سرقفلی و همه چیز در مورد آن

سرقفلی و همه چیز در مورد آن

سرقفلی عبارت از وجهی است که مالک محل تجاری در ابتدای اجاره علاوه بر اجاره بها، از مستاجر دریافت می کند مبنی بر اینکه محل را به وی اجاره دهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد در عوض انتفال ملک به مستاجر دوم از وی دریافت کند.

همچنین اگر به موجب شروط ضمن عقد، مستاجر دارای امتیاز عدم تخلیه از سوی موجر باشد، مستاجر می تواند در قبال اسقاط این حق و تحویل مورد اجاره، از مالک بگیرد. سرقفلی ویژه محل تجاری است و در اماکن مسکونی و اداری راه ندارد.

در ادامه، به تشریح مواد قانونی مرتبط با سرقفلی، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در مورد آن، موارد عدم استحقاق مستاجر در سرقفلی و سایر موارد مهم پرداخته شده است.

اجاره سرقفلی باید چه شرایطی داشته باشد؟

سرقفلی برای نخستین بار در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ آمده و به مستاجر محل کسب تعلق دارد. به موجب این قانون اجاره های منعقده باید به صورت مکتوب باشند.

بنابراین اجاره شفاهی مشمول این قانون نمی شود و حسب مورد مشمول توافق فی مابین و قانون مدنی می باشد. برای امکان تخلیه ملک تجاری پس از انقضای مدت آن، شرایط شکلی و تشریفات انعقاد آن باید رعایت شده باشد.

ماده ۲: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.

▪︎ مدت در قرارداد اجاره بایستی معین باشد. در صورت عدم ذکر، مدت از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین می شود. در خصوص امکان تخلیه فوری، مدت در قرارداد اجاره باید تعیین شده باشد، یکسال، سه سال، پنج سال و…

▪︎ در صورت عدم رعایت مقررات ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ موجر باید برای تخلیه به دادگاه مراجعه و دادخواست صدور حکم تخلیه تقدیم نماید.

بیشتر بدانید:

وکیل ملکی

قرارداد سرقفلی چند نوع است؟

قرارداد اجاره که به موجب آن سرقفلی محل تجاری واگذار می گردد، ممکن است عادی باشد یا رسمی. این قرارداد یا بین مالک و مستأجر اول است یا مستأجر اول و دوم و یا بین مستأجر دوم و مالک و همینطور به بعد شکل می ‌می گیرد. سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در این باره مقرر می دارد: دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌ قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌ قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

▪︎ در اسناد عادی سرقفلی که معمولاً بین کسبه تنظیم می شود، طرفین نسبت به شروط ضمن عقد توافق می کنند. لازم است تمام حقوق و تکالیف طرفین در سند مشخص شود همچنین بهتر است نزد شهود تنظیم و به امضای آنها برسد.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

لزوم تعیین تکلیف سرقفلی در قرارداد

عبارت “سرقفلی یا بدون سرقفلی” در ماده ۱۴ آیین نامه اجرائی قانون ۱۳۷۶، به دلیل حمایت از منافع مستأجر می باشد. اگر سرقفلی در قرارداد آورده نشود، بازهم موجر می تواند برای تخلیه فوری دادخواست دستور تخلیه بدهد. در این موارد مستأجر باید با مراجعه به دادگستری برای احقاق حق خود اقدام کند.‌

ممکن است، قرارداد سرقفلی عادی تنظیم شود. در این صورت باید شرایط مقرر در ماده ۲ قانون مزبور در آن رعایت شده باشد. در هر حال طرفین می بایست تکلیف سرقفلی یا عدم آن را در قرارداد تنظیمی مشخص کنند.

وضعیت سرقفلی در صورت تخلیه فوری چگونه است؟

اگر مستاجر در ابتدای اجاره، سرقفلی پرداخته باشد موجر مکلف است در صورت تخلیه ملک تجاری، سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر پرداخت نماید. ملاک تجاری شناخته شدن ملک، پروانه ساختمانی است.

سرقفلی در مورد محلی ایجاد می شود که دارای کابری تجاری باشد. بنابراین طرفین نمی توانند در مورد محل مسکونی یا اداری توافق بر کسب و پیشه و تعلق سرقفلی نمایند. در این صورت قرارداد اجاره باطل و وجه پرداختی قابل استرداد می باشد.

آیا می توان به موجب صلحنامه سرقفلی را واگذار نمود؟

در بسیاری موارد، سرقفلی به موجب مبایعه نامه یا صلحنامه منتقل می شود. عقد صلح عبارت است از:
۱- عقدی است مسامحه ای به این معنی که علم اجمالی و کلی طرفین نسبت به مورد معامله کافی است. نیازی نیست مانند عقود بیع و اجاره طرفین نسبت به مورد معامله علم تفصیلی و کامل داشته باشند مانند مشخص بودن کامل پلاک ثبتی در عقد بیع.
۲- در روابط حقوقی طرفین، در مقام عقود مختلف واقع شده بدون اینکه مقررات و احکام خاصه آن عقد در صلح جاری باشد مانند صلحی که در مقام بیع واقع می شود ولی در آن حق شفعه که مختص بیع است جاری نمی باشد.
۳- عقدی است لازم اگرچه در مقام عقود جایز واقع شود و به هم نمی خورد مگر به موجب اقاله یا فسخ.
۴- عقد صلح شامل مجانی و معوض می شود.

آیا سرقفلی قابل فروش است؟

سرقفلی حقی مالی است و تابع عقد اجاره که به موجب آن مالک، محل تجاری را به مستأجر اجاره می دهد. در عرف کسبه و معاملات فی مابین، از خرید سرقفلی نام برده می شود.

اصطلاحی است عام که در مورد انتقال سرقفلی محل کسب به کار برده می شود. برای مثال بارها دیده شده بر سر در ملکی نوشته شده “سرقفلی این ملک تجاری به متراژ فلان به فروش گذاشته می شود”.

بیشتر بدانید:

وکالت فروش ملک چیست؟ ویژگی ها و معایب آن

باید توجه نمود منشا قرارداد منعقده، اجاره است و بر مبنای آن، روابط حقوقی و شروط ضمن عقد و تعهدات بین موجر و مستاجر برقرار می شود. ممکن است، در قرارداد بر اساس توافق طرفین، مدت تعیین شده باشد یا بدون مدت منعقد گردد.

ارزش سرقفلی نسبت به عرصه و اعیان ملک

ملک تجاری شامل عرصه، اعیان و منافع می باشد. عرصه به زمین ملک و اعیان به بنای ساخته شده بر روی آن گفته می شود. منافع ملک به بخش تجاری و کسب سود گفته می شود.

مسلم است اگر منافع ملک را از عرصه و عیانی جدا کنیم تبدیل به ملک مسلوب المنفعه (فاقد منفعت) می شود که در این شرایط ارزش معاملاتی چندانی نخواهد داشت.

مشخص است افراد در معامله ملک به دنبال بخش کامل آن هستند که بیشترین سودآوری را برایشان به همراه داشته باشد و از این طریق شهرت تجاری و اعتبار افزونی کسب کنند.

معمولاً ارزش سرقفلی ملک تجاری ۸۰ درصد ارزش کل آن است در نتیجه با کسر آن، حدود ۲۰ درصد معادل ارزش عرصه و اعیان آن می باشد. جهت ارزش گذاری مغازه به نوع شغل، اعتبار تجاری و سایر عوامل موثر توجه می شود.

در خصوص نقل و انتقال رسمی سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال آن ابتدا پرداخت و پس از صدور مفاصاحساب از واحد مالیاتی مربوطه، سند تنظیم می شود.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی وجهی است که با توافق طرفین در ابتدای اجاره علاوه بر اجور، از سوی مستاجر به مالک پرداخت می شود. مالک در زمان تخلیه، قیمت روز سرقفلی را به مستاجر پرداخت می کند.

مقررات آن طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. به موجب این قانون، مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر دارد مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است مالی که به مرور زمان، به طور قهری، بدون هر گونه توافق و شرط ضمن عقد، برای مستاجر محل تجاری ایجاد می شود.

ارزش حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به اعتبار و شهرت تجاری مستاجر، نوع کسب و پیشه و تعداد سنوات در ملک تجاری به وجود می آید. مقررات آن تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.

به موجب این قانون، مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را ندارد مگر انتقال ضمن عقد به طور کتبی شرط شده باشد.

سرقفلی در رابطه مالک و مستاجر اول

ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶: هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

▪︎ وقتی مالک سرقفلی به قیمت روز به مستأجر می پردازد که:
۱- قرارداد برای مدت معین باشد و مالک پیش از پایان مدت خواهان تخلیه باشد.
۲- شروطی به نفع مستأجر ضمن عقد مقرر شده باشد و مستاجر آن شروط را که امتیازی برای وی محسوب می شود، اسقاط کند.

سرقفلی در رابطه مستاجر اول و دوم

موجر باید در زمان تخلیه، سرقفلی را به قیمت عادله روز به مستاجر پرداخت کند. مستاجری که در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت نکرده، در زمان تخلیه حق مطالبه چیزی نخواهد داشت. اصل بر این است که مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر شرط خلاف شده باشد.

اگر حق انتقال به غیر از مستأجر محل تجاری سلب نشده باشد:
اولاً مستاجر می تواند در مدت اجاره، آن را به دیگری واگذار نماید.
ثانیاً اگر هم چیزی به مالک پرداخت نکرده باشد می تواند در قبال واگذاری، وجهی بابت سرقفلی از مستأجر دوم دریافت کند.

طبق ماده ۶ قانون، مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری سرقفلی مبلغی از مستاجر دوم دریافت نماید خواه ابتدای اجاره چیزی به مالک پرداخت کرده باشد یا خیر.

ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

شرایط واگذاری سرقفلی بین مستأجر اول و دوم

مستأجر اول (کسی که سرقفلی از مالک به وی واگذار شده است) می تواند برای بخشی از مدت اجاره سرقفلی را منتقل کند یا برای بقیه مدت آن را انتقال دهد. اگر برای بخشی از مدت اجاره باشد، با پایان مدت مستأجر دوم مکلف است آن را به انتقال دهنده تحویل دهد.

در این حالت مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی پرداختی را به قیمت روز خواهد داشت. در صورت عدم تحویل در موعد مقرر، مستأجر اول (موجر) می تواند قرارداد را فسخ و دادخواست تخلیه عین مستاجره را به دادگاه بدهد.

بیشتر بدانید:

آثار فسخ قرارداد

چنانچه برای باقیمانده مدت اجاره، سرقفلی را واگذار کرده باشد، حسب مورد تخلیه توسط مستأجر اول یا مالک صورت می گیرد. با توجه به اینکه مستأجر اول حق انتقال به غیر را داشته است، باید به طریقی مانند ارسال اظهارنامه، مالک را از انتقال مطلع نماید.

در چه مواردی مستاجر می تواند سرقفلی بگیرد؟

مستاجر در این موارد می تواند از موجر سرقفلی مطالبه کند.
۱- وقتی طبق ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در ابتدای اجاره وجهی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد.
۲- در مواقعی که حق انتقال به غیر از مستاجر محل تجاری سلب نشده باشد، در این صورت می تواند برای واگذاری حق خود به دیگری مبلغی حسب مورد از مالک یا مستاجر بعدی (انتقال گیرنده) دریافت کند.
۳- در مورد ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ که مقرر می دارد: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

بنا بر ماده ۷ هرگاه:
▪︎ شرط شود تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است، موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد.
▪︎ شرط شود تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است مالک حق تخلیه عین مستاجره را نخواهد داشت.
▪︎‌ موجر متعهد شده باشد، هر سال با همان مبلغ پیشین قرارداد را تمدید کند.

در این موارد مستاجر بابت اسقاط هر یک از موارد فوق، حق گرفتن سرقفلی از مالک یا مستاجر بعدی را خواهد داشت.
۴- طبق ماده ۸ قانون که می گوید: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید

وفق ماده ۸ هرگاه:
▪︎ ضمن عقد ︎شرط شود مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد،
▪︎ هر ساله آن را به مستاجر به اجاره متعارف و عرف محل واگذار کند
مستاجر می تواند در قبال اسقاط حق خود بابت شروط ضمن عقد یا تخلیه محل تجاری، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مالک دریافت نماید.

مواد ۷ و ۸ قانون در خصوص موردی است که مستاجر ضمن قرارداد امتیازاتی از موجر کسب نموده است لذا بابت اسقاط امتیازات مذکور، حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت.

موارد عدم پرداخت سرقفلی به مستاجر کدام است؟

ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

با توجه به ماده ۹ قانون و لفظ “یا” بین سه مورد ذکر شده، در صورت تحقق هر یک از موارد مذکور، مستاجر حق سرقفلی به قیمت روز را نخواهد داشت:
۱- مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
۲- مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد.
۳- مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد.

در عمل و وفق رویه محاکم حقوقی، با تحقق هر سه شرط مزبور، مستاجر مستحق سرقفلی نخواهد بود.

آیا می توان سرقفلی را توقیف کرد؟ (نشست قضایی)

سوال: آیا سرقفلی قابل توقیف است؟
◇ نظریه اتفاقی قضات: بله، چون سرقفلی مالی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به مالک می‌دهد؛ این پرداخت ممکن است قبل از امضای قرارداد یا حتی پس از آن انجام شود، اهم مطلب آن است که آنچه عرفاً مصطلح است که سرقفلی قابل توقیف است یا خیر در واقع همان کسب، پیشه و یا تجارت مستأجر است که در طول مدت قرارداد برای او حاصل می‌شود.

به همین علت سرقفلی قابل توقیف است زیرا چنین حقی دارای ارزش مالی است و چون مستأجر در صورتی‌که با تقاضای توقیف مواجه شود، هرگز به میل خود حاضر به واگذاری حق کسب و پیشه و یا تجارت به ثالث و تأمین طلب بستانکار نخواهد بود باید قانوناً به طلبکار اجازه داد که بتواند این حق را توقیف و سپس از طریق اجرا به مزایده گذارد، در این خصوص توقیف‌کننده می‌تواند بعداً، مزایده سرقفلی را درخواست کند.

تنها مشکلی که در این خصوص بروز می‌نماید آن است که اگر سرقفلی از طریق اجرای احکام اداره اجرای ثبت یا اداره وصول و اجرای دارایی و … به فروش برسد، ممکن است به حقوق مالک تعرض شود زیرا او می‌تواند ضمن موافقت برای واگذاری سرقفلی از مستأجر به ثالث، وجهی را دریافت کند یا به طریق قانونی یا توافقی حقوق مستأجر را بدهد و مورد اجاره را تخلیه کند. راجع به این مطلب باید گفت که اخذ وجهی که عرفاً حق مالک گفته می‌شود دارای مستند قانونی نیست و اگر مالک با انتقال حقوق استیجاری به دیگری موافقت نکند، وفق مقررات روابط موجر با مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستأجر می‌تواند با اقامه دعوا و اخذ حکم تجویز انتقال، منافع حقوق استیجاری خود رابه ثالث واگذار کند. از طرف دیگر چنین توقیفی تحت الزام قانونی و خارج از اراده مستأجر و در جهت تأمین حقوق بستانکار صورت می‌گیرد و در این‌صورت هم موجر حق دارد حق کسب و پیشه یا تجارت توقیف شده را که مورد ارزیابی واقع شده در مزایده خریداری نموده و ترتیب قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ را از این طریق اعمال کند.

تنها تفاوت آن است که در این فرض، باید بیشترین قیمت را در مزایده بپردازد. (نشست قضایی استان کرمان، شهر سیرجان مورخ ۱۳۸۰/۱۲/۳)

اختلاف بین مالکین مشاعی در سرقفلی (نظریه مشورتی)

◇ در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی‌باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از «غیر» اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می‌شود. (نظریه مشورتی شماره ۲۷۲۱/۹۳/۷ – ۱۳۹۳/۱۱/۶ اداره حقوقی قوه قضاییه)

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

نظریه مشورتی حالتی را بیان نموده که مالکین، وراث قانونی مستاجر متوفی می باشند. در این جا انتقال به غیر صورت نپذیرفته است. اما اگر مالکین مشاعی سرقفلی، غیر ورثه باشند مانند اینکه دو یا چند نفر به شراکت در آن سهیم باشند موضوع فرق خواهد داشت.

در این صورت برای مشروعیت انتقال، می بایست رضایت موجر اخذ شود که با پرداخت درصدی از سرقفلی به مالک تحت عنوان حق مالکانه انتقال به طور قانونی صورت می پذیرد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- دادگاه صالح رسیدگی به دعوای سرقفلی کجاست؟

دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مربوط به حقوق ناشی از رابطه قراردادی بوده بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۰۲۸۶ – ۹۳/۳/۲۴ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)

۲- اگر قرارداد اجاره در مورد حق انتقال سرقفلی ساکت باشد آیا مستأجر حق واگذاری به غیر دارد؟

طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قانون مدنی، اصل بر انتقال است مگر اینکه حق واگذاری سلب شده باشد.

۳- آیا با وجود سرقفلی در قرارداد، دادگاه می تواند با ارجاع به کارشناس مبلغ آن را تعیین نماید؟

سرقفلی ریشه قراردادی دارد بنابراین طبق مبلغ مورد توافق طرفین ولی به قیمت روز پرداخته می شود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *