الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

صورتجلسه-تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی سندی رسمی است که بعد از صدور پایان کار از شهرداری محل به منظور تفکیک واحدهای احداث شده از سوی اداره ثبت صادر می شود. در صورت تأخیر متعهد نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی، متعهدله می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.

نحوه استفاده مالکین و متصرفین واحدها از مشاعات و اختصاصات ساختمان احداث شده تابع مفاد و مندرجات این سند می باشد.

تفکیک چیست؟

تفکیک به تقسیم ملک به قطعات کوچکتر گفته می شود و عملی اداری است که توسط اداره ثبت محل ملک صورت می گیرد. تفکیک در مال مشاع و غیرمشاع انجام می شود.

مال وقتی مشاع است که‌ ششدانگ ملک بیش از یک مالک داشته باشد. در مقابل ملک غیر مشاع یا مفروزی مالی است که‌ یک مالک دارد.

پس از تفکیک، ملک به قطعات مشخص تبدیل می شود و صرفاً در مورد اعیان ملک صورت می گیرد. به آپارتمان ساخته شده اعیانی گفته می شود. تا زمانی که پایان کار صادر نشود امکان صدور صورتمجلس تفکیکی نخواهد بود.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

صورتمجلس تفکیکی

مالکین مشاعی ساختمان اعم از مالک رسمی، سازنده و پیش خریداران، برای تفکیک قطعات ملک ساخته شده و صدور سند مفروزی نیاز به صورتمجلس تفکیکی دارند.

مفاد و مندرجات این سند برای مالکین فعلی و بعدی ملک و دفترخانه از باب تنظیم سند رسمی واحدها، لازم الرعایه است. دفاتر اسناد رسمی در زمان تنظیم تقسیم نامه باید عیناً طبق مفاد آن عمل نمایند.

تفکیک بر اساس قانون تملک آپارتمان ها (۱۳۴۳)، آیین نامه اجرایی آن (۱۳۴۷)، دستور العمل تفکیک آپارتمان (۱۳۸۲) و بخشنامه های ثبتی صورت می گیرد.

ضرورت اخذ صورتمجلس تفکیکی

هرگاه صورتمجلس تفکیکی در موعد مقرر صادر نشود، خریدار، دعوی الزام متعهد به اخذ آن را در دادگاه اقامه می کند.

از مقدمات ضروری انتقال رسمی واحد ساخته شده اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا همزمان با دعوای الزام مالک به انتقال رسمی ملک، خواسته های الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار نیز درخواست می گردد.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ گواهی پایان کار

مطالبه خسارت تأخیر اخذ صورت مجلس تفکیکی

معمولاً طرفین ضمن قرارداد بابت عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد متعهد، مبلغی تحت عنوان وجه التزام توافق و تعیین می نمایند.

این شرط شامل تأخیر در اخذ صورتمجلس تفکیکی واحد ساخته شده نیز می گردد. در این موارد پس از مطالبه خواهان(ذینفع)، دادگاه متعهد دریافت این سند را ملزم به پرداخت وجه التزام قراردادی می نماید.

چون اگر صورت مجلس تفکیکی در موعد مقرر صادر نشود امکان انتقال رسمی ملک نخواهد بود. این خود موجبات بروز خسارت به خریدار را فراهم‌ می آورد.

مراحل صدور صورتجلسه تفکیکی

  • بعد از صدور پایان کار از سوی شهرداری، صورت مجلس تفکیکی صادر می شود.
  • پس از مکاتبه اداره ثبت، شهرداری محل نقشه ترسیمی ملک را به مرجع مزبور ارسال می نماید. نقشه شهرداری بر اساس طرح جامع، تفصیلی و هادی ملک و دیگر ضوابط و مقررات شهرداری می باشد.
  • شناسنامه و کارت ملی از سوی مالکین رسمی به عنوان متقاضی ارائه می گردد.
  • درخواست تفکیک از طریق دفترخانه اسناد رسمی و با در دست داشتن برگه های مفاصا حساب مالیات و سایر مدارک صورت می پذیرد.
  • دفترخانه تقاضای تفکیک را به اداره ثبت محل ارسال می نماید.
  • در اداره ثبت ابتدا بررسی می شود ملک در بازداشت است یا خیر.
  • بازداشت ملک مانع تفکیک است.
  • در صورت عدم بازداشت، نقشه بردار ثبت جهت بازدید و بررسی حدود آن به ملک مراجعه می کند.
  • برای تفکیک، نقشه شهرداری نباید مغایرتی با سند مالکیت داشته باشد.
  • پس از آماده شدن نقشه ثبتی، صورتجلسه تفکیکی صادر می شود.

آثار صدور صورتجلسه تفکیکی

  • ابطال سند مالکیت اولیه
  • درخواست صدور سند مالکیت تک برگ در مورد هر قطعه
  • تنظیم تقسیم نامه توسط دفتر اسناد رسمی بنا به تقاضای مالکین رسمی.

صدور تقسیم نامه رسمی اجباری نیست بلکه اختیاری است. اگر قبل یا در حین ساخت ملک، واحدها بین شرکا تقسیم شده باشد، هر شریک می تواند الزام شریک مخالف را به صدور تقسیم نامه ثبتی از دادگاه درخواست کند.

بیشتر بدانید:

الزام به ثبت تقسیم نامه ملک

مالکیت اشتراکی و اختصاصی ملک

قسمت های اشتراکی و مشاعی ملک شامل بخش هایی است که مورد استفاده مستقیم و غیرمستقیم مالکین و متصرفان ساختمان می باشد. مالکیت مشاعی شامل عرصه ملک، محوطه پارکینگ، حیاط، راه پله، آسانسور، پشت بام و… می شود (بند ب ماده ۴ آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها).

قسمت های اختصاصی به قسمت هایی از ساختمان گفته می شود که تحت تصرف و استفاده مالک آن بوده که آپارتمان (زیربنا) را در بر می گیرد. پارکینگ و انباری هر واحد در مالکیت اختصاصی آن واحد است (ماده ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۱ آیین نامه اجرایی آن). معمولا هر آپارتمان دارای یک پارکینگ و انباری می باشد. در صورت فقدان پارکینگ، مراتب نداشتن پارکینگ باید ضمن معامله قید گردد.

در صورتجلسه تفکیکی متراژ قطعی هر آپارتمان، پارکینگ و انباری درج می شود. حدود اربعه(شمالا، جنوبا، شرقا، غربا) در مورد هریک از موارد مزبور ذکر می شود. میزان متراژ تحویلی به خریدار و ثمن پرداختی بر اساس صورت مجلس تفکیکی می باشد.

پارکینگ و انباری باید همراه آپارتمان منتقل شود. انتقال پارکینگ به غیر مالکین ساختمان قانونی نیست (بند ۱۶ دستور العمل تفکیک آپارتمان).

افراز

افراز به جداکردن سهم شریک مشاعی از سهم سایر شرکای ملک گفته می شود. تقسیمات ملک شامل افراز و تفکیک می شود. هر دو در اداره ثبت محل و در مورد مال غیرمنقول(ملک) صورت می گیرد. افراز در مورد جداکردن سهم هر شریک در عرصه (زمین) است.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

تفاوت افراز و تفکیک

  • در تفکیک لازم نیست ملک مشاع باشد. در افراز ملک بایستی مشاع و بیش از یک مالک رسمی داشته باشد.
  • در تفکیک مالک یا مالکین با رضایت درخواست تفکیک می کنند. در افراز در صورت وجود اختلاف بین شرکا (مالکین) صورت می گیرد.
  • در تفکیک اگر یکی از مالکین محجور(صغیر، دیوانه یا سفیه) باشد باز هم تفکیک در اداره ثبت انجام می شود. در افراز در صورت وجود محجور، باید در دادگاه صورت پذیرد.
  • تفکیک فقط در صلاحیت اداره ثبت محل است. افراز بنابه مورد در صلاحیت اداره ثبت و دادگاه می باشد.
  • در تفکیک، صورت مجلس تفکیکی صادر می شود. در افراز رای صادر می شود.
  • در تفکیک ملک از حالت مشاعی خارج می شود، اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود. در افراز حصه متقاضی از دیگر شرکا جدا می شود، اما بقیه ملک بصورت اشاعه باقی می ماند.

ماده ۱ قانون تملک آپارتمان ها

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.
‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها

قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

بند ب ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها عبارتند از:

ب- تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه ‌های فاضلاب لوله‌ ها از قبیل (لوله‌ های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله‌ های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

بند ۱۶ دستورالعمل تفکیک آپارتمان

در صورت مجلس تفكیكی تصریح شود انبار ی و پاركینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انبار ی و پاركینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالكین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پاركینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پاركینگ یا بیشتر به مالك یا مالكین یك آپارتمان ( بطوری كه مالك یا مالكین یك واحد آپارتمان دارای پاركینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پاركینگ شود ) صحیح نیست.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اگر بین مالکین صغیر باشد، عمل تفکیک در صلاحیت چه مرجعی است؟

در هر حال تفکیک در اداره ثبت محل صورت می گیرد. صورتجلسه تفکیکی صرفا از طریق ثبت صادر می شود.

۲- در صورت وجود تعارضی در صورتجلسه تفکیکی و ملک چه اقدامی برای ذی نفع میسر است؟

ذینفع می تواند ابطال صورتمجلس را در خصوص‌ مغایرت موجود از دادگاه مطالبه کند.

۳- پس از صدور صورتجلسه آیا مالکین می توانند به آن اعتراض کنند؟

صورتجلسه تفکیکی بطور قطعی صادر می شود.

۴- چنانچه ملک یک مالک داشته باشد می توان آن را تفکیک کرد؟

در تفکیک، ملک ممکن است یک مالک یا بیشتر داشته باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *