فک رهن چیست؟ مراحل دعوا

فک رهن

فک رهن از دعاوی ملکی محسوب می شود. در مواردی که ملک بازداشت است قبل از انتقال رسمی می بایست فک رهن صورت پذیرد.‌ رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی به عنوان وثیقه به دائن (طلبکار) می دهد. به رهن دهنده راهن و به رهن گیرنده مرتهن می گویند.

عقد رهن به موجب سند رسمی بین بانک وام دهنده و وام گیرنده منعقد می شود. به موجب آن بدهکار باید در مواعد معین اقساط وام بعلاوه سود متعلقه را پرداخت نماید. در صورت تاخیر در پرداخت، علاوه بر اصل وام، جرایم دیرکرد نیز پرداخت می گردد.

در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی در خصوص دعوی فک رهن، مراحل و شرایط آن می گوید.

مراحل دعوی فک رهن

  • دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است.
  • دعوی فک رهن، دعوی غیرمالی است. خواهان، خریدار ملک و خوانده بدهکار و بانک مرتهن می باشد.
  •  معمولاً دعوی فک رهن همراه با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک اقامه می شود.
  • در مواردی که با وجود تسویه وام همچنان ملک در رهن بانک است، راهن دعوی فک رهن به طرفیت بانک اقامه می نماید.
  • اگر فک رهن جزء خواسته های دعوی نباشد، باید دادخواست جداگانه تقدیم نمود. این دعوی در قالب افزایش خواسته صورت نمی گیرد.
  • حکم به فک رهن از اعتبار امر مختومه برخوردار است. بنابراین با صدور حکم دعوی مجددا قابل طرح نمی باشد.‌

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

فک رهن چیست؟

بسیار اتفاق می افتد مالک در قبال دریافت وام، ملک را در وثیقه بانک قرار می دهد. در زمان معامله، فروشنده متعهد می شود وام را در موعد مشخص تسویه کند. تسویه وام باید تا قبل از موعد تنظیم سند رسمی انتقال ملک صورت بگیرد.

اگر بر اثر عدم پرداخت وام، ملک همچنان در وثیقه باشد، مورد معامله قابل انتقال رسمی نیست. در این مواقع، خریدار که درصدد انتقال سند به نام خود است، دعوی الزام به فک رهن اقامه می نماید.

ملکی قابل انتقال در دفترخانه اسناد رسمی است که طلق (آزاد) باشد. آزاد بودن بدین معنی که در رهن بانک یا سایر مراجع ذی ربط نباشد. همچنین در بازداشت محاکم کیفری و حقوقی نباشد.

بیشتر بدانید:

الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن

مال مرهونه و متعلقات آن

هر چیزی که از توابع مال مورد رهن باشد، داخل در رهن است. انباری و پارکینگ که از توابع آپارتمان محسوب می شوند این گونه اند و به تبع آپارتمان جزء رهن می باشند.

هر مالی می تواند منافعی برای مالک داشته باشد. منفعت مال مرهونه دونوع است متصل و منفصل. در منفعت متصل، از زمان عقد رهن، منافع ملک متعلق به مرتهن است. در منفعت متصل، منافع متعلق به راهن است مگر طرفین برخلاف آن توافق نمایند.

الزام به تحویل مال مرهونه

گاهی اوقات، ملک مورد معامله در رهن بانک قرار دارد. فروشنده که متعهد به تحویل است از انجام تعهدش در موعد مقرر خودداری می کند. در این صورت خریدار که ثمن معامله را در موعد تعیین شده پرداخته، می تواند الزام فروشنده را به تحویل ملک مرهونه از دادگاه بخواهد.

مطابق رویه دادگاه ها، در صورتی می توان الزام به تحویل ملک را درخواست نمود که سند رسمی به نام خریدار باشد.

بنابراین خریدار باید همزمان با دعوی تحویل ملک یا قبل آن، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نماید. درصورتی سند رسمی به نام انتقال گیرنده منتقل می شود که از ملک، فک رهن شده باشد.

اجرای حکم فک رهن

پس از صدور حکم الزام به فک رهن، با درخواست محکوم له اجرائیه صادر می شود. پس از آن پرونده اجرایی در اجرای احکام دادگاه تشکیل مي شود. دادورز مراتب پرداخت بدهی و مبلغ آن به محکوم علیه ابلاغ می نماید. محکوم علیه (راهن) ملزم به پرداخت بدهی می باشد.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

در صورت عدم پرداخت، محکوم له (خریدار) می تواند خود اقساط وام را پرداخت نماید. با پرداخت وام مانعی جهت انتقال رسمی ملک باقی نمی ماند. خریدار بعدا می تواند آنچه پرداخت شده را از فروشنده مطالبه نماید.

شخص ثالث نیز می تواند با هزینه محکوم علیه بدهی را پرداخت کند و فک رهن صورت پذیرد. در سایر موارد که محکوم علیه حکم را اجرا نکند، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری هزینه بدهی و فک رهن برآورد میگردد. مطابق ارزیابی کارشناس اموال محکوم علیه توقیف می گردد. از محل توقیف و فروش اموال، فک رهن صورت می پذیرد.

چند نکته

▪︎ عقد رهن نسبت به راهن (بدهکار) لازم و نسبت به مرتهن (بانک) جایز است. به عبارتی راهن نمی تواند عقد را به هم بزند مگر بدهی را پرداخت کرده باشد. اما مرتهن هر موقع می تواند عقد را برهم زند و مال را از قید وثیقه خارج کند.

▪︎ رهن عقدی تجزیه ناپذیر است. به این معنا که اگر بابت یک بدهی چندین وثیقه وجود داشته باشد تا پرداخت کامل بدهی هیچ یک از وثایق آزاد نمی شوند. اگر بخشی از دین پرداخت شده باشد، نمی توان فک رهن برخی وثایق را درخواست کرد مگر با رضایت مرتهن.

▪︎ رهن عقدی عینی است. در عقد رهن، مالکیت منتقل نمی شود و راهن همچنان مالک است. مرتهن حق عینی تبعی نسبت به مال مرهونه پیدا می کند. چون ملک در وثیقه بانک قرار گرفته، در صورت عدم پرداخت بدهی، مرتهن بر بقیه طلبکاران مدیون در فروش و وصول طلب مقدم است.

▪︎ با فوت بدهکار یا ورشکستگی بانک‌، عقد رهن از بین نمی رود. با فوت بدهکار، وراث حین الفوت قائم مقام و جانشین راهن می شوند.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

▪︎ راهن نمی تواند تصرفی در ملک نماید که منافی حقوق مرتهن باشد. صدور حکم به تنظیم سند رسمی چون باعث انتقال مالکیت مورد رهن به دیگری می شود در تعارض با حقوق مرتهن است. بنابراین دعوی بدون خواسته الزام به فک رهن مسموع نیست.

▪︎ چنانچه بانک اجازه انتقال رسمی ملک را بدهد، بدون اجرای فک رهن و پرداخت دین فروشنده، در مرحله اجرای حکم،  ملک رسما به خریدار منتقل می شود.

▪︎ دفاتر اسناد رسمی در مورد املاکی که در رهن بانک هستند نمی توانند وکالت نامه فروش بین راهن و شخص ثالث تنظیم نمایند.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

ماده ۷۷۱ قانون مدنی

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

ماده ۷۸۳ قانون مدنی

اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد‌ مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ماده ۷۸۵ قانون مدنی

هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب میشود در رهن نیز داخل خواهد بود.

ماده ۷۸۶ قانون مدنی

ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد‌ متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ماده ۷۸۷ قانون مدنی

عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن ‌نمیتواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.

ماده ۷۸۸ قانون مدنی

به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود ولی در صورت فوت مرتهن راهن میتواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که‌ به تراضی او و ورثه معین میشود داده شود. در صورت عدم تراضی شخص مزبور از طرف حاکم معین میشود.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی

راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

سوالات متداول

۱- اگر در قبال یک وام دو آپارتمان وثیقه قرار گیرد اقدام خریدار یک آپارتمان برای فک رهن چیست؟

چون رهن عقدی تجزیه ناپذیر است، خریدار با پرداخت کل مبلغ وام می تواند آپارتمان مورد معامله را از رهن بانک خارج کند مگر اینکه بانک رضایت دهد.

۲- اگر بانک مرتهن جزء خواندگان نباشد دادگاه چه تصمیمی می گیرد؟

در این مورد اختلاف نظر بین دادگاه ها وجود دارد. بهتر است بانک خوانده قرار بگیرد.

۳- با فوت راهن، وضعیت عقد رهن چگونه می شود؟

عقد رهن نسبت به راهن عقدی لازم است. با فوت، وراث فروشنده قائم مقام وی در دعوی فک رهن می باشند.

۴- در دعوی الزام به فک رهن چه میزان تمبر دادرسی باید ابطال کرد؟

الزام به فک رهن دعوی غیر مالی است. هزینه دادرسی برابر دعاوی غیرمالی طبق آخرین بخشنامه قوه قضائیه پرداخت می شود.

۵- آیا در مورد ملک در رهن می توان وکالت اداری به دیگری اعطا نمود؟

مانعی برای اعطای وکالت کلی و کاری در مورد ملک مرهونه وجود ندارد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *