تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی

تخلیه ملک تجاری به دلیل نوسازی

یکی از علل تخلیه ملک تجاری تخریب ملک به منظور احداث ساختمان جدید است. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی موجر قصد نوسازی و احداث ساختمان در مورد اجاره را دارد.

از این رو می تواند پس از اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری محل، دادخواست تخلیه به طرفیت مستاجر یا مستاجرین بدهد. این نوع تخلیه منوط به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر محل کسب می باشد.

در ادامه وکیل سرقفلی تهران به بیان مراحل و شرایط دعوای تخلیه به دلیل نوسازی و حقوق کسبی مستأجر پرداخته است.

مراحل دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی

▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک به دعوا رسیدگی می نماید.
▪︎ دعوا تخلیه دعوایی غیر مالی است.
▪︎ خواسته تخلیه ملک به دلیل تخریب و احداث ساختمان جدید بعلاوه خسارات دادرسی.
▪︎ دلایل و منضمات دادخواست عبارت است از سند مالکیت، قرارداد اجاره بین طرفین و در صورت عدم وجود قرارداد استشهادیه محلی مبنی بر تصرفات خوانده و پروانه ساختمان دارای اعتبار صادره از شهرداری با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (به منظور تعیین حق کسب و پیشه و تجارت).
▪︎ لزوم شروع به عملیات ساختمانی ملک حداکثر ظرف مدت شش‌ماه از تاریخ تخلیه ملک.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

تخلیه به منظور نوسازی سرقفلی

یکی از مواردی که موجر می تواند تخلیه ملک بدون تخلف مستاجر را بخواهد احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره است خواه ملک دارای قدمت باشد یا نباشد.

در این صورت می بایست حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را طبق نظر کارشناس و حکم دادگاه پرداخت نماید. به عبارتی تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت حقوق کسبی مستاجر یا مستاجرین ملک می باشد.

الزامی بودن صدور پروانه ساختمان

موجر باید در زمان طرح دعوا پروانه ساختمانی را ضمیمه دادخواست نماید در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

به دلیل محدودیت مدت زمان پروانه های ساختمان پس از صدور می بایست دعوا اقامه گردد چراکه با گذشتن مدت اعتبار پروانه، امکان صدور حکم تخلیه به این علت ممکن نخواهد بود. برای صدور پروانه ساخت فرسوده بودن عین مورد اجاره ملاک نمی باشد.

مستندات قانونی تخلیه سرقفلی به جهت نوسازی

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع‌ به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی ‌معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
‌تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ ‌تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

تعیین حق کسب و پیشه و تاثیر سرقفلی بر آن

تخلیه عین مستاجره به دلیل احداث ساختمان جدید با تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و پرداخت آن از سوی موجر یا موجرین امکانپذیر خواهد بود. حق کسب و پیشه با هزینه خواهان و توسط کارشناس برآورد می گردد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

چنانچه هر یک از طرفین نسبت به مبلغ نظریه اعتراضی داشته باشند با موافقت دادگاه موضوع به هیئت سه نفره ارجاع داده می شود در این جا پرداخت هزینه با معترض خواهد بود.

زمانی که مستاجر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخته باشد، وجه مزبور در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت موثر بوده و موجب افزایش آن می شود.

ضمانت اجرای عدم ساخت و ساز پس از تخلیه

امکان تخلیه ملک تجاری بدون تخلف مستاجر به این دلیل است که مالک قصد نوسازی آن را می نماید. چرا که در اجاره های مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به خودی خود تخلیه امکانپذیر نمی باشد بلکه در صورت احراز تخلف مستاجر این امر شدنی است.

اما ماده ۱۵ این قانون یکی از موارد تخلیه را قصد مالک در تخریب و احداث ساختمان قرار داده است. به همین دلیل در خصوص ضمانت اجرای آن نیز تعیین تکلیف نموده است.

در مواردی مالک ظرف شش‌ماه از تاریخ تخلیه و در صورت تعدد مستاجرین ظرف شش‌ماه از تاریخ تخلیه آخرین مستاجر اقدامی جهت ساخت ساز نمی نماید.در اینجا مستاجر حق دارد اجاره بها (اگر در زمان تخلیه مدت اجاره باقی باشد) یا اجرت المثل (اگر در زمان تخلیه مدت اجاره منقضی شده باشد) یکسال را از وی مطالبه کند.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل به موجب دادخواست و با طی کردن تشریفات رسیدگی و پرداخت هزینه دادرسی می باشد.

اگر خوانده دعوای مطالبه وجه (موجر) ثابت کند به علت وقوع قوه قاهره یا هر دلیل دیگری که از اراده و توانایی وی خارج بوده امکان ساخت و ساز مهیا نبوده است دادگاه رای بر محکومیت صادر نخواهد کرد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اگر هر یک از مالک یا مستاجر ملک تجاری فوت شده باشند طرح دعوا به چه نحو است؟

در صورت فوت هر یک از مالک یا مستاجر عقد اجاره منحل نمی شود و به قوت خود باقیست. در اینجا خواهان یا خوانده حسب مورد تمام وراث قانونی متوفی می باشند.

۲- مطالبه اجرت المثل یکسال از سوی مستأجر چگونه محاسبه می شود؟

پس از اثبات دعوا توسط مستاجر اجرت المثل طبق نظر کارشناس تعیین و مورد حکم واقع می شود.

۳- حق کسب و پیشه مستاجر چگونه برآورد می شود؟

حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس قدمت شغلی و اعتبار آن، مساحت و مرغوبیت ملک، شهرت تجاری، مشتریان آن و سایر عوامل موثر تعیین می گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *