تعدیل اجاره بها ملک تجاری

تعدیل اجاره بها ملک تجاری

تعدیل به معنای متعادل کردن است. تعدیل اجاره بها عبارت است از اینکه موجر یا مستاجر ملک تجاری افزایش یا کاهش اجاره بها را از دادگاه درخواست نماید.

طبق قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هر یک از طرفین قرارداد اجاره می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه های زندگی دعوای تعدیل و تجدیدنظر در اجاره بهای سابق را مطرح نماید.

در نوشته حاضر وکیل سرقفلی تهران در مورد نحوه تعدیل اجاره بها در املاک تجاری، افزایش یا کاهش اجاره، مراحل و شرایط آن می گوید.

مراحل دعوای تعدیل اجاره بها

▪︎ دادگاه محل ملک صلاحیت در رسیدگی را دارد.
▪︎ دعوای تعدیل اجاره بها دعوایی مالی و بر اساس مبلغ خواسته هزینه دادرسی پرداخت می شود.
▪︎ خواسته ها ۱- افزایش یا کاهش اجاره بها با توجه به ترقی یا تنزل هزینه های زندگی به نرخ عادله روز مقوم به مبلغ… با جلب نظر کارشناس
۲- پرداخت مابه التفاوت یا رد آن از تاریخ دادخواست
۳- خسارت تأخیر تأدیه
۴- خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و هزینه کارشناس و…
▪︎ منضمات دادخواست: اجاره نامه، حکم قبلی تعدیل در صورت وجود، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و سایر مدارک می باشد.

شرایط طرح دعوای تعدیل اجاره بها ملک تجاری

قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شرایطی را برای طرح دعوای تعدیل مال الاجاره تعیین نموده است. از آنجا که مقررات آن آمره هستند لذا هرگونه توافقی بر خلاف آنها بی اعتبار و باطل می باشد.

به همین دلیل به منظور اقامه این دعوا می بایست شرایط آن مطابق ماده ۴ این قانون فراهم باشد. این شرایط عبارتند از:

۱- رابطه استیجاری طبق قانون مزبور وجود داشته باشد. قرارداد می تواند کتبی یا شفاهی، عادی یا رسمی و تحت هر عنوانی لکن به منظور اجاره منعقد شده باشد به گونه ای که ابتدای اجاره ملک تجاری بعد از تاریخ تصویب آن مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ بوده باشد.
۲- مدت اجاره منقضی شده باشد.
۳- در زمان ثبت دادخواست، از تاریخ قرارداد یا استفاده مستاجر از ملک سه سال تمام گذشته باشد.
۳- اگر حکم قبلی مبنی بر تعدیل اجاره بها وجود دارد، از تاریخ مقرر در حکم قطعی که تاریخ تقدیم دادخواست قبلی است سه سال تمام گذشته باشد.
۴- خواهان اعم از موجر یا مستاجر، ترقی یا تنزل هزینه های زندگی را نزد دادگاه ثابت کرده و به استناد آن درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را نماید.

بیشتر بدانید:

عدم پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک تجاری

مستندات قانونی دعوای تعدیل مال الاجاره

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌ می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.
‌تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

نحوه محاسبه میزان اجاره بها

از آنجا که تعدیل و تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز و به استناد ترقی یا تنزل هزینه های زندگی امری تخصصی است، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود.

بیشتر بدانید:

قرار کارشناسی – درجه اعتبار آن و نحوه اعتراض

کارشناس قیمت عادله روز اجاره بهای زمان تقدیم دادخواست را تعیین و اعلام می نماید. نظریه وی بر اساس موقعیت کسبی، سابقه استیجاری، موقعیت مکانی مستاجره، تاریخ آخرین تعدیل اجاره بها در صورت سابقه و مبلغ آن و سایر عوامل موثر در قضیه تعیین و اعلام می گردد.

دادگاه بر اساس مبلغ مقرر در نظریه کارشناس اقدام به صدور رای می نماید. هزینه کارشناس یکنفره با خواهان است. چنانچه نظریه مورد اعتراض قرار گیرد هزینه هیئت کارشناسی سه نفره یا بیشتر با معترض خواهد بود.

نقش سرقفلی پرداختی در تعدیل اجاره بها

سرقفلی عبارت است از وجهی که مستاجر ملک تجاری در ابتدای اجاره علاوه بر اجور به مالک می پردازد. اگر ملکی دارای سرقفلی باشد، کارشناس در محاسبه تعدیل اجاره بها آن را مدنظر قرار می دهد.

چرا که پرداخت مبلغی در ابتدای اجاره به منظور کاهش مبلغ اجاره بها می باشد. مسلم است با پرداخت سرقفلی قصد و توافق طرفین بر اجاره بهای کمتری نسبت به عدم پرداخت آن می باشد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

سازش در دادگاه دعوی تعدیل

خواهان و خوانده می توانند در دادگاه در خصوص مبلغ افزایشی با یکدیگر سازش نمایند. در این صورت مفاد سازش توسط دادگاه صورت جلسه شده و به امضای طرفین و قاضی می رسد.

دادگاه متعاقب سازش حاصله، اقدام به صدور گزارش اصلاحی می نماید. گزارش صادره بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها قطعی و لازم الاجراست. با درخواست اجرا از سوی خواهان، برگه اجرائیه صادر و مانند احکام دادگستری اجرا می گردد.

طرفین می توانند توافق کنند برای سالهای بعد نیز اجاره بها بر اساس نرخ شاخص اعلامی بانک مرکزی افزایش یابد. دادگاه در گزارش اصلاحی اجاره بهای ملک تجاری از تاریخ دادخواست بعلاوه ما به التفاوت طبق خواسته دعوی و سایر موارد سازش را منعکس می کند.

بیشتر بدانید:

سازش در دادگاه و صدور گزارش اصلاحی

درخواست مابه التفاوت اجاره بها یا رد مبلغ پرداختی

موجر که خواهان تعدیل و تجدیدنظر در مبلغ اجاره بها و افزایش آن است می تواند در دادخواست تقدیمی ما به التفاوت اجاره بها را از تاریخ ثبت دادخواست تا روز صدور حکم از دادگاه بخواهد.

همچنین مستاجر که درصدد کاهش اجاره بهاست می تواند رد مابه التفاوت اجاره بها پرداخت شده به موجر را تقاضا نماید.

در این صورت چنانچه دادگاه به مابه التفاوت اجاره بها یا رد آن حکم دهد خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت حکم تا اجرای کامل آن به اصل مبلغ مورد حکم تعلق خواهد گرفت.

خواهان و خوانده دعوا در صورت فوت موجر و مستاجر

طبق قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ با فوت هر یک از طرفین اجاره، عقد منحل نمی شود. در این صورت وراث قانونی هر یک از موجر و مستاجر قائم مقام مورث خود بوده و مالک ملک یا مالک منافع آن می شوند.

در دعوای مزبور خواهان یا خوانده در صورت فوت، تمام ورثه متوفی طبق گواهی انحصار وراثت صادره می باشند.

اجرای حکم تعدیل اجاره بها

حکم تعدیل اجاره بها ملک تجاری حکمی اعلامی است. به عبارتی نیازی به درخواست اجرای حکم و صدور اجرائیه نمی باشد. دادگاه ضمن صدور حکم خوانده را محکوم به پرداخت مبلغ تعیین شده می نماید.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

در صورت عدم پرداخت مبلغ محکومیت توسط مستاجر، موجر می تواند پس از ارسال اظهارنامه در مورد اجاره نامه عادی یا اخطاریه دفترخانه در مورد اجاره رسمی به مستاجر می تواند دادخواست تخلیه به استناد عدم پرداخت اجاره بها را به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.

همچنین در مورد حکم به رد مابه التفاوت اجاره بها پرداختی به موجر در صورت عدم اجرای حکم توسط موجر، مستاجر می تواند درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال موجر را از اجرای احکام مدنی دادگاه بنماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا قرارداد اجاره با عنوان مبایعه نامه یا صلح منافع مشمول مقررات این قانون می شود؟

عقد اجاره ملک تجاری تحت هر عنوانی صحیح بوده و در مورد آن مطابق این قانون رفتار می شود.

۲- در مورد اماکن مسکونی آیا امکان تعدیل اجاره بها وجود دارد؟

با تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ اماکن مسکونی از این قانون خارج شده و صرفاً اماکن تجاری را در بر می گیرد.

۳- آیا طرفین می توانند توافق کننده از ملک مسکونی استفاده تجاری شود؟

هر گونه توافق برخلاف مقررات قانون ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است و مقررات آن فقط در مورد املاک تجاری لازم الرعایه است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *