مقایسه اجرت المثل ایام تصرف اجاره و وجه التزام

اجرت المثل در اجاره ملک

اجرت المثل ایام تصرف اجاره خسارتی غیر قراردادی است که پس از پایان مدت اجاره و عدم رضایت مالک از ادامه تصرف مستاجر جایگزین اجاره بها می گردد

وجه التزام عبارت از خسارت قراردادی است که طرفین عقد ضمن قرارداد در موارد تخلف از انجام تعهدات قراردادی بر میزان آن توافق می کنند.

در ادامه به طور کاربردی، به بیان تفاوت اجرت المثل و وجه التزام در قرارداد اجاره ملک و شرایط مطالبه هر یک پرداخته شده است.

 

اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن منافع ملک به مدت معین تحت تصرف مستاجر قرار می گیرد. ممکن است ملک مورد اجاره مسکونی و تجاری باشد.

در هر حال طرفین طبق توافق ضمن قرارداد ملزم به آن هستند یکی از این موارد توافق اجرت المثل یا وجه التزام ضمن عقد می باشد.

معمولا ضمن عقد قید می شود پس از پایان اجاره، اجرت المثل برابر اجرت المسمی پرداخت می شود. در اینجا مستاجر تا زمان تخلیه باید مبلغ مزبور را بپردازد.

اجرت المثل چیست؟

اجرت المثل ایام تصرف اجاره خسارتی غیر قراردادی است که پس از پایان مدت اجاره و عدم رضایت مالک از ادامه تصرف مستاجر جایگزین اجاره بها می گردد. اجرت المثل در مواردی تعیین می گردد که هیچ قرارداد یا توافق کتبی یا شفاهی بین متصرف و مالک وجود نداشته باشد.

ماهیت اجرت المثل و وجه التزام هر دو خسارت می باشد. اگر قرارداد اجاره تمدید شود، مطابق شرایط و اجاره بهای جدید تصرف مستاجر ادامه می يابد. ممکن است موجر خواهان تخلیه ملک باشد. لکن مستاجر امتناع نماید. در این صورت تا تخلیه کامل ملک، اجرت المثل ایام تصرف مورد اجاره پرداخت می شود.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

گاهی در قرارداد ذکر می شود پس از پایان مدت اجاره تا زمان تخلیه اجرت المثل معادل اجرت المسمی پرداخت گردد. در این صورت برابر توافق عمل می شود.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

اجرت المثل وقتی قابل مطالبه است که قرارداد یا توافقی بین طرفین وجود نداشته باشد. اگر قراردادی بوده مدت آن پایان یافته و مالک رضایت به ادامه تصرف نداشته باشد. اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی مورد اجاره توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

اجرت المسمی به معنای بهای مورد توافق در قرارداد اجاره است. مستاجر تا پایان اجاره این مبلغ را پرداخت می نماید. پس از آن در صورت عدم تمدید مدت و عدم رضایت مالک، اجرت المثل جایگزین اجرت المسمی می گردد.

وجه التزام چیست؟

وجه التزام یا خسارت قراردادی به این معناست که اگر هر یک از طرفین به تعهد قراردادی خود عمل نکند مبلغی به عنوان‌ خسارت پرداخت کند. این مبلغ مقطوع است. دادگاه مطابق آن متخلف را محکوم به پرداخت جریمه می نماید.

بیشتر بدانید:

وجه التزام قراردادی

معمولاً در قراردادهای اجاره توافق می شود چنانچه پس از پایان مدت مستاجر تخلیه نکند، روزانه مبلغی تا تخلیه کامل به موجر پرداخت نماید. گاهی، به عنوان تضمین این مبلغ و تخلیه همان ابتدای قرارداد به موجر چک تحویل می شود.

چون توافق طرفین مقدم بر تعیین اجرت المثل است، اصولاً محاکم به وجه التزام رای می دهند. چون اجرت المثل و وجه التزام هر دو خسارت محسوب می شوند نمی توان مستاجر را به هر دو محکوم نمود.

ماده ۴۹۴ قانون مدنی

ماده ۴۹۴ قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

بیشتر بدانید:

تخلیه ملک مسکونی و مراحل آن

به موجب ماده ۴۹۴، در مواردی که مدت اجاره تمام شود و عقد اجاره تمدید نشده باشد ۲ حالت پیش می آید:

۱- مستاجر با اجازه مالک، مورد اجاره را در تصرف خود نگه می دارد. در این حالت چون قراردادی وجود ندارد مستاجر ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف تا زمان تخلیه خواهد بود. اگر مستاجر از مورد اجاره استفاده نکند، موجر نمی تواند اجرت المثل را مطالبه کند.

۲- مستاجر بدون اجازه مالک مورد مستاجره را در تصرف خود دارد. در اینجا چه از مورد اجاره استفاده کند چه استفاده نکند، باید اجرت المثل پرداخت شود.

کلام آخر

اگر موجر پس از انقضای اجاره، قرارداد را تمدید نکند مستاجر اجرت المثل ایام تصرف تا تخلیه را پرداخت می کند. چنانچه توافقی بین طرفین در این خصوص وجود داشته باشد مطابق آن عمل می شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور مطالبات قراردادی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اجرت المثل چگونه تعیین می شود؟

از آنجا که امری تخصصی است، دادگاه برای تعیین اجرت المثل به کارشناس ارجاع می دهد.

۲- ماهیت چکی که مستاجر ابتدای اجاره می دهد چیست؟

چک امانی بوده و با توجه به‌ شرایطی که بین طرفین قرار دارد، در صورت عدم تخلیه یا عدم پرداخت اجور و خسارات قابل مطالبه است.

۳- کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی اجرت المثل را دارد؟

اگر دادخواست تا بیست میلیون تومان تقویم شده باشد در شورای حل اختلافی که دستور تخلیه را صادر نموده رسیدگی می شود. اگر بیش از آن باشد در دادگاه محل ملک رسیدگی می شود.

۴- هزینه دادرسی دعوی اجرت المثل یا وجه التزام چقدر است؟

دعوی اجرت المثل ۳/۵ درصد مبلغ تقویم شده است. در دعوی وجه التزام ۳/۵ درصد جمع خسارت تا زمان دادخواست است.

۵- هزینه کارشناس در دعوی اجرت المثل و وجه التزام با چه کسی است؟

هزینه کارشناسی با خواهان است. موجر می تواند این مبلغ را بعلاوه سایر هزینه های دعوی از مستاجر مطالبه کند.

4 دیدگاه دربارهٔ «مقایسه اجرت المثل ایام تصرف اجاره و وجه التزام»

  1. در قرارداد اجاره علاوه بر وجه التزام روزانه عدم تخلیه میشه وجه التزام عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجراه بها رو هم نوشت؟

    1. باسلام و وقت بخیر، طرفین می توانند ضمن قرارداد به هر نحوی در مورد وجه التزام تاخیر با عدم انجام تعهدات خود توافق کنند. وجه التزام تاخیر در تخلیه و وجه التزام تاخیر در پرداخت اجاره‌ بها هر یک مستقل از یکدیگر هستند. بنابراین می توان هر دو وجه التزام را در قرارداد اجاره شرط نمود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *