تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی

یکی از موارد تخلیه ملک تجاری نیاز شخصی موجر برای کسب و پیشه و تجارت می باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موجر به خودی خود ولو پس از انقضای مدت اجاره حق تخلیه ندارد مگر اینکه به استناد یکی از علل مندرج در قانون اقدام نماید.

تخلیه به منظور نیاز شخصی با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر محل کسب محقق می گردد.

در مقاله حاضر به نقل از وکیل سرقفلی تهران به بررسی شرایط این نوع تخلیه و حقوق صنفی مستاجر پرداخته می شود.

مراحل دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی

▪︎‌ دادگاه حقوقی محل ملک تجاری به دعوا رسیدگی می نماید.
▪︎ دعوای تخلیه غیرمالی است.
▪︎ خواسته دعوا تخلیه محل کسب به جهت نیاز شخصی خواهان بعلاوه خسارات دادرسی است.
▪︎ دلایل و منضمات دادخواست اجاره نامه و در صورت عدم وجود آن استشهادیه محلی یا تامین دلیل از تصرفات خوانده، مدارک دال بر احتیاج مالی خواهان به اشتغال در محل کسب و سایر مدارک موجود است.
▪︎ حکم تخلیه با تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر صادر می گردد.
▪︎ حق کسب و پیشه خوانده توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
▪︎ محکوم له با تودیع حق کسب و پیشه به صندوق دادگستری درخواست اجرای حکم تخلیه را می دهد.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

لزوم مالکیت ششدانگ موجر بر مورد اجاره

ممکن است مالک محل کسب یکنفر باشد یا بیشتر. تخلیه به علت نیاز شخصی در موردی صادق است که موجر یکنفر و مالک ششدانگ ملک تجاری باشد.

در شرایطی که مالکین متعدد باشند یعنی دو نفر یا بیشتر باشند نمی توان به این دليل درخواست تخلیه نمود چرا که طبق بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر و عبارت “تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر” که در این بند مذکور است با تعدد موجرین منافات دارد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

مستند قانونی مجوز تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.
۱- …
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌

احراز نیاز واقعی موجر بر عین مستاجره

یکی از مواردی که خواهان باید در این دعوا ثابت کند نیاز واقعی وی در خصوص اشتغال در محل کسب می باشد. به صرف گذران اوقات فراغت یا کسب سود موجر حکم تخلیه صادر نمی گردد.

موجر باید ثابت کند به لحاظ معیشت و گذران زندگی در مضیقه بوده و نیاز به راه اندازی کسب و کار دارد. این امر با ارائه مدارک مثبته چون حقوق بازنشستگی، بیکاری و عائله مندی وی و سایر عوامل امکانپذیر خواهد بود.

بیشتر بدانید:

تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی

حق تخلیه محل کسب به موجر فعلی تعلق می گیرد

چنانچه به استناد نیاز شخصی موجر، حکم تخلیه صادر شود، تخلیه صرفاً به خواهان که مراتب احتیاج وی در طول رسیدگی اثبات شده و مورد حکم قرار گرفته تعلق می گیرد.

بنابراین اگر مالک ملک تجاری را به دیگری منتقل کند انتقال گیرنده نمی تواند به قائم مقامی خواهان پرونده درخواست اجرای حکم تخلیه را نماید.

به دلیل اینکه با توجه به‌ قید احتیاج شخص موجر در بند ۲ ماده ۱۵ قانون، حکم تخلیه فقط در مورد موجری که نیاز شخصی وی احراز شده قابل اجرا خواهد بود. این امر با استثنایی بودن حق تخلیه موجر بدون احراز تخلف مستاجر در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مطابقت می کند.

تخلیه محل کسب به منظور سکونت

مطابق بند ۳ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر، اگر محل کسب مناسب سکونت باشد، مالک می تواند درخواست تخلیه به استناد سکونت خود یا فرزندان یا پدر و مادر و یا همسر خود نماید. این بند صرفاً شامل نیاز موجر و خانواده وی به منظور سکونت می باشد.

در نتیجه نیاز کسبی و شغلی افراد مذکور را در بر نمی گیرد. اگر دعوایی مطرح شود مبنی بر احتیاج خانواده موجر به کسب و کار در محل تجاری مسلماً چنین خواسته ای محکوم به رد است.

زیرا در بند ۳ صرفاً به سکونت این افراد اشاره شده است. اگر اشتغال را نیز دربر می گرفت در متن این بند واژه کسب نیز قید می شد.

محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت

دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر به محل کسب با ارزیابی و برآورد حقوق صنفی مستاجر و پرداخت آن ممکن خواهد بود. دادگاه پس از احراز نیاز شخصی خواهان، موضوع را جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

بیشتر بدانید:

قرار کارشناسی – درجه اعتبار آن و نحوه اعتراض

عوامل موثر در برآورد حق کسب و پیشه عبارت است از سرقفلی اگر ابتدای اجاره از سوی مستاجر پرداخت شده باشد، مرغوبیت ملک، قدمت شغل و شهرت تجاری ملک و سایر موارد می باشد.

نحوه اجرای حکم تخلیه

درخواست صدور اجرائیه از سوی خواهان که محکوم له است امکانپذیر می باشد. بنابراین مستاجر یا خوانده جهت دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نمی تواند درخواست اجرای حکم کند.

پس از قطعیت حکم، موجر با تودیع مبلغ حق کسب و پیشه که ضمن رای دادگاه آمده است، درخواست اجرای حکم تخلیه را به دادگاه صادرکننده حکم بدوی تقدیم می نماید.

بدیهی است تا زمانی که حق کسب و پیشه مستاجر پرداخت نشود موجبی جهت تخلیه ملک نمی ماند.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا موجر می تواند به استناد نیاز شغلی فرزندش دادخواست تخلیه بدهد؟

موجر فقط در خصوص نیاز شغلی شخص خود یا نیاز به سکونت خود یا خانواده اش می تواند دعوا را مطرح نماید.

۲- آیا دعوای تخلیه ملک مشاعی از سوی یکی از موجرین قابل استماع است؟

اگر ملکی دارای دو یا چند مالک مشاعی باشد خواهان ها باید تمام مالکین مشاعی باشند.

۳- در اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ آیا موجر با انقضای مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه نماید؟

تخلیه در اجاره های این قانون با احراز نیاز شخصی موجر یا خویشاوند وی طبق قانون، تخلف مستاجر یا نوسازی عین مستاجره امکانپذیر است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *