تعدی و تفریط مستاجر و تخلیه سرقفلی

تعدی و تفریط مستاجر و تخلیه سرقفلی

تعدی و تفریط در ملک سرقفلی عبارت است از اینکه مستاجر به واسطه عملیاتی در ملک تجاری به استحکام بنا آسیب وارد آورد و در نتیجه این اقدامات اساس بنا متزلزل و مقاومت آن را کاهش یابد.

تشخیص تحقق تعدی یا تفریط در عین مستاجره طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و به تشخیص دادگاه رسیدگی کننده می باشد. با احراز تعدی یا تفریط، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ساقط می شود.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با نگاه حمایت از مستاجر محل کسب وضع شده است. بنابراین هرگونه تعدی یا تفریطی موجب تخلیه نمی شود.

از آنجا که دعوای مذکور دارای پیچیدگی هایی در طول رسیدگی قضایی می باشد لذا توصیه می شود در این مورد از طریق ارتباط با وکیل ملکی دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی مشاوره صحیح و اصولی دریافت نمایید.

مراحل دعوای تخلیه سرقفلی به موجب تعدی یا تفریط

۱- دادگاه حقوقی محل ملک سرقفلی صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه است.
۲- دعوای تخلیه دعوایی غیر مالی است و هزینه دادرسی آن معادل دعاوی غیر مالی که هزینه کمی است پرداخت می گردد.‌
۳- خواسته فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره به استناد تعدی و تفریط مستاجر به علاوه خسارات دادرسی شامل حق الوکاله وکیل، هزینه دادرسی و هزینه کارشناس
۴- مدارک و منضمات دادخواست قرارداد اجاره و در صورت فقدان قرارداد استشهادیه محلی و قبض آب و برق، مدارکی مبنی بر وقوع تعدی و تفریط مانند گزارش کارشناس به موجب تامین دلیل و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری می باشد.

تعدی و تفریط در قانون مدنی

در قانون مدنی تعدی و تفریط این چنین تعریف شده است.
طبق ماده ۹۵۱ قانون مدنی: تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

و ماده ۹۵۲ قانون مدنی: تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مالِ غیر، لازم است.

تعدی عبارت است از اینکه شخص با انجام فعل نسبت به مال یا حق دیگری (شخص خصوصی یا دولتی) از حدود اذن داده شده یا آنچه در عرف معمول است تجاوز نماید. مانند احداث دیوار در وسط ساختمان مورد اجاره بدون اذن مالک.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

تفریط به معنی ترک فعل و عدم انجام آنچه به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال دیگری قانوناً بر عهده اش قرار گرفته است مانند عدم تعمیر ستون مورد اجاره که مشرف به خرابی است.
تقصیر شامل تعدی یا تفریط می شود. به عبارتی با تحقق هر یک از تعدی یا تفریط، شخص مقصر شناخته می شود.

قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تنبیه مستاجر متخلفی که به واسطه تعدی یا تفریط به مورد اجاره لطمه اساسی وارد نموده است را تخلیه ملک بدون حق کسب و پیشه و تجارت قرار داده است.

تخلیه به استناد تعدی و تفریط مستاجر

تعدی و تفریط در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تعریف نشده است. مستند قانونی تخلیه به موجب تعدی یا تفریط مستاجر بند ۸ ماده ۱۴ قانون مذکور است.

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… ۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

بیشتر بدانید:

تجویز انتقال منافع ملک سرقفلی به غیر

طبق ماده ۱۴، اقدامات مستاجر مبنی بر تعدی یا تفریط موجب تخلیه است. بنابراین با وقوع هر یک از تعدی یا تفریط به شرطی که به اساس و استحکام بنای ملک سرقفلی آسیب وارد آمده باشد حکم ماده اعمال می گردد.

تغییرات در عین مستاجره اگر در جهت بهبود آن بدون وارد شدن آسیبی به آن باشد تعدی و تفریط ماده ۱۴ محسوب نمی شود مشروط بر اینکه با اذن مالک باشد. اگر تغییرات در مورد اجاره با اذن و اجازه موجر بوده باشد حق تخلیه به وجود نمی آید.

خلاصه آرای قضایی

◇ تعدی انجام عملی است که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت گرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. بنابراین در فرضی که تغییرات صورت گرفته در عین مستأجره توسط مستأجر به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد نکرده بلکه منجر به افزایش ارزش ملک گردد، مصداق تعدی و تفریط نیست.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۶۵ – ۹۳/۹/۸ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه ۵۶ آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره، لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن موجر باشد بنابراین ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۸۰۵ – ۹۳/۶/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر شامل سرقفلی پرداختی از سوی وی می شود؟

سرقفلی مبلغی وجه است که مستأجر در ابتدای اجاره علاوه بر اجاره بها به موجر پرداخت می کند. با احراز تخلف مستاجر به واسطه تعدی و تفریط کلیه حقوق کسبی وی ساقط می گردد که شامل سرقفلی نیز می گردد .

۲- اگر ملک سرقفلی مشاع و مالکین آن متعدد باشند آیا همگی باید دادخواست تخلیه بدهند؟

با وقوع تعدی یا تفریط مستاجر هر یک از مالکین حق درخواست تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت.

۳- پرداخت هزینه کارشناس در دعوای تخلیه بر عهده کیست؟

هزینه کارشناس بر عهده خواهان (موجر) است. در صورت صدور حکم بر تخلیه هزینه مزبور در کنار سایر هزینه ها در مرحله اجرا از مستاجر قابل وصول خواهد بود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *