تغییر شغل و تخلیه سرقفلی

تغییر شغل و تخلیه سرقفلی

تغییر شغل ملک تجاری یکی از موارد فسخ قرارداد و تخلیه سرقفلی توسط مالک است. در قراردادهای تجاری قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ شغل دایر در محل کسب به طور مشخص تعیین می گردد.

به این صورت که مستاجر فقط می تواند به شغل مذکور یا مشابه آن بپردازد. اگر مستاجر در اثنای اجاره تغییر شغل دهد موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه عین مستاجره را از دادگاه درخواست کند.

با تغییر شغل، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر ساقط می شود. در ادامه وکیل سرقفلی تهران در مورد تغییر شغل ملک تجاری و آثار آن می گوید.

مراحل دعوای تخلیه به استناد تغییر شغل

▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.
▪︎ دعوا غیر مالی است و هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی که مبلغ کمی است پرداخت می شود.
▪︎ خواسته فسخ و تخلیه مورد اجاره با ذکر مشخصات به استناد تغییر شغل خوانده بعلاوه خسارات دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و…
▪︎ ضمائم دادخواست شامل قرارداد اجاره، گزارش تامین دلیل مبنی بر تغییر شغل خوانده و سایر دلایل مثبته موجود می باشد.

تغییر شغل مستاجر در اجاره محل کسب

طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

…۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

ماده ۱۴ قانون ۵۶ موارد تخلف مستاجر سرقفلی و حق فسخ و تخلیه از سوی مالک را بیان نموده است. به موجب بند ۷ آن، تغییر شغل محل کسب موجب ایجاد حق فسخ اجاره و تخلیه از سوی موجر می گردد.

به این دلیل که اجاره اماکن تجاری مشمول این قانون حق تخلیه را جز در موارد استثنایی به مالک نمی دهد. لذا با تعیین شغل محل کسب ضمن قرارداد اجاره یا به هر شکل مورد توافق فی مابین، حق تغییر شغل از مستاجر سلب می شود مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه سابق باشد.

بیشتر بدانید:

تجویز انتقال منافع ملک سرقفلی به غیر

آیا می توان از دادگاه تغییر شغل را درخواست نمود؟

تغییر شغل محل کسب یا تغییر نحوه استفاده از آن را از دادگاه نمی توان مطالبه نمود در رویه قضائی چنین خواسته ای مردود است.

در این مورد اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۷۰ – ۷۴/۱/۲۹ عنوان می کند: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و ساير قوانين مربوط به آن موردي براي الزام موجر به اجازه تغيير شغل مستأجر پيش بيني نشده و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانوني موجر، اعطاي چنين اختياري به مستأجر، مجوز قانوني ندارد.

اگر شغل جدید بهتر از سابق باشد باید چکار کرد؟

در مواردی مستاجر تغییر شغل می دهد ولی شغلی با شرایط بهتر از قبلی. در این جا نیز به دلیل وقوع تخلف از سوی مستاجر و نقض غرض موجر و قانون که قراردادن شغل معین در قرارداد اجاره بوده باز هم تغییر شغل محقق می شود و حق تخلیه سرقفلی برای موجر و اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت را به همراه خواهد داشت.

تخلیه مورد اجاره به دلیل تغییر شغل در قسمتی از مورد اجاره

تغییر شغل در سرقفلی در هر حال حق تخلیه ملک را به موجر می دهد خواه نسبت به کل مورد اجاره یا بخشی از آن باشد.

اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۳۹۹۷ – ۱۳۷۶/۶/۲۵ مرقوم می دارد: طبق مقررات بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره‌، موجب صدور حکم تخلیه است. مگر این که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده‌ی دادگاه است.

بیشتر بدانید:

توقیف اموال منقول و غیرمنقول و مراحل آن

تخلیه مورد اجاره به دلیل تغییر شغل یکی از مستاجرین

ممکن است چند مستاجر محل تجاری را مشترکاً اجاره نموده باشند و هر یک در قسمتی از آن به شغل معینی مشغول باشد.

اگر یکی از مستاجرین برخلاف قرارداد اقدام به تغییر شغل کرده باشد با توجه به اینکه مورد اجاره مجموعه تجزیه ناپذیر است و قابل افراز و تفکیک نمی باشد. بنابراین تخلف احدی از مستاجرین مجوز تخلیه کل سرقفلی بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را به موجر خواهد داد.

در این صورت سایر مستاجرین که تخلف ننموده اند می توانند با استناد به قاعده تسبیب دادخواست مطالبه خسارات وارده را بر علیه مستاجر متخلف به دادگاه بدهند.

خلاصه نمونه آرای قضایی

◇ به لحاظ عدم قابلیت تجزیه و تفکیک حق کسب و پیشه و تجارت، دعوای تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل از ناحیه بعضی از مالکان مشاعی قابل پذیرش نمی باشد.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۵۱۱ – ۹۲/۴/۲۹ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ تغییر شغل اعم از اینکه توسط مستاجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد ولو با عدم رضایت مستاجر، مطابق قانون ۵۶ ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستاجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از حق تخلیه نخواهد بود.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۸۵۱ – ۹۳/۷/۱۴ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ در صورتی که موجر بطور مطلق اجازه تغییر شغل را به مستاجر داده باشد این اجازه صرفا ناظر بر یکبار تغییر شغل خواهد بود نه تجویز دفعات متعدد تغییر شغل.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۴۰۱۱۵۸ – ۹۳/۸/۲۸ شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اگر مستاجر سرففلی تغییر شغل دهد و دوباره به شغل قبلی بازگردد وضعیت حقوقی ملک چگونه می شود؟

با تغییر شغل، تخلف مستاجر ثابت شده و موجب تخلیه ملک و اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت می گردد ولو مجدداً به شغل مذکور در عقد اجاره بازگردد.

۲- اگر شغل مورد اجاره از شغل های مزاحم باشد و شهرداری مانع فعالیت شود تکلیف چیست؟

شغل مزاحم موجب تعطیلی کارگاه و محل کسب از سوی شهرداری می شود. بنابراین مستاجر یا باید در شغل مشابه آن فعالیت نماید که مزاحم نباشد یا رضایت موجر مبنی بر تغییر آن را اخذ کند.

۳- تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

سرقفلی مبلغی وجه است که مستأجر ملک تجاری در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می کند و در زمان تخلیه موجر باید قیمت عادله روز آن را به مستاجر پرداخت کند. اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی تدریجی است برای مستاجر محل کسب که به مرور زمان با توجه به عواملی چون قدمت کسب، اعتبار و شهرت تجاری، مساحت مورد اجاره و سایر موارد موثر ایجاد می گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *