تجویز انتقال منافع ملک تجاری به غیر

تجویز انتقال منافع ملک سرقفلی به غیر

تجویز انتقال منافع به غیر عبارت است از اینکه مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت قصد انتقال منافع عین مستاجره را به غیر برای همان شغل یا شغل مشابه داشته باشد. در قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ حق انتقال سرقفلی به غیر از سوی مستاجر سلب می شود.

دعوای تجویز انتقال منافع قانون فوق پیش بینی شده است. به موجب آن، مستاجر محل کسب می تواند در صورت عدم رضایت موجر، دعوی تجویز انتقال منافع به دیگری را مطرح نماید.

در مقاله حاضر به نقل از وکیل سرقفلی تهران به طور کاربردی، به بیان مراحل و شرایط تجویز انتقال منافع محل کسب به غیر با رضایت مالک یا توسط دادگاه پرداخته شده است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی مبلغی است که مستاجر ملک تجاری در ابتدای مدت اجاره علاوه بر اجاره بها به موجر پرداخت می کند موجر مکلف است در زمان تخلیه قیمت روز سرقفلی را در حق مستاجر تأدیه نماید.

حق کسب و پیشه و تجارت وجهی است که به مستاجر املاک تجاری مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعلق دارد.

حق کسب به طور تدریجی و با توجه به مدت فعالیت در محل تجاری، اعتبار مستاجر، قدمت شغلی، نوع شغل و سایر موارد بستگی دارد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

در برآورد حق کسب و پیشه و تجارت توسط کارشناس دادگستری، علاوه بر موارد فوق مبلغ سرقفلی در صورت پرداخت، موثر در میزان‌ آن است.

منظور از تجویز انتقال منافع به غیر در قراردادهای تجاری مشمول قانون ۵۶ می باشد. چرا که در قانون مزبور این حق برای مستاجر ملک پیش بینی شده است.

دعوای تجویز انتقال منافع

دعوای تجویز انتقال منافع از مهم ترین دعاوی ملکی و رایج در دادگستری محسوب می شود. در مواردی این دعوا اقامه می گردد که مستاجر دارای حق کسب و پیشه و تجارت خواهان انتقال منافع عین مستاجره به دیگری باشد ولی مالک رضایت بر آن نداشته باشد.

همچنین در قرارداد اولیه (اجاره نامه یا هر عنوان دیگر کتبی یا شفاهی) این حق از سوی مالک ملک تجاری به مستاجر اعطاء نشده باشد. در این صورت مستاجر محل کسب می تواند دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را اقامه نماید.

مراحل و ضمائم دعوای تجویز انتقال منافع

▪︎‌ دادگاه حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.
▪︎ دعوا تجویز انتقال منافع غیر مالی است.
▪︎ خواسته دعوا عبارت است از تجویز انتقال منافع ملک با ذکر مشخصات کامل ملک به خوانده ردیف دوم (مستاجر دوم) و الزام به تنظیم سند اجاره رسمی.
▪︎ خواهان مستاجر اول و خواندگان دعوا مالک و مستاجر بعدی که منافع ملک به وی منتقل می شود، می باشند.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

▪︎ ضمائم و مستندات دادخواست قرارداد اجاره در صورت نبودن قراردادی بین خواهان و مالک، مدارک تصرف خواهان مانند قبوض و استشهادیه و غیره و مدارکی مبنی بر عدم رضایت مالک بر انتقال مانند اظهارنامه و سایر دلایل موجود می باشد.

حق فسخ و تخلیه در صورت انتقال منافع

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- … ۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

▪︎ بند ۲ ماده ۱۴ موردی را پیش بینی کرده است که به موجب آن مستاجر محل کسب قانون ۱۳۵۶ مورد اجاره را به دیگری واگذار می نماید. خواه به طور کتبی یا شفاهی.

در مواردی انتقال منافع بدون رضایت کتبی موجر صورت می گیرد. در این صورت علاوه بر حق تخلیه عین مستاجره برای مالک، صرفاً نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر متخلف تعلق می گيرد.
▪︎ انتقال منافع به غیر بایستی با رضایت کتبی مالک انجام شود. در صورت عدم رضایت، مستاجر ناگزیر است دعوای تجویز انتقال منافع عین مستاجره را مطرح نماید.

در این جا حکم دادگاه مبنی بر تجویز، جایگزین رضایت مالک شده و در مرحله اجرای حکم، انتقال منافع به موجب اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

بیشتر بدانید:

قرار کارشناسی – درجه اعتبار آن و نحوه اعتراض

لزوم رعایت تشریفات انتقال منافع محل کسب به غیر

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شرایط و تشریفات انتقال منافع ملک تجاری را به مستأجر دوم بیان نموده است.

با توجه به آمره بودن مقررات این قانون می بایست مطابق با آن انتقال صورت پذیرد. به موجب آن مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام و جانشین مستاجر سابق خواهد بود.

ماده ۱۹: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

الزامی بودن تنظیم اجاره نامه رسمی در انتقال منافع

طبق تبصره ۲ ماده ۱۹، انتقال منافع ملک تجاری به مستاجر جدید تنها با تنظیم اجاره نامه رسمی امکانپذیر و قانونی است.

با توجه به آمره بودن قانون، مقررات این ماده می بایست عیناً اجرا شود. همچنین با توجه به قسمت آخر تبصره ۲ انتقال با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

بیشتر بدانید:

تفاوت مالکیت و سرقفلی

بنابراین انتقال به موجب سند عادی ولو با هر عنوانی نقض مقررات مذکور بوده و فاقد اعتبار می باشد. خواه انتقال با رضایت مالک یا حکم دادگاه صورت پذیرد.

ارسال اظهارنامه به موجر

اظهارنامه روش رسمی مطالبه حق از طرف مقابل اختلاف می باشد. ابلاغ اظهارنامه سابقاً توسط مامور ابلاغ و به طور فیزیکی صورت می گرفت.

در حال حاضر در سامانه خدمات الکترونیک قضائی- عدل ایران و به طور سیستمی امکانپذیر است. گواهی ابلاغی که به آدرس ثنای طرف مقابل شده است در سامانه منعکس می شود.

با ارسال اظهارنامه از سوی مستاجر اول ملک تجاری به مالک، به وی اعلام می شود خواهان انتقال سرقفلی به مستاجر بعدی می باشد. مالک در صورت موافقت، رضایت خود را اعلام نماید.

در صورت عدم پاسخ یا هر بروز عمل مخالف از سوی موجر، مستاجر دادخواست تجویز انتقال سرقفلی به غیر تقدیم می نماید.

درخواست تجویز انتقال منافع با موجرین متعدد

اگر مستاجر به طرفیت همه موجرین (خواه ورثه موجر متوفی باشند یا بدون وراثت) دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح نماید و برخی موافق انتقال و برخی مخالف باشند، سوالی که پیش می آید این است که آیا دادگاه می تواند حکم بر تجویز منافع صادر نماید؟

با توجه به غیر قابل تقسیم و افراز بودن مورد اجاره و رعایت حقوق مستأجر و لزوم عدم ورود ضرر به وی، اولاً دعوا می بایست به طرفیت همه موجرین مطرح شود؛ ثانیاً در صورت قبول دعوا از سوی برخی و رد آن از سوی سایرین، دادگاه نمی تواند حکم به انتقال سرقفلی را صادر نماید.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

چرا که در این جا حق کسب و پیشه و تجارت از سوی موافقین پرداخت می شود. بنابراین سرنوشت دعوا در مرحله اجرا نامعلوم می شود. اما اگر همه حق کسب و پیشه از سوی مالکین موافق پرداخت شود، در این صورت صدور حکم بلامانع است.

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع

چنانچه مالک در طول رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز باشد با انجام کارشناسی مبلغ حق کسب و پیشه تعیین می شود.

در این صورت اگر موجر مبلغ مورد کارشناسی را به صندوق دادگستری بسپرد دادگاه اقدام به صدور گزارش اصلاحی می نماید.

اما در صورت عدم تودیع حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع ملک تجاری به غیر را صادر می کند. به موجب حکم صادره موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را در حق خواهان پرداخت نماید.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

از طرفی مستاجر (خواهان) باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی نسبت به انتقال منافع به موجب اجاره نامه رسمی اقدام نماید.

بدیهی است انتقال رسمی منافع موکول به اخذ استعلام از مراجع ذی ربط و صدور مفاصاحساب مالیاتی، عوارض و غیره می باشد.

در صورت عدم تنظیم اجاره نامه رسمی در مهلت مقرر رای صادره بی اعتبار می گردد. بی اعتباری رای در صورتی است که عدم انتقال منافع ناشی از عملکرد مستاجر باشد.

اما اگر در اثر قوه قاهره یا عملکرد مالک باشد نمی توان رای صادره را بعد از گذشت شش‌ماه و عدم انتقال منافع ملغی الاثر دانست.

آیا تجویز انتقال منافع به طور جزئی امکانپذیر است؟

یکی از مواردی که هر مالکی در زمان اجاره ملک آن را مدنظر قرار می دهد، تعداد مستاجرین است. با قرار گرفتن اراده مالک به این امر نسبت به انعقاد عقد اقدام می نماید.

حکم تجویز انتقال منافع به غیر به صورت جزئی از عین مستاجره، موجب تعدد مستاجرین ملک شده و این موضوع با قصد و اراده اولیه مالک منافات دارد مگر رضایت بعدی وی حاصل شده باشد.

همچنین با افزایش تعداد مستاجرین در زمان تخلیه، مالک باید حق کسب و پیشه و تجارت به تعداد بیشتری پرداخت نماید که مسلماً امری غیر عادلانه است.

رای وحدت‌ رویه

رای وحدت رویه شماره ۴۲ – ۱۳۵۱/۸/۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور:

◇ نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شده مستأجر شرکت است نه مدیر آن. بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزء یا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است.

انتقال منافع از سوی یکی از مستاجرین به مستاجر همان محل

ممکن است مستاجرین متعدد مالکین مشاع منافع ملک تجاری باشند. برای مثال، مستاجر دارای حق کسب و پیشه و تجارت فوت می کند. وراث قانونی وی طبق گواهی انحصار وراثت قائم مقام مستاجر بوده و متصرف قانونی محسوب می شوند.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

در این صورت چنانچه یکی از مالکین مشاعی سهم خود را به مالک دیگر منتقل کند انتقال منافع واقع نمی شود.

در این خصوص اداره حقوقی قوه قضائیه بیان می کند: چنانچه مستأجر سهمي خود را از مغازه مورد اجاره به شريك ديگر واگذار نمايد. با توجه به اين كه شريك خود نيز مستأجر مورد اجاره است و هر شريك حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره است و هر شريك حق دارد از تمام وزارت مورد اجاره و استفاده كند، تخليه به علت انتقال به غير مصداق ندارد. (نظریه مشورتی شماره ۷/۵۵۱۸ – ۷۶/۱۱/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

خلاصه نمونه آرای قضائی

◇ چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع تلقی میگردد تا قبل از رفع بازداشت دعوای الزام به تنظیم سند اجاره رسمی سرقفلی به مستاجر قابل استماع نیست.
(دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۷۷۵ – ۹۱/۷/۲۳ شعبه ۱۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توام با دعوای تنظیم سند رسمی اجاره امکانپذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۴۶۴ – ۹۲/۶/۱۷ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ حق کسب و پیشه مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی شود و مستاجر مرتکب تخلف نیز نشود، لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستاجر، حق مزبور ساقط می گردد اما اگر مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حق حتی با احراز تخلف مستاجر به قوت خود باقیست.
( دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۶۲۶ – ۹۲/۱۱/۲۳ شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
◇ براساس قانون ۱۳۵۶ ضمانت اجرای تخلف مستاجر و انتقال عین مستاجره بغیر، تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت توسط موجر است و مطالبه اجرت المثل از مستاجر سابق یا منتقل الیه محمل قانونی ندارد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۶۷۹ – ۹۳/۷/۲۷ شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- مفهوم انتقال منافع به غیر چیست؟

به این معناست که عین مستاجره عملاً از تصرف مستاجر سابق خارج شده و در تصرف مستاجر فعلی قرار گرفته باشد در این صورت انتقال منافع به غیر محقق شده است.

۲- اگر مستاجر ظرف شش ماه منافع را منتقل ننماید می تواند مجدداً دعوا را اقامه کند؟

در این صورت طرح دعوای تجویز انتقال منافع قابل استماع خواهد بود.

۳- اگر خواهان قرارداد مکتوب با مالک نداشته باشد آیا دعوا قابل استماع است؟

در اجاره های قانون سال ۱۳۵۶ نیازی به قرارداد مکتوب بین مالک و مستاجر نمی باشد با عقد شفاهی هم خواهان می تواند با اثبات تصرفات خود در ملک، دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح نماید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *