تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

عدم پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک تجاری

عدم پرداخت اجاره‌ بها و ایجاد حق تخلیه ملک تجاری یکی از مواردی است که در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به آن پرداخته شده است.

به موجب آن چنانچه مستأجر ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت از پرداخت اجاره‌ بها در موعد مقرر بین طرفین (قرارداد کتبی یا شفاهی) امتناع نماید موجر می تواند دعوای فسخ اجاره و تخلیه را در دادگاه مطرح کند. تخلیه مورد اجاره به سبب عدم پرداخت اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صورت می پذیرد.

در این نوشته وکیل سرقفلی تهران در خصوص مستند قانونی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و موارد و شرایط آن می گوید.

مراحل دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره

▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی به دعوا می باشد.
▪︎ دعوای تخلیه غیرمالی است.
▪︎ خواسته فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره به لحاظ تخلف مستاجر در عدم پرداخت اجاره بها در مواعد قانونی بعلاوه خسارات دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و سایر هزینه ها است.
▪︎ منضمات دادخواست شامل اجاره نامه در صورت وجود قرارداد کتبی و در صورت عدم اجاره کتبی تامین دلیل از تصرفات مستاجر یا استشهادیه محلی، اظهارنامه ارسالی به خوانده یا اخطاریه های دفترخانه اسناد رسمی و سایر مدارک موجود می باشد.

بیشتر بدانید:

تامین دلیل و موارد کاربرد آن

شرایط عدم پرداخت اجاره ملک تجاری و تخلیه آن

اجاره هایی که ابتدائاً از بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مورخ ۱۳۵۶/۵/۲ منعقد شده اند مشمول مقررات این قانون می باشند.

ممکن است قرارداد کتبی باشد یا شفاهی، عادی باشد یا رسمی و یا تحت عناوین دیگر مانند صلح منافع لکن به منظور اجاره منعقد شده باشد. یکی از این موارد عدم پرداخت اجاره بها در مهلت قانونی است.

مستاجری که اجاره بها را در مواعد معین پرداخت نکند، موجر به استناد آن حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت مشروط بر اینکه طبق قانون مذکور در مواعد مشخص به تکالیف قانونی خود عمل نموده باشد.

عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت

با صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره با رعایت مواعد قانون، حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر متخلف تعلق نمی گیرد. حق کسب و پیشه متفاوت از سرقفلی است و مبلغی است که به محل کسب مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ تعلق می گیرد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حقی قائم به ملک است و اختصاص به مستاجر ملک دارد. برآورد میزان آن طبق نظر کارشناس است. تعيين آن بر اساس قدمت شغل تجاری، مرغوبیت ملک، مساحت و سایر عوامل موثر می باشد.

چنانچه مستاجر در زمان اجاره سرقفلی پرداخته باشد سقوط حق کسب و پیشه و تجارت شامل مبلغ سرقفلی نیز می شود.

مستندات قانونی تخلیه

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

… ۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

نحوه مطالبه اجاره بها در قراردادهای عادی و رسمی

مستاجر ملک تجاری موظف است در مواعد مورد توافق برای هر ماه تا دهم ماه بعد اجاره بهای ملک را به موجر یا نماینده قانونی وی که به مستاجر معرفی شده است، پرداخت نماید.

مستاجر رسید پرداخت را اگر اجاره رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و اگر قرارداد عادی است در صندوق ثبت یا بانکی که از سوی سازمان ثبت تعیین می شود تودیع می نماید که به عنوان مستند ایفای تعهد وی تلقی می گردد.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

ممکن است قرارداد عادی باشد یا رسمی. اگر اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد یا اجاره نامه در بین نباشد و شفاهاً قرارداد منعقد شده باشد در صورت عدم پرداخت اجاره‌ بها مالک باید به موجب اظهارنامه اجاره بها را مطالبه کند.

چنانچه قرارداد رسمی باشد مطالبه اجاره از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و با ارسال اخطاریه به مستاجر صورت می گیرد.

مطالبه اجاره فقط از طریق اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه

مقررات این قانون آمره می باشند به عبارتی طرفین نمی توانند بر خلاف آن با یکدیگر توافق کنند. هر گونه توافق یا عملکردی خلاف آن کان لم یکن و باطل است.

بنابراین مطالبه اجاره بها می بایست حسب مورد از طریق ارسال اظهارنامه و توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضائی در مورد اجاره نامه عادی یا ابلاغ اخطاریه از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره انجام پذیرد. در غیر این صورت به منزله عدم مطالبه بوده و موجر حقی بر تخلیه ملک به استناد این مورد نخواهد داشت.

اقدام موجر در صورت عدم پرداخت اجاره ظرف مهلت مقرر

اگر مستاجر در زمان معین تا ده روز قانونی اجاره را نپردازد، موجر دارای سند اجاره رسمی می تواند از دفترخانه تنظیم کننده درخواست صدور اجرائیه نماید.

در مورد قراردادهای عادی اجاره، موجر می بایست دادخواست تخلیه را به دادگاه تقدیم کند. در مواردی پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره را پرداخت می نموده و عملیات تخلیه متوقف می شود.

در این صورت موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر، دادخواست تخلیه به دادگاه بدهد.

بیشتر بدانید:

تفاوت مالکیت و سرقفلی

اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره معوقه بیست درصد آن را به موجر از طریق تودیع در صندوق دادگستری پرداخت کند حکم تخلیه صادر نمی شود. لازم به ذکر است مستاجر فقط یکبار مجاز است از این ارفاق قانونی استفاده کند.

تکلیف موجر در مطالبه اجاره بها و ایجاد حق تخلیه

اگر مستاجر از پرداخت اجاره امتناع نماید، موجر باید از طریق اخطاریه دفتر اسناد رسمی یا اظهارنامه اجاره بها را مطالبه کند. نحوه مطالبه به این صورت است که ظرف یکسال دو بار اخطاریه یا اظهارنامه به مستاجر متخلف ابلاغ گردد.

نقطه شروع سال مورد نظر قانون، از تاریخ تخلف مستاجر محاسبه می شود. اگر دو بار ابلاغ هریک از اوراق مذکور بیش از یکسال که معادل ۳۶۵ روز شمسی است صورت گیرد، حق تخلیه ایجاد نخواهد شد.

در مواردی که مستاجر دو بار ظرف یکسال با وجود ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه اجاره بها را پرداخت می کند. با این حال برای بار سوم اجاره را در موعد قانونی نمی پردازد. در این صورت موجر حق فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت. در این جا اگر خوانده اجاره را هم بپردازد تاثیری نداشته و حکم تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اجرای حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ظرف چند روز باید صورت گیرد؟

مستاجر باید حداکثر ظرف پانزده روز ملک تجاری را تخلیه کند.

۲- در چه صورتی موجر می تواند دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بدهد؟

زمانی که مستاجر علیرغم ابلاغ اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه اجاره را نپردازد موجر می تواند دعوا تخلیه را اقامه کند.

۳- نحوه محاسبه یکسال مطالبه اجاره چگونه است؟

از زمان تخلف مستاجر در عدم پرداخت محاسبه می گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *