تخلیه ملک مسکونی و مراحل آن

تخلیه فوری ملک مسکونی وقتی امکانپذیر است که موعد قرارداد اجاره منقضی شده باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن، تخلیه ملک با صدور دستور تخلیه و با رعایت شرایط مذکور در این قانون که در ادامه می آید، از سوی شورای حل اختلاف محل ملک اجرا می شود.

نوشته حاضر به نقل از وکیل ملکی، در مورد شرایط اجاره اماکن مسکونی و نحوه صدور دستور تخلیه در کوتاهترین زمان پرداخته است.

شرایط صدور دستور تخلیه

برای اینکه دستور تخلیه در زمان کوتاه صادر شود می بایست شرایط آن طبق قانون وجود داشته باشد. این شرایط عبارتند از:
۱- قرارداد اجاره دارای مدت معین باشد. اگر مدت در عقد اجاره نامعین باشد عقد باطل است.
۲- قرارداد اجاره باید کتبی بوده و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
۳- اجاره نامه به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
۴- موعد اجاره منقضی شده باشد.
۵- موجر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری سپرده باشد.

با جمع شروط مذکور، دستور تخلیه ملک مسکونی به صورت فوری و طبق قانون ظرف یکهفته صادر و اجرا می گردد. در صورت فقدان هر یک از این موارد، روابط حقوقی طرفین تابع مقررات اجاره اشیاء در قانون مدنی طبق مواد ۴۶۶ الی ۵۰۶ و توافقات فی مابین طرفین می باشد.

مراحل دعوای تخلیه فوری

▪︎ شورای حل اختلاف محل ملک به دادخواست رسیدگی می کند.
▪︎ دادخواست در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع قضائی ارسال می گردد.
▪︎ دعوای تخلیه دعوای غیرمالی است.
▪︎ خواسته عبارت است از صدور دستور تخلیه و خسارات دادرسی.
▪︎ دلایل و ︎منضمات دادخواست شامل سند مالکیت، اجاره نامه و کارت ملی خواهان است.
▪︎ پس از ثبت دادخواست و ارجاع به شعبه، موجر فیش سپرده ودیعه را ضمیمه پرونده می نماید.

مراجع صالح صادرکننده دستور تخلیه

با توجه به اینکه قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده یا رسمی مراجع صدور تخلیه ملک مسکونی متفاوت است. اگر قرار داد عادی باشد موجر دادخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف محل ملک تقدیم می نماید.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

در این صورت پس از احراز شرایط قانونی، مرجع قضائی اقدام به صدور دستور تخلیه فوری می نماید. اما چنانچه قرارداد اجاره رسمی باشد و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه ملک نماید.

در این صورت دفترخانه از طریق دایره اجرائیات اداره ثبت اخطار تخلیه ملک را برای مستاجر ارسال می نماید. از آنجا که دادگستری مرجع عام رسیدگی به تظلمات است، رسمی بودن قرارداد اجاره دلیل بر الزام موجر به تخلیه از طریق اجرای ثبت نمی باشد.

درخواست مهلت از سوی مستاجر

چنانچه در زمان تخلیه از سوی مرجع قضائی یا اجرای ثبت، مشکلاتی در تخلیه برای مستاجر به وجود آید و وی قادر به تخلیه در زمان مقرر نباشد می تواند درخواست خود را طی لایحه به اجرای ثبت یا اجرای احکام شورا ارائه و درخواست اعطای مهلت جهت تخلیه نماید.

در این صورت مرجع مربوطه برای یک نوبت حداکثر به مدت یکماه با درخواست مستاجر موافقت می نماید.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

شرایط صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه

گاهی اوقات به دلیل شرایط پیش آمده از قبیل عدم پرداخت اجاره بها، آزار و اذیت مستاجر به هر نحو، تخلف از شروط مذکور در قرارداد، عدم وجود قرارداد کتبی، عدم امضای دو شاهد ذیل قرارداد موجر قصد تخلیه ملک مسکونی را با توجه به شرایط موجود، قبل از انقضای مدت اجاره یا پس از آن می نماید.

در این جا به علت مهیا نبودن شرایط تخلیه فوری، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد. به ناچار موجر می بایست در دادگاه حقوقی محل ملک دعوای حکم تخلیه اقامه نماید.

در مواردی که به موجب قرارداد حق فسخ برای موجر پیش بینی شده است و با حصول آن، می تواند پس از ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ قرارداد، دادخواست تایید فسخ و صدور حکم تخلیه عین مستاجره را بدهد.

بیشتر بدانید:

مقایسه اجرت المثل ایام تصرف اجاره و وجه التزام

در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مواعد تعیین شده، چنانچه مدت قرارداد به پایان نرسیده باشد، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجاره بهای معوقه و خسارات قراردادی را چنانچه در قرارداد پیش بینی شده باشد، به دادگاه تقدیم نماید.

لزوم تودیع ودیعه به صندوق دادگستری قبل از اجرای تخلیه

دستور تخلیه در صورتی صادر می شود که موجر وجه ودیعه دریافتی در ابتدای اجاره را نزد صندوق دادگستری تودیع نماید. بدون این امر امکان اجرای عملیات تخلیه وجود نخواهد داشت.

در مواردی که موجر مدعی مطالباتی از مستاجر باشد از قبیل عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند پس از طرح دعوای مناسب و با درخواست تامین خواسته، وجه مزبور را توقیف نماید. در این صورت تا رسیدگی به دعوای مزبور و تعیین تکلیف آن وجه ودیعه توقیف خواهد ماند.

انتقال ملک استیجاری به غیر قبل از پایان مدت قرارداد

در مواردی موجر مالکیت عین مورد اجاره را به غیر منتقل می کند. سوالی که مطرح می شود این است که آیا مالک جدید می تواند تخلیه مورد اجاره را درخواست کند؟

در این خصوص شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موجب رای قطعی شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۳۱۷ – ۹۳/۳/۲۱ مرقوم می دارد:

“در صورت انقضای مدت اجاره محل مسکونی و عدم تخلیه عین مستاجره توسط مستاجر و انتقال مالکیت عین به مالک جدید، به جهت عدم رابطه قراردادی بین وی و مستاجر، دعوای خلع ید از سوی مالک جدید مسموع است.”

به موجب رای شعبه ۱۸ تجدیدنظر در این موارد به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی بین مالک جدید و مستاجر، مالک جدید نمی تواند دعوای تخلیه مطرح کند و می بایست دعوای صحیح که خلع ید به دلیل استمرار تصرفات مستاجر بدون اذن و رضایت وی است اقامه گردد.

درخواست توقیف عملیات اجرایی از سوی مستاجر

اگر دستور تخلیه ملک مسکونی صادر شود، با این حال مستاجر مدعی تمدید قرارداد باشد یا نسبت به اصالت و صحت قرارداد تنظیمی (جعل سند) شکایتی داشته باشد هچنین در خصوص سایر ادعاهای مستاجر، وی می تواند دعوای مناسب در خصوص مورد در دادگاه صالح اقامه نماید.

خواهان ضمن خواسته اصلی مبنی بر ابطال دستور اجرا، اثبات اصالت عقد یا تمدید قرارداد، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی را تقدیم نماید.

صرف اقامه دعوا مانع ادامه عملیات اجرایی نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده دلایل خواهان را قوی تشخیص دهد در این صورت پس از اخذ خسارت احتمالی بابت ضرر و زیان وارده به موجر، دستور توقیف عملیات اجرائی تخلیه صادر و به مرجع اجرا اعلام می گردد.

بیشتر بدانید:

مطالبه خسارت غیر قراردادی

چنانچه رای قطعی مبنی بر رد دعوای مستاجر صادر شود، خواهان (موجر) می تواند بابت خسارات وارده از محل توقیف عملیات اجرائی تخلیه، دادخواست مطالبه خسارات به دادگاه بدهد.

همچنین اگر دعوای مستاجر مبنی بر احقاق حق وی منتهی به رای نهایی گردد، می تواند بابت خسارات وارده از محل صدور دستور تخلیه اقامه دعوا نماید.

اقامه دعوای خسارت بر ملک از سوی موجر

در مواردی موجر مدعی است مستاجر در مدت تصرف به ملک خساراتی وارد نموده است یا مدعی عدم پرداخت شارژ و قبوض آب و برق و گاز … گردد.

در این صورت می تواند ضمن دادخواست مطالبه خسارت و هزینه های مزبور که مستند به دلایل و مدارک است، مبلغ ودیعه را پس از تودیع در صندوق دادگستری توقیف نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- ظرف چه مدت می توان به دستور تخلیه اعتراض نمود؟

دستور تخلیه چون حکم نیست و یک دستور است به صورت قطعی صادر می شود و غیر قابل اعتراض می باشد.

۲- اگر موجر وجه ودیعه را تودیع نکند آیا تخلیه اجرا می شود؟

اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه است.

۳- آیا عدم تخلیه مستاجر در زمان مقرر جنبه کیفری دارد؟

وصف کیفری ندارد اما در صورت ادامه تصرفات مستاجر بعد از پایان مدت اجاره و بدون اذن، موجر می تواند حسب مورد خسارات قراردادی و اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *