- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
خیار شرط عبارتست از اینکه طرفین قرارداد برای مدت معین حق فسخ قرارداد را برای خود یا شخص ثالث قرار دهند به آن عقد خیاری نیز گفته می شود.
خیار شرط یکی از خیارات قانونی بوده که ناشی از حاکمیت اراده طرفین در زمان انعقاد قرارداد می باشد. چنانچه مدت خیار در قرارداد معین نباشد شرط و عقد هر دو باطل هستند.
در این مقاله در مورد خیار شرط در قانون ثبت و قانون مدنی و شروط تحقق آن سخن می گوییم.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
خیار شرط چیست؟
فهرست مطالب
ماده ۳۹۹ قانون مدنی: “در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.”
گاهی طرفین با توافق یکدیگر در زمان قرارداد حق فسخ معامله را برای مدت معین برای خود یا شخص ثالث قرار می دهند. در این صورت اگر ابتدای مدت خیار، مشخص نشده باشد ابتدای آن از تاریخ قرارداد است.
عقدی که دارای شرط خیار باشد، تا پایان مدت خیار، قرارداد ناپایدار بوده و مالکیت خریدار متزلزل است. پس از پایان مدت و عدم انجام شرط از سوی مشروط له، انتقال مالکیت قطعی می شود. در صورت تحقق شرط، عقد بی اعتبار می گردد.
در حال حاضر شرط خیار در معاملات با حق استرداد درج می شود. به این صورت که بانکها یا اشخاص حقیقی یا حقوقی در قبال مال یا وجهی که پرداخت می کنند ملک خود یا شخص دیگری را در رهن طلبکار قرار می دهند. تا پس از تسویه بدهی مال را مسترد کنند.
وضعیت عقد پس از مدت شرط
پس از انقضای مدت خیار شرط، اگر مشروط علیه به تعهد خود عمل ننموده باشد، مالکیت انتقال گیرنده قطعی می شود. چنانچه در مدت معین بدهی خود را تسویه نماید ملک به انتقال دهنده مسترد می شود.
الزامی بودن تعیین مدت خیار شرط
ماده ۴۰۱ قانون مدنی: “اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.”
ممکن است، طرفین ضمن عقد به صراحت مدت خیار شرط را تعیین کنند. ممکن است تعیین مدت ضمنی باشد. برای مثال، زمانی که ضمن مبایعه نامه شرط شود اگر در مدت معین ملک ثبتی، رسماً منتقل نشود، معامله فسخ شود.
در این جا فرض بر این است که زمان خیار شرط همان موعد تنظیم سند رسمی انتقال است که طرفین ضمن عقد نسبت به آن تراضی نموده اند.
بیشتر بدانید:
تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط
خیار شرط در نتیجه تراضی و توافق مستقیم طرفین ضمن عقد ایجاد می شود. این خیار دارای مدت معین و مشخص می باشد.
اما در خیار تخلف از شرط تراضی بین طرفین وجود ندارد و دارای مدت مشخصی نیست. پس از عقد، با تخلف از انجام تعهد و عدم امکان الزام متعهد به ایفای تعهد، حق فسخ برای متعهدله ایجاد می شود.
به موجب خیار تخلف از شرط فعل، متعهد از شرط ضمن عقد نافرمانی کرده و تعهدش را در موعد مقرر انجام نمی دهد. علیرغم دعوی الزام به تعهد، اجبار وی نیز ممکن نمی باشد. در این صورت چنانچه انجام شرط توسط دیگری نیز ناممکن باشد، خیار تخلف از شرط محقق می گردد.
بیشتر بدانید:
تفاوت خیار شرط و شرط فاسخ
شرط فاسخ شرطی است که طرفین ضمن عقد نسبت به آن توافق می کنند. به این صورت که چنانچه عملی در آینده و در تاریخ مشخص از سوی متعهد انجام نشود قرارداد منفسخ و منحل می شود. به عبارتی با شرط فاسخ، با تراضی طرفین اگر در زمان مشخص تعهد ایفا نشود، معامله منحل می گردد.
اما در خیار شرط انجام فعل در زمان بعدی شرط نمی شود. ضمن معامله حق فسخ تا تاریخ معینی به مشروط له اعطا می شود.
بیع شرط – معامله با حق استرداد
معامله با حق استرداد عبارت است از اینکه در قرارداد برای فروشنده خیار شرط قرار داده شود. در این صورت تحقق فسخ از سوی فروشنده موکول به استرداد ثمن به خریدار می باشد.
معمولا بیع شرط یا معاملات با حق استرداد در قراردادهای اعطایی تسهیلات بانکها با مشتریان خود کاربرد دارند.
مقررات معاملات با حق استرداد در مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک پیش بینی شده اند. این معاملات باعث انتقال مالکیت به بنک یا انتقال گیرنده نمی شود. لکن نوعی حق عینی تبعی برای انتقال گیرنده به وجود می آورد.
معاملات رهنی صرفاً حق عینی تبعی برای خریدار ایجاد می کند. به معامله با حق استرداد معامله وثیقه ای نیز گفته می شود.
اگر راهن ظرف مهلت مقرر در قرارداد،طلب مرتهن را با جرایم و خسارات مسترد ننماید، مرتهن با صدور اجرائیه در اجرائیات اراده ثبت، از طریق مزایده و فروش ملک، طلب خود را وصول می نمایند.
طرفین می توانند ضمن معامله شرط کنند با استرداد بخشی از ثمن یا بخشی از مبیع که میزان و مقدار آن مشخص است، طرف قرارداد حق فسخ خواهد داشت.
چنانچه توافقی نباشد تمام ثمن یا مبیع حسب مورد بایستی مسترد شود تا حق فسخ برای هر یک از خریدار یا فروشنده ایجاد گردد.
مطابق ماده ۳۴ قانون ثبت، اموال منقول و غیر منقول مشمول معاملات رهنی و با حق استرداد و مقررات آمره این ماده می باشند.
بیشتر بدانید:
بیع شرط در قانون مدنی
به موجب مقررات قانون مدنی و مواد ۴۵۸ الی ۴۶۳ آن، در بیع شرط در زمان انعقاد معامله مالکیت مبیع به خریدار منتقل می شود. در این صورت مشتری مالک مبیع می شود ولی مالکیتش متزلزل است و پایدار نیست.
تا زمان اعمال فسخ در مدت تعیین شده هر لحظه ممکن است فروشنده کل ثمن دریافتی را مسترد و قرارداد را فسخ نماید. پس از اتمام مدت فسخ و عدم اعمال آن از سوی فروشنده، مالکیت خریدار مستقر و تثبیت می گردد.
در معاملات با حق استرداد مالکیت منتقل نمی شود. فقط حق عینی تبعی برای مرتهن ایجاد می گردد.
با تصویب مواد ۳۳ و ۳۴ مکرر قانون ثبت و تبصرهای ذیل آن اصلاحی مصوب ۱۳۵۱، مقررات مربوط به معاملات رهنی یا با حق استرداد یا وثیقه ای مطابق احکام لازم الرعایه دو ماده مزبور عمل می شود
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
ماده ۳۳ قانون ثبت
نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال‌گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل‌الیه پذیرفته می‌شود:
۱- در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل‌الیه محکوم شده باشد.
۲- در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال‌دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
۳- در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال‌دهنده یا قائم‌مقام قانونی او به وسیله عرض‌حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال‌گیرنده نشده باشد.
ب- در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی‌حقی انتقال‌گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او صادر نشده باشد.
تبصره ۱- کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بای نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره ۲- در مواردی که مطابق این ماده انتقال‌دهنده تقاضای ثبت می‌کند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.
ماده ۳۴ قانون ثبت
در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه و صول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
تبصره ۱- در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
تبصره ۲- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
تبصره ۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
سوالات متداول
۱- در چه صورت خیار شرط، معامله را باطل می کند؟
در جایی که برای خیار مدت تعیین نشده باشد شرط و قرارداد هر دو باطلند.
۲- اگر در بیع آپارتمان خیار شرط باشد بدون مدت معین، آیا معامله باطل است؟
عرفاً انقضای مدت خیار تاریخ تنظیم سند رسمی قلمداد می شود و معامله صحیح است.
۳- آیا خیار شرط مقرر در ماده ۳۳ قانون ثبت ایجاد مالکیت می کند؟
معاملات موضوع این ماده با حق استرداد نام دارند. از این رو برای مرتهن مالکیت ایجاد نمی کند. صرفاً حق عینی تبعی برای وی به وجود می آید.
