دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

تصرف عدوانی

به دعاوی تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت، دعاوی تصرف گفته می‌شود. مقررات آنها ذیل مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی عنوان شده است.

هرگاه ملکی قبلاً در تصرف و مورد استفاده خواهان بوده ولی بعد مورد تصرف عدوانی خوانده قرار بگیرد، در قالب یکی از سه دعاوی تصرف بنا بر شرایط هر یک قرار می گيرد.

سه دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق ویژه املاک است. در اموال منقول مانند خودرو به کاربرد ندارند و رسیدگی به آنها به صورت شکلی است. دعاوی تصرف از طریق دادگاه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است.

در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی به بیان دعاوی تصرف از جنبه حقوقی، شرایط آن، امکان اجرای رای بدوی، اجرت المثل، زراعت و ابنیه در ملک تصرفی و سایر مسائل مهم پرداخته است.

شرایط تحقق دعاوی تصرف

  • ملک سابقاً در تصرف خواهان قرار داشته است، خواه مالک یا متصرف عادی باشد.
  •  در زمان دادخواست ملک تحت تصرف خوانده باشد.
  •  خوانده بدون رضایت خواهان و به طور عدوانی ملک را در تصرف خود بگیرد.
  • موضوع تصرف مال غیرمنقول باشد.

دعوی تصرف عدوانی

دعوی تصرف عدوانی، عبارت است از اینکه شخصی ملک دیگری را بدون اجازه و به طور غیر قانونی از تصرف متصرف خارج نماید. به طوری که خود استیلاء بر آن ملک حاصل کند.

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: “دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.”

در این دعوی به مالکیت خواهان رسیدگی نمی شود. دعوایی شکلی است و دادگاه وارد ماهیت و اختلاف در مالکیت نمی شود. دادگاه فقط به تصرفات گذشته خواهان و تصرفات فعلی خوانده و عدوانی بودن تصرف خوانده رسیدگی می نماید.

منشأ تصرف خواهان دعوی (متصرف سابق ملک) باید قانونی و مشروع باشد. پس اگر تصرف سابق خواهان غصبی و غیر قانونی باشد، چنین دعوایی مردود است.

اگر خواهان مالک رسمی ملک باشد، می تواند ضمن دادخواست رفع تصرف عدوانی و یا بعد از آن، اجرت المثل ایام تصرف خوانده را نیز مطالبه کند.

عبارت ” … مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کند…” در ماده ۱۵۸ بدین معناست که خوانده به طور مستقیم ملک را از تصرف خواهان خارج کند. اگر مال ابتدا توسط شخص دیگری از تصرف متصرف خارج شده باشد، در این صورت دعوای تصرف عدوانی رد می شود.

بیشتر بدانید:

دعوی رفع تصرف عدوانی مشاعات ساختمان

در این مواقع، دعوی باید به طرفیت هر دو شخص متصرف فعلی و شخصی که ملک را از تصرف مالک خارج ساخته، اقامه شود.
در دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه در مورد سند مالکیت خواهان، به عنوان یک اماره رسیدگی می کند. چون در قانون واژه تصرف به کار رفته نه مالکیت، پس صرف احراز تصرف پیشین خواهان برای احقاق حق وی کافی است.

دعوای ممانعت از حق

ممانعت از حق عبارتست از اینکه متصرف ملک مانع تصرف متصرف دیگر نسبت به حقوق انتفاعی و ارتفاقی وی در آن ملک گردد. اگر شخصی که سابقاً تصرفی در ملک نداشته مانع استفاده شود، نمی توان دعوی ممانعت از حق اقامه نمود. بلکه با توجه به شرایط، می توان دعوی رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت ملکی اقامه نمود.

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی: “دعوای ممانعت از حق عبارت است از: تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.”

رایج ترین دعاوی تصرف در مشاعات ساختمان پیش می آید. ممکن است، قسمتی از مشترکات ساختمان توسط یکی از ساکنین به طور غیر قانونی تصرف شود و نگذارد صاحب حق از از آن استفاده کند. شخصی که منع شده، می تواند دعوای ممانعت از حق انتفاع یا ارتفاق را اقامه نماید.

مشاعات ساختمان عبارتند از: راه پله ها، پارکینگ، سقف و دیوارهای مشترک واحدها، پشت بام، حیاط اشتراکی و سایر موارد.

سلب کننده حق، نه متصرف عدوانی است و نه مزاحم ملکی، بلکه مانع استفاده صاحب حق از ملک می گردد مانند اینکه شخصی قفل مغازه را تعویض کرده و اجازه ندهد شریکش که متصرف بوده، وارد شود.

بیشتر بدانید:

ممانعت از حق در مشاعات ساختمان

دعوی رفع مزاحمت

در دعوی رفع مزاحمت یا مزاحمت ملکی، خوانده نه ملک را کاملاً در تصرف عدوانی خود گرفته و نه مانع تصرفات خواهان می شود بلکه فقط مزاحم تصرفات استفاده کننده قانونی ملک می گردد. در این دعوی، ملک کامل از تصرف خواهان خارج نمی شود.

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی: “دعوای مزاحمت عبارت است از: دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.”

طبق ماده ۱۶۰، بدون اینکه ملک از تصرف خواهان خارج شده باشد، خوانده نسبت به تصرفات خواهان مزاحمت ایجاد می کند. در این صورت خواهان می تواند دعوی مزاحمت ملکی مطرح کند.

بیشتر بدانید:

دعوی مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان

خواهان دعوی

خواهان دعوی رفع تصرف عدوانی، متصرف سابق ملک است. در این دعوی خوانده به طور عدوانی ملک را از تصرف خواهان خارج می نماید بطوریکه هیچ تصرفی در ملک ندارد.

خواهان دعوی ممانعت، صاحب حق انتفاع یا حق ارتفاق مشاعی است. متصرف فعلی عدواناً خواهان را از حقش محروم نموده است. معمولاً این دعوی در مورد تصرفات غیرقانونی در مشاعات ساختمان به وجود می‌آید.

خواهان دعوی مزاحمت ملکی شخصی است که خوانده وی را از تصرف سابقش منع می کند بدون اینکه کاملا محروم شده باشد.

زمانی که یکی از متصرفین مانع دیگری در استفاده از قسمت های اشتراکی می شود. خواهان بازگرداندن تصرفاتش را از دادگاه مطالبه می‌کند.

احداث بنا، تاسیسات و کاشت درخت

متصرف عدوانی، معمولاً پس از تصرف، اقدام به احداث بنا یا کاشتن درخت و یا زراعت در ملک می کند. ممکن است آنچه که در ملک از قبل وجود داشته را تخریب کند.

اگر متصرف عدوانی مدعی مالکیت آنچه احداث یا زراعت یا کاشته باشد، ملزم است ظرف یک ماه از تاریخ رفع تصرف عدوانی و اجرای حکم، دعوای مالکیت نسبت به آنچه احداث نموده یا کاشته است، اقامه کند.

چنانچه ظرف مهلت یک ماهه اقامه دعوی نکند، اقدامات انجام شده وی در ملک مانند بنا و درخت، با درخواست متصرف سابق، قلع و قمع خواهد شد. اگر ظرف یک ماه اقامه دعوی نمود تا صدور حکم نهایی و تعیین تکلیف دعوی مالکیت، ابنیه تخریب نمی شود.

اگر حکم رفع تصرف عدوانی به طور غیابی صادر شود تا اتمام مهلت ۲۰ روز واخواهی، حکم اجرا نمی شود. پس از اتمام مهلت، اگر واخواهی نشده باشد، حکم بنا به درخواست محکوم له اجرا می‌شود.

چنانچه در ملک مورد تصرف تاسیساتی وجود داشته باشد، چون بدون خرابی ملک قابل انتقال است با اجرای حکم، این تاسیسات به محکوم علیه (متصرف عدوانی) تحویل داده میشود.

زراعت در ملک مورد تصرف عدوانی

ممکن است، متصرف عدوانی در ملک غصب شده زراعت نموده باشد. به موجب ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی، چنانچه زمان برداشت رسیده باشد، فوری محصول برداشت و اجرت المثل از محکوم علیه مطالبه می شود.

اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد چه بذر روییده چه نروییده باشد سه حالت پیش می‌آید:

۱- محکوم له، با رضایت محکوم علیه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت می کند سپس ملک را تصرف می نماید.

۲- محکوم له اجازه دهد تا پایان برداشت محصول، ملک تحت اختیار محکوم‌ علیه باشد. در این صورت اجرت المثل به محکوم له پرداخت می شود.

۳- محکوم له می‌تواند متصرف عدوانی را مکلف به از بین بردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی نماید. از بین بردن زراعت و آثار تخریبی پس از قطعیت حکم رفع تصرف عدوانی امکانپذیر است.

خواهان می تواند علاوه بر رفع تصرف، اجرت المثل ایام تصرف عدوانی را نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان آن، حکم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف صادر می کند.

استناد به سند مالکیت در دعاوی تصرف

در دعوی رفع تصرف عدوانی، رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت، لزومی به ارائه سند مالکیت نمی باشد. در این دعاوی اثبات تصرفات گذشته خواهان کافی است. اما اگر خواهان سند مالکیت را ارائه نماید، می تواند اماره بر تصرف قانونی سابق وی باشد.

به عکس، در دعوی خلع ید خواهان می بایست مالک رسمی ملک باشد و نیازی به اثبات سبق تصرف نمی باشد.

بیشتر بدانید:

تفاوت دعوی تصرف عدوانی و خلع ید

تصرف عدوانی امین در ملک

گاهی اوقات اشخاصی چون سرایدار، خادم، کارگر یا هر امین دیگری ملک را از ابتدا به طور قانونی و با اجازه مالک یا نماینده اش تحت تصرف خود می گیرند.

در ادامه تصرفات، ممکن است مالک از اذن خود بر تصرف رجوع کند و یا به هر دلیلی راضی به ادامه تصرف نباشد. در این صورت مالک می تواند رفع تصرف ملک را مطالبه کند و متصرف بایستی ملک را باز گرداند.

در اینجا مطالبه مالک از طریق ارسال اظهارنامه صورت می گیرد. در صورت بازگرداندن ملک، از آن تاریخ متصرف عدوانی محسوب می شود. مالک می تواند دعوای رفع تصرف عدوانی به طرفیت امین اقامه نماید.

ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی: “سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می‌شود.
تبصره- دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز درمواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.”

این ماده شامل مستاجر نمی شود، چنانچه مستاجر متصرف ملک باشد، نمی‌توان این دعوی را اقامه نمود. در این صورت دعوی تخلیه به طرفیت مستاجر اقامه می شود.

دعوای تخلیه معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی شامل مقررات ماده ۱۷۱ نمی شوند. همچنین در مواردی که بین مالک و شخص متصرف قراردادی باشد، با توجه به اصل حاکمیت اراده طرفین و لزوم احترام به آن، این موارد مشمول مقررات دعاوی تصرف نمی شوند.

صدور دستور موقت در دعاوی تصرف

خواهان می‌تواند قبل یا همزمان با تقدیم دادخواست یا در حین رسیدگی به دعوی، تقاضای دستور موقت نماید. دادگاه به بررسی اقداماتی که خوانده در ملک مورد تصرف می نماید‌. چنانچه فوریت درخواست را احراز نماید، دستور موقت مبنی بر توقف تصرفات عدوانی خوانده را صادر می نماید.

بیشتر بدانید:

دادرسی فوری یا دستور موقت

با صدور رای به رد دعوی اصلی، از دستور موقت رفع اثر می گردد. در مرحله تجدید نظر ممکن است بنا به شرایط مجدداً دستور موقت صادر گردد.

برای صدور دستور موقت در دعاوی سه گانه نیازی به پرداخت خسارت احتمالی و تایید رئیس حوزه قضایی نمی باشد.

در حالت کلی برای صدور دستور موقت باید خسارت احتمالی معادل درصدی از مبلغ خواسته به نظر دادگاه با تایید رئیس دادگستری پرداخت شود.

اجرای زود هنگام حکم رفع تصرف

با صدور رای بدوی مبنی بر رفع دعاوی تصرف، رای به درخواست محکوم له اجرا می‌شود. محکوم علیه می تواند از رای صادره ظرف بیست روز تجدیدنظرخواهی کند. اعتراض محکوم علیه مانع اجرای رای بدوی نمی باشد.

اگر حکم رفع تصرف عدوانی به طور غیابی صادر شود، تا اتمام مهلت ۲۰ روز واخواهی، حکم اجرا نمی شود. پس از اتمام مهلت اعتراض، اگر نسبت به حکم صادره واخواهی نشده باشد، بنا به درخواست محکوم له اجرا می‌شود.

جرم تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

  • ماده ۶۹۰ قانون مجازات تعزیرات مصوب ۱۳۷۵ فعل تصرف عدوانی را جرم انگاری کرده است. با وقوع جرم، شاکی با ارائه سند رسمی مالکیت و یا سند معتبری که بیانگر مالکیت وی باشد، اقدام به شکایت کیفری می کند.
  • دادگاه کیفری ۲ محل ملک به شکایت رسیدگی می نماید.
  • جرم تصرف عدوانی، جرمی مستمر است. بنابراین تا زمانی که تصرف عدوانی ادامه دارد، امکان شکایت وجود خواهد داشت.
  • جرم تصرف عدوانی، مزاجمت و ممانعت از حق جرمی قابل گذشت بوده که با گذشت شاکی خصوصی پرونده مختومه می شود.
  • مجازات جرم، یک ماه تا یک سال زندان و بازگشت به وضع قبل است. طبق اصلاحات قانون مجارات (۱۳۹۹) مجازات جرم تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق به ۱۵ روز تا ۶ ماه زندان تقلیل یافته و در درجه ۷ مجاراتها قرار گرفته است.

بیشتر بدانید:

جرم تصرف عدوانی، خصوصیات آن، مجازات و نحوه شکایت

مطالبه اجرت المثل دعاوی تصرف

اگر خواهان، مالک رسمی ملک باشد می‌تواند ضمن دعوای رفع تصرف عدوانی یا بعد از آن، اجرت المثل ایام تصرف خوانده را مطالبه کند. دادگاه پس از اثبات دعوی و احراز شرایط آن موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

دادگاه بر اساس نظر کارشناس و احراز عدوانی بودن تصرف و عدم رضایت خواهان حکم به اجرت المثل صادر می کند.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

مدت زمان تصرف متصرف سابق

مدت زمان تصرف قانونی متصرف سابق بنا بر عرف بوده و تشخیص آن بر عهده دادگاه است. به موجب قانون سابق آیین دادرسی مدنی، ملک باید حداقل به مدت یک سال در تصرف متصرف سابق بوده باشد. پس از آن عدواناً از تصرف وی خارج شده باشد. در این صورت می توان دعوای رفع تصرف عدوانی اقامه نمود.

قانون جدید آئین دادرسی مدنی (۱۳۷۹) در این مورد ساکت است و بین دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد. برخی همان یک سال تصرف سابق را ملاک دعوی قرار می دهند، برخی هر میزان تصرف (نه طولانی) را مورد حکم قرار می‌دهند.

تصرف عدوانی در ملک مشاع

تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت در ملک مشاع نیز محقق می شود. مالکیت مشاعی یعنی ششدانگ ملک در ملکیت بیش از یک نفر باشد. به عبارتی دو یا چند نفر مالک رسمی ملک باشند.

در مقابل مالکیت مشاعی، مالکیت مفروزی است. بدین معنا که ششدانگ ملک در مالکیت رسمی یک نفر باشد.

مصداق رایج مالکیت مشاعی، مالکیت ورثه بر ماترک متوفی است. بعد از فوت مورث، وراث قانونی، به شراکت مالک ترکه می شوند.

گاهی متصرف ملک بیش از یک نفر است. به طوری که برخی از آنها به طور غیرقانونی متصرف شده و مانع تصرف سایر متصرفین قانونی می شوند. در این صورت تصرف عدوانی محقق می شود. اشخاصی که محروم از تصرف در سهم خود می شوند، دعوی رفع تصرف دعاوی سه گانه را اقامه می نمایند.

ورود شخص ثالث در دعاوی سه گانه

شخص ثالث که برای خود حقی در این دعاوی قائل است، می تواند تا صدور رای قطعی و با تقدیم دادخواست وارد دعوی شود. شخص ثالث به کسی می گويند که غیر از طرفین دعوا باشد. دعوی ثالث باید با دعوای اصلی دارای ارتباط کامل یا وحدت منشأ داشته باشد.

بیشتر بدانید:

ورود شخص ثالث در دعاوی حقوقی

قانون به شخص ثالث اجازه ورود به دعاوی تصرف را تا صدور حکم قطعی داده است. در این صورت در حین رسیدگی تا زمان قطعیت رای، با دادخواست ورود ثالث، وارد رسیدگی می شود.

از اینجا به بعد یکی از طرفین دعوی محسوب می شود (مواد ۱۳۰ الی ۱۳۴ قانون آئین دادرسی مدنی). دادگاه به صورت توامان به هر دو دعوا رسیدگی و حکم واحد صادر می گردد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *