خیار عیب چه شرایطی دارد؟

خیار عیب چه شرایطی دارد؟

خیار عیب وقتی ایجاد می شود که عیب در زمان عقد در مبیع موجود اما مخفی بوده به گونه ای که خریدار ملتفت آن نبوده باشد.

در هر قرارداد معوضی مانند خرید و فروش ملک یا خودرو علاوه بر اینکه طرفین به دنبال کسب سود بیشتر هستند، شرط ضمنی سلامت مورد معامله مورد توافق طرفین قرار می گیرد. خواه این شرط در قرارداد ذکر شود یا نشود در هر حال طرفین ملزم به آن می باشند.

در مواقعی مورد معامله معیوب است. در این صورت اگر خیار عیب ضمن عقد ساقط نشده باشد، صاحب خیار می تواند از حق فسخ معامله استفاده نماید. خیار عیب مختص عین معین است و در مال کلی راه ندارد.

خیار عیب چیست؟

خیار به معنای این است که یکی از طرفین معامله یا هر دو اختیار فسخ معامله را داشته باشند. خیار مخصوص عقود لازم از قبیل بیع، اجاره و معاوضه است.

در عقود جایز خیار وجود ندارد. در عقد جایز طرفین هر موقع بخواهند می توانند عقد را به هم بزنند. خیار عیب یکی از خیارات قانونی است.

طبق ماده ۴۲۲ قانون مدنی: “اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.”

بیشتر بدانید:

روش های فسخ قرارداد- تایید فسخ به وسیله دادگاه

ماده ۴۲۴: “عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب ‌واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.”

عیب مورد معامله باید در زمان عقد موجود باشد. اگر بعد از عقد به وجود آید خیار عیب و حق فسخ برای خریدار ایجاد نمی گردد.

اگر خریدار فردی متخصص در موضوع معامله باشد مانند صاحب نمایشگاه خودرو، ادعای عدم اطلاع از عیب موجود در ماشین از وی پذیرفته نمی شود. در این موارد، خریدار می بایست عدم اطلاع از وجود عیب را ثابت کند.

در مواردی عیب موجود در زمان معامله آشکار است با این حال مورد معامله خریداری می شود. در این صورت خریدار باید عدم دقت و کاهلی در خرید را ثابت کند والاّ دعوی فسخ مردود اعلام‌ می شود.

شرایط تحقق خیار عیب

  • در عقود معوض راه دارد نه مجانی.
  • مورد معامله بایستی عین معین باشد. در عین کلی خیار عیب وجود ندارد. در مال کلی، خریدار باید فروشنده را به تحویل مورد معامله سالم الزام نماید.
  • عیب در زمان قرارداد موجود و مخفی باشد. مخفی بودن جنبه نوعی دارد‌. به این معنا که در نگاه هر شخصی مخفی به نظر آید لذا جنبه شخصی ندارد.

بیشتر بدانید:

خیار عیب در اجاره

عیب سابق

اگر عیب بعد از عقد به وجود آید، از موارد فسخ نمی باشد مگر اینکه عیب جدید (بعد از عقد) در نتیجه عیب سابق (قبل از عقد) باشد. در این صورت در حکم عیب سابق بوده و مشتری اختیار فسخ معامله یا اخذ ارش(خسارت) را خواهد داشت.

خیار عیب فوری است

خیار عیب از جمله خیارات فوری است. مشتری مطلع از معیوب بودن مورد معامله در زمان عقد، اگر مایل به فسخ قرارداد است باید فوراً فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام نماید.

در دعوی تایید فسخ، آنچه نزد دادگاه در اولویت قرار دارد، فسخ قرارداد در مدت زمان فوری و متعارف از زمان عقد است.

مطالبه ارش(خسارت)

صاحب خیار عیب حق دارد معامله را فسخ کند یا مطالبه ارش کند. ارش به خسارت ناشی از تفاوت قیمت مال بی عیب و معیوب گفته می شود. ارش مختص خیار عیب است و در سایر خیارات وجود ندارد.

ارش نه تنها در عقد بیع بلکه در سایر عقود معوض نیز جریان دارد مگر عقد اجاره که در آن ارش وجود ندارد(ماده ۴۷۸ قانون مدنی).

عدم مسئولیت فروشنده نسبت به عیوب مورد معامله

گاهی اوقات، فروشنده ضمن معامله شرط می کند مبیع با همین شرایطی که دارد معامله شود. در این صورت چنانچه عیبی وجود داشته باشد، فروشنده مسئولیتی نخواهد داشت چه در خصوص تمام مبیع و چه بخشی از آن.

با شرط عدم مسئولیت فروشنده، خریدار نمی تواند معامله را فسخ کند یا مطالبه ارش نماید. تبری از عیوب جنس یا کالا(عدم مسئولیت) معمولاً شامل عیب موجود در زمان معامله است. عیبی که بعد از معامله به وجود آید را شامل نمی شود.

 فسخ قرارداد یا مطالبه ارش؟

در صورت معیوب بودن مورد معامله مشتری صاحب دو حق می باشد: ۱- فسخ قرارداد به استناد خیار عیب؛ ۲- مطالبه ارش.

متضرر می تواند یکی از دو راه را انتخاب کند:

۱- با فسخ قرارداد، تایید فسخ و استرداد ثمن پرداختی را در دادگاه حقوقی از طرف معامله مطالبه کند.

بیشتر بدانید:

تفاوت خسارت قراردادی و غیر قراردادی

خیار عیب شامل ثمن شخصی نیز می شود. ثمن شخصی به این معناست که ثمن معامله وجه نقد نباشد. ثمن ممکن است مال منقول یا غیر منقول در عوض مبیع باشد.

۲- مطالبه ارش یا خسارت که در آن تفاوت قیمت کالای معیوب و سالم با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

سقوط ارش

هرگاه در معامله مبیع معیوب باشد، مشتری حق فسخ یا مطالبه ارش را خواهد داشت. در مواردی طرفین ضمن عقد، خیار عیب را ساقط می نمایند. در این صورت علاوه بر اینکه نمی توان معامله را فسخ کرد، ارش را نیز نمی توان مطالبه نمود. چون با سقوط خیار عیب، ارش نیز ساقط می شود.

عدم امکان فسخ معامله و امکان مطالبه ارش

ماده ۴۲۹ قانون مدنی: “در موارد ذیل مشتری نمیتواند بیع را فسخ کند و فقط میتواند ارش بگیرد:
۱- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر.
۲- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
۳ -در صورتیکه بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در اینصورت ‌مانع از فسخ و رد نیست.”

حکم این ماده قانون تکمیلی بوده و آمره نیست. بنابراین طرفین می توانند بر خلاف مفاد آن با یکدیگر توافق نمایند.

مطابق بند ۱ ماده ۴۲۹، چنانچه مبیع تلف شده باشد و یا خریدار آن را به دیگری انتقال داده باشد خیار از بین می رود و مشتری فقط می تواند ارش را مطالبه کند.

منظور از تغییر مبیع در بند ۲، تغییری است که دگرگونی عرفی و شکلی در آن به وجود آورد. برای مثال، مبیع پارچه بوده و تبدیل به لباس شده باشد. چون ماهیت مبیع تغییر یافته فسخ منتفی می شود و ارش مطالبه می گردد.

در مواردی بعد از انتقال مبیع به خریدار، عیب دیگری در آن به وجود آید. در اینجا چون نمی توان مبیع را با همان وضعیت زمان عقد به فروشنده بازگرداند، خیار فسخ منتفی و ارش باقی می ماند.

بیشتر بدانید:

آثار فسخ قرارداد

در چه مواردی نمی توان خیار عیب را اجرا نمود؟

۱- در مواردی مورد معامله چند بخش دارد. برای نمونه، یک دست مبلمان چنانچه یکی از آنها معیوب باشد مشتری نمی تواند فقط نسبت به بخش معیوب عقد را فسخ کند. چرا که باعث ایجاد تبعیض ناروا به ضرر فروشنده می شود.

در اینجا یا تمام معامله فسخ و ثمن مسترد می گردد و یا ارش مطالبه شده و تفاوت قیمت اخذ می شود.

۲- در مواردی که فروشنده یک نفر و مشتری چند نفر است، چنانچه عیبی وجود داشته باشد یکی از مشتری ها نمی تواند نسبت به سهم خود معامله را فسخ کند. چون تبعیض ناروا نسبت به فروشنده به وجود می آید. بنابراین باید همگی فسخ کنند یا مطالبه ارش نمایند.

۳- در مواردی که فروشنده چند نفر است، چون تبعیض ناروا نسبت به فروشنده پیش نمی آید و نظام قراردادی به هم نمی خورد، یکی از فروشندگان می تواند عقد را فسخ و نسبت به مابقی مشتری می تواند ارش (خسارت) مطالبه نماید.

نحوه تعیین ارش

جهت تعیین میزان ارش، قیمت حقیقی مبیع بی عیب و معیوب به وسیله کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می شود. تفاوت قیمت زمان قرارداد ملاک محاسبه واقع می شود. پس از محاسبه تفاوت قیمت دو حالت پیش می آید:

۱- بهای واقعی محاسبه مبیع با آنچه در قرارداد پرداخت شده برابر است. در اینجا میزان ارش همان تفاوت قیمت است که توسط فروشنده به خریدار پرداخت می شود.

۲- بهای حقیقی مورد معامله کمتر یا بیشتر از مبلغی است که در ضمن قرارداد پرداخت شده است. در این صورت تفاوت ارزش کالای سالم و معیوب که در قرارداد به فروشنده پرداخت شده، باید به خریدار پرداخت شود.

مشتری معامله را فسخ نکند و بخواهد ارش بگیرد، باید دادخواست مطالبه ارش (خسارت) را به دادگاه حقوقی اقامه نماید. دادگاه با توجه به مدارک ارائه شده و دفاع صحیح، پس از تعیین خسارت توسط کارشناس رسمی دادگستری، حکم محکومیت خوانده به پرداخت خسارت را صادر می نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *