الزام به تسلیم مورد معامله

الزام به تسلیم مبیع

تسلیم مورد معامله از آثار عقد صحیح می باشد. با وقوع عقد بیع هر یک از طرفین متعهد تسلیم مبیع و پرداخت ثمن می شوند. تسلیم باید به گونه ای باشد که خریدار بر آن مسلط شده و از آن منتفع شود.

چنانچه خریدار نتواند بر مورد معامله مسلط شود و انتفاع ببرد، تسلیم مبیع محقق نمی شود.

نحوه تسلیم در اموال مختلف متفاوت است. اگر مورد معامله آپارتمان باشد با در اختیار دادن کلید به خریدار، چنانچه زمین باشد با دادن سند مالکیت و اگر مورد معامله ملک بوده و متصرف داشته باشد با رفع تصرف از آن، تسلیم محقق می شود. قبض عبارت است از اینکه خریدار بر مورد معامله استیلا یابد.

در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی به بیان نحوه تسلیم ملک و شرایط آن پرداخته است.

مراحل دعوی الزام به تسلیم مبیع

  • دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است .
  • این دعوی، دعوایی مالی است. اگر مورد معامله غیر منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود. اگر مورد معامله غیرمنقول باشد خواسته الزام به تسلیم و تحویل ملک است.
  • چنانچه مبیع منقول باشد، خواسته استرداد مورد معامله است. هزینه دادرسی بر اساس میزان تقویم خواسته پرداخت می شود.
  • خواهان علاوه بر خواسته الزام به تسلیم، خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل را درخواست می کند.
  • خواهان به ضمیمه دادخواست ادله مربوط به مالکیت رسمی مورد معامله و سایر ادله موجود را پیوست می کند.
  • پس از صدور حکم الزام به تسلیم مبیع، با درخواست محکوم له، اجراییه صادر و حکم اجرا می شود.

قدرت بر تسلیم مبیع

چنانچه طرفین موعدی جهت تسلیم مبیع در قرارداد تعیین نموده باشند، ملاک قدرت بر تسلیم موعد  تعیین شده است نه زمان انعقاد عقد. گاهی فروشنده در زمان قرارداد قدرت بر تسلیم مبیع ندارد ولی در موعد تعیین شده قدرت بر تسلیم دارد.

در این صورت قرارداد صحیح است مانند ملکی که در زمان عقد متصرف دارد و فروشنده در موعد تعیین شده می تواند ملک را تحویل خریدار نماید.

چنانچه فروشنده بعد از عقد قدرت بر تسلیم پیدا نکند، خریدار دعوی الزام وی به تسلیم و تحویل مبیع  را اقامه می کند. پس از صدور رای محکومیت، در صورت عدم امکان اجرا به استناد خیار تعذر تسلیم عقد را فسخ می کند.

اما اگر عدم تسلیم به گونه ای باشد که بعد از عقد قادر به تسلیم نباشد، عقد منفسخ می شود.

بیشتر بدانید:

عدم تحویل مبیع و آثار آن

با امضای قرارداد، خریدار مالک مبیع می شود و فروشنده ملزم است مبیع را به وی تحویل دهد. در غیر این صورت، خریدار می تواند دعوی الزام به تسلیم مبیع را اقامه نماید.

چنانچه زمان عقد، تسلیم مورد معامله به گونه‌ای باشد که نه فروشنده بتواند آن را تسلیم کند و نه خریدار بر آن مسلط شود، عقد باطل است.

لزوم مالکیت رسمی خواهان

دعوی الزام به تسلیم مبیع مربوط به اموال غیر منقول است. لذا صحت آن منوط به مالکیت رسمی خواهان (خریدار) است. خواهان می بایست مالک رسمی ملک باشد.

اگر مالکیت خریدار به موجب مبایعه نامه عادی باشد و ملک رسما به وی منتقل نشده باشد، دعوی رد می شود.
در مواردی ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی است. در این صورت خریدار همزمان با دعوی الزام به تسلیم، اثبات مالکیت را نیز درخواست می کند. دادگاه ابتدا به خواسته مالکیت رسیدگی، پس از احراز آن‌ به‌ دعوی تسلیم مورد معامله می پردازد.

بیشتر بدانید:

مطالبه ثمن قرارداد

تسلیم بخشی از مبیع

گاهی فروشنده بخشی از مبیع را تسلیم می کند در حالیکه از تسلیم بخش دیگر عاجز است. در اینجا قرارداد نسبت به بخش تسلیم شده صحیح و نسبت به بخش دیگر که قابل تسلیم نیست باطل است.

در این صورت خیار قابل اعمال خریدار، خیار تبعض صفقه است. در صورتی قابل اعمال است که مبیع تجزیه پذیر باشد. یعنی قابل تقسیم به بخش های مختلف باشد.

در صورت تجزیه ناپذیر بودن مبیع، کل معامله باطل می‌شود. در صورت تجزیه ناپذیر بودن و بطلان، قیمت روز مبیع پرداخت می‌شود.

الزام به تسلیم مبیع

عقد بیع، خریدار را مالک مبیع و فروشنده را مالک ثمن می نماید. در موعد توافق شده در معامله، فروشنده ملزم است مورد معامله را به خریدار تحویل دهد. در صورت تاخیر، خریدار دعوی الزام به تسلیم در دادگاه حقوقی اقامه می کند.

تسلیم باید به گونه ای که خریدار بتواند بر آن مسلط شده و از آن منتفع گردد واقع شود. چنانچه الزام فروشنده به تسلیم مبیع ممکن نشود و رای محکومیت تسلیم اجرا نشود، خریدار به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ می نماید.

بیشتر بدانید:

الزام به ایفای تعهد

وجه التزام در عدم تسلیم مبیع

طرفین ضمن قرارداد می‌توانند برای تاخیر در تسلیم مبیع خسارات قراردادی پیش‌بینی نمایند. این خسارات که همان وجه التزام است، ممکن است مبلغی مقطوع باشد یا به صورت خسارت روزانه تعیین شود.

اگر فروشنده در موعد مقرر مبیع را طبق شرایط قرارداد به خریدار تسلیم نکند، خریدار می تواند دعوی الزام به تسلیم و خسارات قراردادی را در دادگاه اقامه کند. در صورت وجود شرایط قانونی و ادله پرونده دادگاه خوانده را به هر دو محکوم‌ می نماید.

قدرت بر تسلیم در معامله فضولی (مال غیر)

در معامله فضولی که صحت آن منوط به اجازه مالک است، قدرت بر تسلیم در زمان اجازه باید وجود داشته باشد. ممکن است در معامله فضولی در زمان قرارداد قدرت بر تسلیم وجود داشته باشد.

ولی در موقع اجازه مالک، قدرت بر تسلیم وجود نداشته باشد. در این صورت معامله فضولی باطل می باشد هرچند مالک آن را اجازه ننموده باشد.

مقدور التسلیم بودن مبیع وصف خود مورد معامله است. چنانچه فروشنده بنا به دلایل شخصی نتواند مورد معامله را تسلیم کند عقد صحیح است.

در این صورت الزام به تسلیم می شود. چرا که مورد معامله قابل تسلیم می باشد ولو از سوی خریدار قبض و استیلاء صورت بگیرد.

بیشتر بدانید:

روش های فسخ قرارداد- تایید فسخ به وسیله دادگاه

الزام به تسلیم مبیع در اجاره

در عقد اجاره موجر باید عین مستاجره را در موعد تعیین شده و طبق شرایط قرارداد تسلیم کند. به طوری که مستاجر بتواند از آن متنفع گردد. به موجب عقد اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود. مبنای این عقد استفاده از منافع عین مستاجره است.

برای این منظور، موجر ملزم است در موعد خود عین مستاجره را تسلیم نماید. چنانچه قدرت بر تسلیم در زمان اجاره وجود نداشته باشد عقد باطل است.

صحت تسلیم عین مستاجره موکول به قدرت بر تسلیم آن توسط موجر است. به عبارت دیگر ملاک قدرت بر تسلیم، زمان تسلیم است نه اجاره.

اگر موجر نتواند مورد اجاره را در موعد مقرر تسلیم نماید، مستاجر می تواند دعوی الزام به تسلیم را اقامه نماید. ممکن است پس از قطعیت حکم الزام به تسلیم، موجر باز هم مورد اجاره را تسلیم ننماید. همچنین الزام وی ممکن نباشد. در اینجا مستاجر می تواند عقد را به استناد خیار تعذر تسلیم فسخ نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

 

مواد قانونی

ماده ۳۶۲ قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳) ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴) ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

ماده ۳۴۸

بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن‌ ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.

ماده ۳۶۷

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.

ماده ۳۶۸

تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

ماده ۳۷۵

مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ‌ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.

ماده ۳۷۶

در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *