بطلان معامله و ابطال سند

تفاوت بطلان معامله و ابطال سند

دعوی بطلان معامله و ابطال سند از دعاوی شایع محاکم حقوقی به شمار می رود. هر معامله که منعقد می شود اصل بر صحت آن است مگر اینکه فسادش ثابت گردد. معامله باطل معامله ای است که هیچ آثار و حیات حقوقی ندارد گویی از ابتدا چنین عقدی واقع نشده است.

در ادامه، به طور کاربردی به تعریف بطلان معامله، انواع آن، ابطال سند و آثار هر یک پرداخته می شود.

مراحل دعوی بطلان و ابطال سند

▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی را خواهد داشت.

▪︎ دعوای مالی است. هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک که هر ساله از سوی کمیسیون تقویم اداره دارایی اعلام می شود، پرداخت می گردد.

▪︎ در دادخواست اعلام بطلان و ابطال سند رسمی، مشخصات کامل اسناد مزبور در ستون خواسته ذکر می شود.

▪︎ خواسته دیگر دعوا، استرداد ثمن معامله بعلاوه مطالبه خسارت مابه التفاوت ارزش ملک با جلب نظر کارشناس می باشد.‌

▪︎ رای دادگاه اعلامی است. دادگاه ضمن حکم، ابطال سند رسمی را به اداره ثبت محل ملک اعلام می نماید. اداره ثبت با توجه به رای قطعی صادره، در ستون ملاحظات دفتر املاک مراتب ابطال سند رسمی را قید می نماید.

بطلان معامله به چه معناست؟

عقدی که باطل است اگر چه تعهد ضمن آن هم ایفاء شده باشد، ولی تاثیری بر بطلان نخواهد داشت در نتیجه همه چیز به شرایط زمان قبل از انعقاد معامله باز می گردد. به عبارتی با بطلان قرارداد، نه مالکیت مبیع و نه ثمن به طرف معامله منتقل نمی گردد

بطلان به معنی فساد و بی اعتباری معامله است. هر قراردادی باید طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی دارای شرایط اساسی صحت معاملات باشد در غیر این صورت حسب مورد غیرنافذ یا باطل است.

بیشتر بدانید:

تفاوت قرارداد باطل و غیرنافذ

قراردادی که باطل است باید بطلان آن توسط محکمه حقوقی اعلام گردد. بنابراین دادگاه حکم اعلامی صادر می کند و اجرای آن نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت. چرا که با صدور رای قطعی، صرف صدور دادنامه و ابلاغ آن به طرفین، آثار آن بر اقدامات بعدی طرفین ایجاد می شود.

همچنین با اعلان بطلان از معاملات بعدی و سوء استفاده های بیشتر نسبت به ملک جلوگیری می شود مگر معامله بعدی منعقد شده باشد که در این صورت باید ابطال همه معاملات بعدی از دادگاه درخواست شود.

بیشتر بدانید:

موارد انحلال و خاتمه قرارداد کدامند؟

 ابطال سند چیست؟

ابطال سند یعنی معامله از ابتدا باطل نبوده و شرایط اساسی معاملات را داشته است. ولی بعداً به جهتی از جهات مانند جعل در سند رسمی قابل ابطال می گردد.

در دعوی ابطال سند، ذینفع علاوه بر خواسته اعلام بطلان معامله پایه (مانند مبایعه نامه)، ابطال سند رسمی صادره را نیز از دادگاه مطالبه می کند.

این دعاوی شامل ابطال سند دفترچه ای، سند تک برگ مالکیت، سند وکالت محضری و امثال آن می شوند. خواهان باید در ستون خواسته مشخصات ثبتی سندی که درخواست ابطال آنها را می نماید با ذکر جزئیات ذکر کند.

بیشتر بدانید:

ابطال سند رسمی و مراحل آن

اثبات معامله باطل

طبق ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی، ادله اثبات دعاوی حقوقی اقرار، اسناد کتبی، شهادت، امارات و قسم هستند. خواهان به منظور اثبات بطلان معامله و ابطال سند رسمی با استناد به ادله ذکر شده که با توجه به اهمیتشان به ترتیب اولویت قرار داده شده اند دعوا را اثبات می نماید.

با استناد به اقرار خوانده (خواندگان)، شهادت شهود، ادله موجود در پرونده استنادی کیفری (چنانچه سابقاً در خصوص ملک موضوع دعوا پرونده کیفری تشکیل شده باشد) و سایر ادله همچنین هر یک با توجه به شرایط دعوی مطروحه در جای خود مورد استفاده قرار می گیرد.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

آثار بطلان معامله

معامله باطل هیچ گونه حیات و آثار حقوقی ندارد. به دلیل اینکه همه چیز به حالت اول باز می گردد مانند این است که از ابتدا عقدی صورت نگرفته است.

بنابراین اگر بعد از معامله باطل، ملک مورد معامله به هر نحوی به دیگری منتقل شده باشد، آن عقد و عقود منعقده نیز بالتبع باطل می باشد. به علاوه اگر سند یا اسناد رسمی نیز متعاقباً تنظیم شده باشد، آنها نیز باطل می باشند.

به دلیل اینکه آثار معامله باطل، معاملات بعدی را نیز در بر می گیرد بنابراین بطلان آنها نیز باید توسط مرجع قضایی اعلام گردد.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۴۸۸ – ۹۶/۲/۳۱ اداره حقوقی قوه قضائیه در این خصوص بیان می دارد: “اولاً کسانیکه توافق نامه ای را امضاء نکرده اند، اصلاً نسبت به آنان توافقی انجام نشده است تا ادعای بطلان آن را بنمایند. ثانیاً: معامله باطل از ابتدا باطل است و صرف دعوی اعلام بطلان معامله ای که با سند عادی و غیر رسمی انجام شده، غیر ترافعی بوده و قابل استماع نیست. ولی اگر اعلام بطلان معامله، مقدمه ابطال سند رسمی یا استرداد مال یا وجه باشد، رسیدگی به دعوا فرع بر احراز بطلان معامله است. بنابراین در فرض استعلام، صرف دعوی اعلام بطلان معامله انجام شده به موجب سند عادی غیر قابل استماع به نظر می‌رسد.”

ابطال سند به دلیل جعلیت

یکی از مواردی که منجر به اعلام بطلان سند می شود، مخدوش کردن سند عادی یا رسمی، الحاق یا محو کردن نوشته، جعل امضا و سایر موارد می باشد.

معمولاً دعوی بطلان سند به استناد جعلیت، بعد از شکایت جعل و صدور حکم قطعی در محاکم کیفری اقامه می شود. در این صورت خواهان به استناد پرونده کیفری، دادخواست اعلام‌ بطلان معامله و ابطال سند را به دادگاه حقوقی می دهد.

بیشتر بدانید:

ابطال سند مجعول

بطلان معامله مستحق للغیر

گاهی انتقال یا فروش ملک بدون اذن و رضایت مالک حقیقی و از سوی فروشنده فضول صورت می گیرد. در این حالت اگر بعد از عقد، مالک معامله را تنفیذ و اجازه نکند عقد باطل بوده و فروشنده فضول می بایست از عهده ثمن دریافتی و خسارات وارده برآید.

همچنین اگر خریدار عالم به معامله مال غیر باشد شریک فروشنده محسوب می شود. در این جا خریدار عالم فقط حق مطالبه ثمن قرارداد را خواهد داشت. اما اگر خریدار جاهل باشد می تواند علاوه بر ثمن، غرامات وارده را نیز درخواست کند.

در همه مواردی که حکم اعلام بطلان معامله صادر می شود، اگر متعاقباً سند رسمی صادر شده باشد با درخواست ابطال، در خصوص هر دو منجر به صدور حکم‌ می گردد.

بیشتر بدانید:

ابطال معامله مال غیر

بطلان قرارداد به دلیل صوری بودن

اگر انتقال ملک بدون قصد طرفین صورت بگیرد، معامله صوری و باطل است. اولین و مهمترین رکن عقد صحیح وجود قصد طرفین است. معامله ای که ضمن آن ثمن رد و بدل نشده یا بسیار کم باشد، فروشنده به دیگری بدهکار بوده یا حکم محکومیت قطعی صادر شده از دلایل و قرائن معامله صوری محسوب می شوند.

گاهی معامله به قصد فرار از دین شکل می گیرد. به عبارتی، فروشنده به منظور پنهان کردن و دور از دسترس نگهداشتن اموال خود از دسترس طلبکاران اقدام به انتقال ملک به احدی از بستگان نزدیک خویش می نماید.

چنین معامله ای پس از اثبات صوری بودن و قصد فرار از ادای دین، باطل است. چنانچه منتهی به تنظیم سند رسمی شده باشد، سند نیز ابطال می گردد.

بیشتر بدانید:

معامله به قصد فرار از دین

سایر مصادیق بطلان معامله

علاوه بر موارد ذکر شده، مصادیق زیر از موجبات اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی محسوب می شوند:

– معامله ای که شرط ضمن عقد خلاف مقتضای ذات عقد باشد مانند شرط عدم مالکیت دائمی خریدار در قرارداد فروش ملک.

– شرطی که جهل به آن موجب جهل به یکی از عوضین قرارداد (مبیع و ثمن) شود. برای مثال، شرط شود فروشنده در قبال تملیک آپارتمان به مبلغی معین، هر زمان خواست از اجناس لوازم خانگی خریدار جنس بردارد.

– مالیت نداشتن مورد معامله خواه ارزش آن مادی باشد یا معنوی.

– معامله ملکی که به دلیل توقیف از سوی مراجع قانونی اعم از قضایی، شبه قضایی و اداری نقل و انتقال آن ممنوع می باشد.

تفاوت بطلان و فسخ معامله

معامله باطل، به دلیل فقدان یک یا برخی از شرایط اساسی از ابتدا باطل بوده و فاقد آثار حقوقی است. به عبارتی بطلان اثر قهقرائی دارد. لذا به گذشته و زمان انعقاد قرارداد سرایت می نمايد.

فسخ مختص قراردادهای صحیح است و در معامله باطل راه ندارد. معامله ای که فسخ می شود قرارداد از ابتدا صحیح است. در این صورت تمام تعهدات و ضمانت اجرای قرارداد تا زمان اعلام فسخ پابرجاست.

فسخ اثر قهقرائی ندارد. بنابراین آثار فسخ به گذشته سرایت نمی کند و در روابط‌ حقوقی طرفین بعد از فسخ اثر می گذارد.

بیشتر بدانید:

آثار فسخ قرارداد

با اعلام فسخ و تایید آن توسط دادگاه و قطعیت حکم، مبیع و ثمن زمان عقد به طرفین استرداد می شود.

نمونه آرای قضایی

تقاضای ابطال معامله، در مورد اسناد رسمی قابل طرح بوده و در مورد اسناد عادی، باید دعوای بطلان معامله مطرح گردد.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۴۶۰۰۶۶۵ – ۹۳/۶/۳ شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)
در صورتی که اقرارنامه عادی را تمامی وراث امضا نموده باشند هرکدام از آنها تنها می توانند نسبت به سهم خود ابطال کل سند را تقاضا کنند و درخواست ابطال کل سند از سوی یکی از آنان به دلیل مخالفت با واقع، قابلیت استماع ندارد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۸۰۰۱۱۱۰۰۶۲۸ – ۹۴/۱/۳۰ شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *