اثبات مالکیت ملک و مراحل آن

دعوی اثبات مالکیت در مواردی اقامه می شود که خواهان مدعی مالکیت بر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و از این طریق نسبت به احقاق حقی که از وی تضییع شده اقدام نماید.

در ادامه، وکیل ملکی تهران به طور کاربردی در خصوص اثبات مالکیت، شرایط و مراحل آن و چگونگی اثبات در محاکم قضایی می پردازد.

مراحل دعوی اثبات مالکیت

▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.

▪︎ دعوای مالی است و هزینه دادرسی طبق ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

▪︎ خواسته دادخواست شامل اثبات مالکیت و خواسته دیگری مانند خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بعلاوه خسارات دادرسی

▪︎ ادله و منضمات دادخواست از قبیل قول نامه، استشهادیه، تامین دلیل مبنی بر احراز تصرفات خواهان و هر دلیلی که اثبات کننده مالکیت خواهان می باشد.

▪︎ دعوی اثبات مالکیت دعوای اعلامی است. بنابراین پس از قطعیت حکم بدون نیاز به صدور اجرائیه، محکوم له می تواند از آثار و مزایای آن بهره مند شود‌. دعوی تاسیسی دعوایی است که اجرای حکم دادگاه نیاز به درخواست اجرا از سوی محکوم له و صدور اجرائیه دارد.

مالکیت چیست؟

مالکیت عبارت است از مالک بودن و سلطه قانونی نسبت به شیئی به گونه ای که هر تصرفی در آن بتوان نمود مگر مواردی که قانون منع کرده است از قبیل مالکیت بر خانه و منافع آن.

ویژگی های مالکیت عبارت است از:

۱- دائمی بودن. به این معنی که تا زمانی که حق مزبور بر شیئ از بین نرفته، پابرجاست. دائمی بودن ویژه مالکیت بر عرصه و اعیان بوده و شامل منافع که مالکیت بر آن محدود به مدت زمان معین است، نمی شود.

۲- مطلق بودن. طبق ماده ۳۰ قانون مدنی “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.” بنابراین مالک حق دارد هر گونه بهره برداری از ملک خود نماید تا جایی که موجب اضرار به غیر نشود.

۳- انحصاری بودن. عبارت است از اینکه مالک می تواند از ملک خود به طور انحصاری استفاده کند و دیگری بدون رضایت وی حق هیچ تصرفی ندارد.

طبق ماده ۳۱ قانون مدنی “هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون”. برای مثال، مالک می تواند مانع عبور و مرور دیگری از ملک خود شود ولو زیانی از این محل به وی وارد نشود‌.

مالکیت شامل مالکیت بر عرصه، اعیانی، منافع، حق انتفاع یا حق ارتفاق ملک می شود.

بیشتر بدانید:

حق ارتفاق چیست؟

اثبات مالکیت

دعوی اثبات مالکیت در مواردی اقامه می شود که خواهان مدعی مالکیت بر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و از این طریق نسبت به احقاق حقی که از وی تضییع شده، اقدام نماید.

اصل بر صحت قراردادهای بین طرفین است مگر خلاف آن ثابت شود. طبق ماده ۴۰ قانون مدنی مالکیت افراد از طریق یکی از این موارد حاصل می شود: “۱- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه؛ ۲- به وسیله عقود و تعهدات؛ ۳- به وسیله اخذ به شفعه؛ ۴- به ارث.”

عمده سبب مالکیت اشخاص از طریق  عقود و تعهدات و ارث می باشد. به واسطه حقی که در نتیجه مالک شدن برای افراد به وجود می آید، دعوی اثبات مالکیت به طرفیت کسی که به نحوی حق وی را تضییع نموده مطرح می شود.

بیشتر بدانید:

روش های انتقال مالکیت ملک

اثبات مالکیت نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی

دعوی اثبات مالکیت در مواردی قابل طرح است که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت محل نباشد.

چنانچه موضوع مورد انتقال دارای پلاک ثبتی باشد، اقامه دعوی مزبور با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد. دلیل آن این است که رسیدگی به چنین دعوایی در تعارض با ماده ۲۲ قانون ثبت می باشد. لذا محاکم در این موارد مرجع اعلام مالکیت رسمی اشخاص را سند مالکیت صادره از اداره ثبت می دانند.

طبق قاعده اصاله الصحه، اصل بر صحت معاملات است مگر اینکه خلاف آن به واسطه حکم بطلان، فسخ، انفساخ یا اقاله اثبات شود. بنابراین کسی که به موجب سند عادی مدعی مالکیت عرصه یا اعیانی ملکی است می تواند دعوی اثبات مالکیت اقامه کند.

اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی

به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده، در صورت فوت وی وراث حین الفوت را مالک قانونی ملک می شناسد.

اگر ملکی دارای سابقه ثبت باشد، خریدار باید دعوی الزام فروشنده و مالک رسمی را به انتقال سند از محکمه حقوقی بخواهد. در این جا دعوی اثبات مالکیت از خریدار پذیرفته نمی شود.

اثبات مالکیت با قولنامه

قولنامه، مبایعه نامه یا فروش نامه که همگی معنای واحد دارند، سند عادی محسوب می شوند که در مقابل اسناد رسمی دارای درجه ضعیف تری می باشند. به همین دلیل دارنده آن گاهی مجبور است مسیر اثبات مالکیت را در دادگستری بپیماید.

قولنامه سند محسوب می شود. سند یکی از ادله اثبات دعاوی حقوقی است که جایگاه آن بعد از اقرار در ردیف دلایل اثبات دعوی قرار گرفته است.

معمولاً اشخاص از طریق عقد و قرارداد نسبت به انتقال مالکیت ملک خود اقدام می کنند. بسیاری اوقات پیش می آید شخصی به واسطه تنظیم یک فقره قولنامه یا مبایعه نامه مدعی مالکیت بر ملکی می شود.

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در همه قراردادها باید شرایط اساسی صحت آن رعایت شود. با رعایت ماده مزبور و امضای قرارداد، مالکیت به نحو صحیح به طرف مقابل منتقل می شود. از آن تاریخ خریدار مالک حقیقی مورد معامله محسوب می شود.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

طرفین به منظور استحکام بخشیدن هر چه بیشتر به قرارداد، تکلیف نقل و انتقال مورد معامله و مبیع و نحوه پرداخت ثمن را مشخص کرده و برای هر یک خسارت قراردادی تعیین می کنند.

همچنین غالباً کافه خیارات را ضمن عقد ساقط می نمایند. در بسیاری مواقع نیز ذیل سند علاوه بر امضای خریدار و فروشنده به امضای شهود نیز رسانده می شود. هر یک از موارد مذکور بیانگر انتقال صحیح مالکیت به خریدار می باشد.

اثبات مالکیت با شهادت شهود

یکی دیگر از ادله اثبات دعاوی حقوقی، شهادت شهود است. گاهی افرادی شاهد مالکیت مدعی می باشند به همین دلیل خواهان برای اثبات دعوی مالکیت به شهادت شهود استناد می نماید.

در این صورت شهود باید دارای خصوصیات شرعی ادای شهادت از قبیل عقل، بلوغ، عدالت، طهارت مولد باشند. چون اختلاف در مالکیت دعوایی مالی محسوب می شود لذا با شهادت دو مرد و در صورت فقدان، با شهادت یک مرد و دو زن قابل اثبات است.

خواهان باید اسامی شهود را در ستون دلایل دادخواست جهت تعرفه به دادگاه اعلام نماید. همچنین خواهان می تواند استشهادیه ای مبنی بر مالکیت ملک با امضای چند شاهد تهیه و ضمیمه دادخواست نماید.

استناد به تصرف در ملک به عنوان دلیل مالکیت

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: “تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.”

این ماده اماره تصرف را که از جمه امارات قانونی محسوب می شود، بیان نموده است. در اثبات دعوی امارات در مرتبه ضعیف تری نسبت به دلیل قرار دارند. به دلیل اهمیتی که تصرفات قانونی متصرف در ملک دارد ارزش آن طبق ماده ۳۵ با دلیل برابری می کند مگر خلاف آن ثابت شود.

گاهی شخصی خود را مالک معرفی می کند با این عنوان که مدتها یا سالها ملک مورد اختلاف در تصرف وی بوده است و دیگری به هر نحوی مدعی مالکیت آن است. در این جا، متصرف می تواند به منظور اثبات مالکیت به تصرفات قانونی و چندساله در ملک استناد نماید.

اثبات مالکیت با سوگند

سوگند یا قسم می تواند به عنوان یکی از ادله دعوی اثبات مالکیت تلقی شود‌. هرگاه خواهان فاقد بینه شرعی و دلیل کافی جهت احقاق حق خود باشد می تواند به قسم متوسل شود.

در این موارد در ستون خواسته درخواست صدور قرار اتیان سوگند آورده می شود. هرگاه خواهان از دادگاه سوگند خوانده را مطالبه کند، در وقت رسیدگی دادگاه خوانده را دعوت به سوگند می کند. در این صورت اگر خوانده سوگند یاد کند خواهان محکوم به بی حقی می شود.

چنانچه خوانده سوگند نخورد یا در جلسه رسیدگی که برای این منظور تشکیل می شود، بدون دلیل موجه حاضر نگردد، با سوگند خواهان مبنی بر صحت دعوی، ادعای وی ثابت و حکم اثبات مالکیت صادر می شود.

اثبات مالکیت در دعوی خلع ید

ممکن است، کسی نسبت به ملکی که فاقد سند رسمی است ادعای مالکیت نماید و دیگری به ناحق ملک را تحت تصرف خویش درآورده باشد. در این جا برای اینکه مالک بتواند نائل به اخذ حکم خلع شود و متصرف غیرقانونی را از ملک اخراج کند باید همزمان با دعوی خلع ید دعوی اثبات مالکیت مطرح نماید.

بیشتر بدانید:

خلع ید چیست؟ ارکان آن و مراحل دعوی

به این دلیل که در صورتی حکم خلع ید صادر می شود که دعوی خواهان مستند به سند رسمی باشد. حکم قطعی اثبات مالکیت جایگزین سند رسمی بوده و محکوم له می تواند به استناد آن بر علیه متصرف غیر قانونی حکم خلع ید اخذ کند.

همچنین است، در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خواهان باید مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در املاک فاقد سابقه ثبتی، ابتدا می بایست مالکیت خواهان احراز شود سپس نوبت به تعیین اجرت المثل می رسد.

اثبات مالکیت ملک ورثه ای

گاهی اوقات پیش می آید یکی از وراث نسبت به ملکی که از متوفی به جا مانده، ادعای مالکیت می کند‌. در این صورت دو مسئله پیش رو است:

۱- ملک دارای سابقه ثبتی است که در این صورت دعوی اثبات مالکیت پذیرفته نمی شود و مدعی مالکیت باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت سایر وراث قانونی که مالکین قانونی و مشاعی آن هستند مطرح کند.

۲- ملک فاقد پلاک ثبتی است در این جا دعوی اثبات مالکیت از وارث مدعی، استماع می شود. وی باید از طریق یکی از راه های فوق الذکر در خصوص احقاق حق خویش اقدام نماید‌ تا پس از اثبات مالکیت بتواند از آثار قانونی آن از قبیل اجاره، رهن و انتقال ملک بهره مند گردد.

بیشتر بدانید:

مقایسه دعوی تخلیه و خلع ید

اثبات مالکیت اعیانی ملک

اجزای ملک شامل عرصه، اعیانی و منافع آن می باشد. گاهی شخص مالک هر سه بخش مذکور است، گاهی مالک عرصه و عین است، گاهی مالک منافع و گاهی مالک اعیانی احداثی بر روی ملک است.

به زمین بدن ساخت، عرصه می گویند و به ساختمان احداثی بر روی عرصه، عین گفته می شود. در مواقعی شخص صرفاً مالک اعیانی احداثی است.

برای مثال، شخصی در زمان حیات پدرش با رضایت وی و با هزینه خود اقدام به ساخت یک طبقه آپارتمان می نماید. پس از فوت پدر، بین ورثه در مالکیت آپارتمان مذکور اختلاف به وجود می آید.

در این جا مدعی مالکیت که یکی از ورثه است و با سایر وراث در ملک مشاعاً شریک است، نسبت به احقاق حقوق خود در طبقه احداثی با توجه به اسناد و مدارک و ادله موجود و رسید هزینه های صرف شده دعوای اثبات مالکیت اعیانی مطرح می نماید.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

دعوی تایید و تنفیذ مبایعه نامه

با توجه به اصل صحت، قراردادهای منعقده بین اشخاص صحیح و لازم الاجراست. در چنین مواقعی محاکم خود را مرجع معتبر شناختن روابط حقوقی بین افراد نمی دانند در نتیجه اگر دعوی تنفیذ معامله اقامه شود قرار عدم استماع دعوا صادر می شود چرا که اصل صحت را در قراردادهای بین افراد مجری می دانند.

طبق رویه قضائی و احکام صادره از محاکم حقوقی، دعوی به خواسته تایید یا تنفیذ مبایعه نامه یا قولنامه قابل استماع نیست. چرا که اصل صحت به قرارداد فی مابین طرفین اعتبار قانونی بخشیده بنابراین نیازی به اقامه چنین دعوایی نمی باشد.

این حکم شامل دعوی تنفیذ وصیتنامه و دعوی تایید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ نمی شود و این دعاوی قابل استماع هستند.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا دعوی اثبات مالکیت شامل اموال منقول هم می شود؟

این دعوا شامل اموال منقول مانند اتومبیل نیز می گردد.

۲- اگر خواهان دعوای مزبور را تنها خواسته دعوی قرار دهد تصمیم دادگاه چیست؟

طبق رویه معمول محاکم، دعوی اثبات مالکیت باید به همراه خواسته دیگری مانند تحویل ملک یا خلع ید اقامه شود‌.

۳- اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد لکن مبایعه نامه گم شده باشد عنوان دعوا چیست؟

در این شرایط خواهان برای اینکه مالکیت خود را نسبت به ملک ثابت کند باید دادخواست اثبات وقوع بیع تقدیم کند.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *