تخلیه ملک تجاری طبق قانون ۱۳۷۶

تخلیه ملک تجاری یکی از مسائل شایع در حوزه املاک است. اگر محل کسب بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ به اجاره واگذار شده باشد تخلیه محل تابع مقررات مزبور می باشد که با وجود شرایط مقرر در این قانون دستور تخلیه صادر می گردد.

چنانچه در مورد سرقفلی محل تجاری بین طرفین اختلاف وجود داشته باشد رسیدگی به دعوی و تعیین تکلیف سرقفلی با دادگاه حقوقی است.

در ادامه وکیل سرقفلی تهران در مورد تخلیه ملک تجاری، شرایط آن و نحوه پرداخت سرقفلی به قیمت روز می گوید.

شروط تخلیه فوری ملک تجاری

اگر اجاره نامه محل کسب بعد از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، در صورت فراهم بودن شرایط آن درخواست تخلیه می شود این شروط عبارتند از:

۱- مدت قرارداد معین باشد و مدت منقضی شده باشد.
۲- قرارداد اجاره کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم گردد و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
۳- دو نفر شاهد ذیل آن را امضاء کرده باشند.
۴- تخلیه فوری با درخواست از شورای حل اختلاف محل ملک صورت می گیرد.

مراجع صادرکننده تخلیه ملک تجاری

۱- شورای حل اختلاف. چنانچه اجاره نامه عادی باشد، دادخواست تخلیه به مرجع قضائی محل ملک تقدیم می گردد. بر اساس مقررات قانون مزبور و با وجود شرایط مقرر، ظرف یکهفته دستور تخلیه صادر می گردد.

بیشتر بدانید:

تفاوت مالکیت و سرقفلی

۲- اجرای ثبت اسناد و املاک. در مواردی سند اجاره به طور رسمی تنظیم شده است. در این صورت علاوه بر اینکه موجر می تواند از طریق دادگاه اقدام کند، از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد اقدام می گردد.

به عبارتی ابتدا موجر از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه را می نماید. سپس دفترخانه مراتب درخواست موجر و مدارک تخلیه را به اجرائیات ثبت جهت اقدامات بعدی ارسال می کند.

ضمائم و مدارک دعوی تخلیه ملک تجاری

دعوی تخلیه نیز مانند سایر دعاوی مستلزم ارائه نمودن اسناد و ادله مستند جهت اثبات دعوی می باشد. لازم است در دعوای تخلیه موجر سند مالکیت و اجاره نامه و سایر اسناد و مدارک مرتبط با دعوا را ضمیمه دادخواست نموده و از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضائی دادخواست را ثبت نماید.

تخلیه ملک با سرقفلی

سرقفلی وجهی است که مستأجر محل کسب در ابتدای اجاره علاوه بر اجاره بها به موجر پرداخت می کند و نوعی حق تقدم در تصرفات مستاجر نسبت به سایرین قلمداد می شود.

بیشتر بدانید:

سرقفلی و همه چیز در مورد آن

اگر ملک تجاری با دریافت سرقفلی یا بدون سرقفلی به اجاره واگذار شده باشد و شرایط ماده ۲ قانون مذکور در تنظیم سند اجاره رعایت شده باشد، تخلیه فوری امکانپذیر است.

اما در مواردی که حقوق صنفی مستاجر میان موجر و مستاجر محل اختلاف باشد، با توجه به‌ اینکه رفع اختلاف نیازمند رسیدگی قضایی و فصل خصومت می باشد، دعوی مزبور در صلاحیت دادگاه حقوقی ملک تجاری است.

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.

تعیین تکلیف سرقفلی در سند اجاره

طرفین باید در اجاره نامه خواه رسمی باشد خواه عادی، تکلیف سرقفلی را مشخص کنند و ذکر کنند اجاره ملک با پرداخت سرقفلی است یا بدون پرداخت آن.

طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون ۱۳۷۶: دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌ قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌ قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

▪︎ لازم به ذکر است در صورت عدم ذکر سرقفلی در اسناد اجاره مانعی برای شمول مقررات قانون ۷۶ نمی باشد. در مواردی که اصل سرقفلی بین طرفین مورد اختلاف باشد، رسیدگی به اختلاف با تقدیم دادخواست از سوی ذینفع بر عهده دادگاه حقوقی می باشد.

بیشتر بدانید:

مقایسه اجرت المثل ایام تصرف اجاره و وجه التزام

تخلیه به موجب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در قراردادهای مشمول قانون ۵۶ با انقضای مدت، حق تخلیه برای موجر به وجود نمی آید. بلکه می بایست شرایط آن طبق مقررات مزبور احراز و توسط دادگاه حکم مقتضی صادر گردد.

در مواردی تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صورت می گیرد و در مواردی با اسقاط این حق حکم تخلیه صادر می شود. ماده ۱۴ قانون مزبور موارد فسخ اجاره و تخلیه را بر شمرده است.

این موارد شامل: تغییر شغل محل کسب، تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره، انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن و رضایت موجر، عدم پرداخت اجاره بها، همچنین در مواردی که موجر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته یا در موارد نیاز شخصی موجر به محل تجارت و نیاز اقوام وی از مواردی است که با تحقق هر یک، حکم تخلیه صادر و اجرا می شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اگر سند اجاره به طور رسمی و بدون سرقفلی منعقد شده باشد تخلیه چگونه صورت می گیرد؟

در این مواقع در صورت عدم تمدید مدت اجاره، به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵، مستاجر می بایست با انقضای قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کند در غیر این صورت موجر از طریق دوایر اجرای ثبت اقدام می نماید.

۲- آیا دادگاه صلاحیت تخلیه ملک تجاری دارای سند رسمی را دارد؟

دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه با سند عادی و رسمی را خواهد داشت.

۳- اگر در اجاره ای که سرقفلی پرداخت شده ذکری از آن نشده باشد تخلیه چگونه است؟

عدم ذکر سرقفلی در اجاره نامه، مانع درخواست تخلیه با وجود شرایط قانون ۱۳۷۶ نمی باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *