مقایسه دعوی تصرف عدوانی و تخلیه مورد اجاره

مقایسه دعوی تصرف عدوانی و تخلیه مورد اجاره

دعوی تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی ملکی را از تصرف متصرف آن درآورده و خود بدون رضایت وی بر آن متصرف شود‌. تخلیه ید به این معناست که ملک استیجاری با انقضای مدت اجاره نامه و عدم تخلیه از سوی مستاجر، موجر توسط مرجع قضایی اقدام به تخلیه نماید.

دعوی تصرف عدوانی چیست؟

برای تحقق تصرف عدوانی سه شرط لازم است: ۱- سابقه تصرفات قانونی خواهان؛ ۲- تصرف فعلی خوانده؛ ۳- عدوانی و غیر قانونی بودن تصرفات خوانده. این سه شرط بایستی در دعوی رفع تصرف عدوانی اثبات گردد.

در مورد جرم تصرف عدوانی، اثبات این سه شرط لازم نیست. ولی شاکی باید سند رسمی مالکیت ملک مورد تصرف را به دادگاه کیفری ارائه دهد. تصرف عدوانی از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است.

بیشتر بدانید:

دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

تخلیه به چه معناست؟

مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مالک منافع مورد اجاره می شود. از ابتدا تا تمام شدن مدت اجاره، مستاجر حق تصرف و بهره برداری از ملک را دارد. با پایان مدت، اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، مستاجر ملزم به تخلیه عین مستاجره می باشد.

در بسیاری موارد، با وجود اتمام مدت اجاره و عدم رضایت مالک بر ادامه قرارداد، مستاجر اقدامی جهت تخلیه ملک نمی کند. بنابراین موجر ناچار به اقامه دعوی تخلیه می شود. دعوی تخلیه از سوی مالک به معنای عدم رضایت وی بر ادامه تصرفات مستاجر است.

بیشتر بدانید:

تخلیه ملک مسکونی و مراحل آن

مقایسه دعوی تصرف عدوانی و تخلیه

تفاوت ها

  • دعوای تصرف عدوانی از نظر حقوقی و کیفری قابل پیگیری است. اما دعوای تخلیه فقط از نظر حقوقی قابل شکایت است.
  • دعوای تصرف عدوانی حقوقی در دادگاه محل ملک رسیدگی و کیفری آن در دادگاه کیفری ۲ رسیدگی می شود. در تخلیه، شورای حل اختلاف محل ملک صالح به رسیدگی می باشد. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، صدور دستور تخلیه و صدور اجرائیه از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند و اداره ثبت محل ملک مورد اجاره است.
  • در تصرف غیر قانونی، شخصی عدواناً و با زور ملک دیگری را تحت تصرف خود می گیرد. در تخلیه پس از پایان مدت اجاره، ملک با وجود عدم رضایت مالک همچنان در تصرف مستاجر باقی می ماند.
  • در تصرف عدوانی حکم صادر می شود و قابل تجدیدنظر خواهی است. در تخلیه دستور صادر می شود که قطعی و غیر قابل تجدید نظر خواهی است.
  • در تصرف غیر قانونی، بدون وجود قرارداد و با اثبات عدوانی بودن تصرفات خوانده، دعوی اقامه می شود. در تخلیه بایستی قرارداد اجاره که به امضای دو شاهد رسیده ضمیمه دادخواست گردد.
  • دعوی تصرف عدوانی با تشریفات رسیدگی و صدور رای همراه است. دعوای تخلیه بدون تشریفات رسیدگی و دستور تخلیه صادر می شود.
  • دعوی تصرف عدوانی حقوقی به موجب مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی و کیفری آن طبق ماده ۶۹۰ قانون تعزیرات رسیدگی می شود. دعوی تخلیه مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن و قانون مدنی رسیدگی می شود.

تشابهات

  • دعاوی تصرف عدوانی و تخلیه در مورد اموال غیر منقول(ملک) به کار می رود.
  • هر دو دعاوی غیر مالی هستند.
  • محل اقامه دعوی محل ملک است.

مطالبه اجرت المثل در دعوی تصرف عدوانی و تخلیه

هر دو دعوی تصرف عدوانی و تخلیه به دلیل تصرفات غیر قانونی متصرف اقامه می گردد. چون مالک در مدت تصرف غیر، محروم از استفاده و بهره برداری از ملک خود می شود، بنابراین می تواند از متصرف غیر قانونی اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.

اجرت المثل نوعی خسارت است که متصرف غیر قانونی بابت استفاده از ملک در مدت عدم رضایت مالک، به مالک رسمی پرداخت می نماید. چون مبلغ آن در زمان دادخواست مشخص نیست دادگاه از طریق کارشناس رسمی دادگستری میزان آن را برآورد و حکم به پرداخت آن صادر می نماید. اجرت المثل فقط در مورد اموال غیر منقول(ملک) قابل مطالبه است.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

نمونه آرای قضایی

◇‌ مطالبه اجرت المثل ایام تصرف فرع بر احراز مالکیت رسمی خواهان بر آن ملک می باشد و اسناد عادی مشعر بر مالکیت بنابر قانون ثبت، مثبت مالکیت نیستند، لذا خواهان مالک تلقی نشده و قرار عدم استماع دعوی صادر می گردد.

( دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۱۰۴ – ۹۱/۸/۲۴ شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ در دعوی رفع تصرف عدوانی موضوع رسیدگی صرفاً سبق تصرف خواهان و لحوق تصرفات خوانده بوده و رسیدگی به دلیل مالکیت وجهی ندارد. بنابراین دعوی تصرف عدوانی به استناد سند عادی قابل رسیدگی است زیرا در این دعاوی مالکیت و ارائه اصل سند آن صرفاً دلیل بر سبق تصرف است. در دعوی رفع تصرف عدوانی، صرف وجود روابط استیجاری فی مابین خواندگان مانع از پذیرش این دعوی نیست.
(دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۳۷۳ – ۹۵/۳/۱۸ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *