟

در صورت امتناع فروشنده از فک رهن ملک مورد معامله، خواهان می تواند در مرحله اجرا بدهی را پرداخت نموده و از ملک فک رهن نماید.

۲- در مورد ملک نوساز چه زمانی سند رسمی منتقل می شود؟

پس از صدور پایان کار و صورتجلسه تفکیکی اقدام به تنظیم سند رسمی می گردد.

۳- مالکیت خریدار بر آپارتمان چه موقع ایجاد می شود؟

با عقد بیع خریدار مالک مورد معامله می شود. تنظیم سند رسمی از تشریفات خرید ملک محسوب می شود.

۴- اگر فروشنده نه ملک را تحویل داده نه سند را منتقل کرده، اقدام خریدار چیست؟

خریدار باید ابتدا الزام فروشنده را به انتقال رسمی ملک بخواهد. بعد از آن یا همزمان دعوی الزام به تحویل ملک را اقامه کند.

۵- اگر آپارتمان فاقد پلاک ثبتی باشد چه دعوایی مطرح می شود؟

دعوی الزام به انتقال رسمی آپارتمان در مورد املاکی است که دارای پلاک ثبتی در اداره ثبت محل باشند.

۶- اگر ملک چند دست بدون سند گشته باشد، خوانده چه کسی است؟

خواهان (آخرین خریدار) ملزم است همه انتقال دهندگان را تا مالکی که سند رسمی ملک در اداره ثبت به نامش است را خوانده قرار دهد.

۷- هزینه دادرسی در دعوی الزام به تنظیم سند چقدر است؟

هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک پرداخت می شود. قیمت منطقه ای املاک توسط کمیسیون تقویم اداره دارایی هر ساله تعیین می گردد. این قیمت بسیار کمتر از ارزش واقعی ملک است.

۸- آیا خریدار می تواند وجه التزام تأخیر در تنظیم سند را همزمان با دعوای الزام به سند بخواهد؟

خواهان می تواند به موجب یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و وجه التزام را درخواست کند.

۹- چرا بهتر است دستور موقت را با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی درخواست نمود؟

چون از نقل و انتقال احتمالی ملک توسط فروشنده در طول دادرسی جلوگیری گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *