- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
قوه قاهره یا فورس ماژور در قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از عوامل معافیت و رهایی از پرداخت خسارت قراردادی محسوب می شود.
در هر قرارداد معوضی ممکن است متعهد به منظور معاف نمودن خود از بار مسئولیت به قوه قاهره استناد نماید. عقد پیش فروش ساختمان نیز از این امر مستثنی نیست.
در مواردی پیش فروشنده در موعد مقرر به تعهد خود عمل نمی کند. در این صورت می تواند با اثبات قوه قاهره از مسئولیت و جبران خسارات قراردادی معاف گردد.
در این مقاله وکیل پیش فروش ملک تهران به طور کاربردی به بیان شرایط وقوع قوه قاهره در قرارداد پیش فروش و موارد استنادپذیری آن نزد دادگاه و سایر مسائل مهم پرداخته است.
قوه قاهره یا فورس ماژور چیست؟
فهرست مطالب
قوه قاهره عبارت از هر حادثه خارجی، غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع می باشد. هرگاه در مدت قرارداد حادثه ای واقع شود که ادامه کار را با مشکل مواجه کند، متعهد می تواند به استناد آن تا زمان رفع حادثه از اجرای تعهد امتناع نماید.
قانون مدنی در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ به بیان قوه قاهره در قرارداد پرداخته است.
ماده ۲۲۷: “متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود.”
ماده ۲۲۹: “اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.”
در مواردی که طرفین در قرارداد مصادیق فورس ماژور را تعیین می کنند، با وقوع هر یک عقد به طور موقت تا زمان رفع مشکل متوقف می شود.
گاهی اوقات، ضمن قرارداد مدت معینی مثلاً سه ماه برای فورس ماژور تعیین می گردد. در این مدت عقد معلق می شود و متعهد مسئولیتی بابت اجرای تعهد نخواهد داشت. پس از رفع مانع کمافی السابق قرارداد ادامه می یابد.
مصادیق قوه قاهره از قبیل سیل، زلزله، آتش سوزی، جنگ و آشوب، اعتصابات عمومی، بیماری مسری فراگیر، تغییر یا نسخ قانون، عمل متعهدله و سایر مواردی است که طرفین ضمن عقد شرط می کنند.
قوه قاهره در پیش فروش ملک
یکی از مواردی که طرفین در قرارداد پیش فروش ساختمان نسبت به آن تراضی می کنند، قوه قاهره یا فورس ماژور است. در واقع مشروط علیه یعنی کسی که شرط بر علیه اوست، متعهد و پیش فروشنده قرارداد است.
بیشتر بدانید:
ساخت و تکمیل ملک در پیش فروش ساختمان از نوع تعهد به نتیجه است. به عبارتی متعهد حصول نتیجه و تکمیل و تحویل واحد به پیش خریدار را در موعد مقرر تضمین می کند.
به همین دلیل در صورت وقوع قوه قاهره متعهد می بایست جهت معافیت از مسئولیت فورس ماژور را ثابت کند. لذا بار اثبات دعوی بر دوش وی است.
در مقابل، تعهد به وسیله قرار دارد. آن تعهدی است که متعهد نتیجه را تضمین نمی کند مانند تعهد پزشک به معالجه بیمار. در اینجا متعهدله برای مطالبه خسارت باید تقصیر متعهد را ثابت کند. به عبارتی بار اثبات دعوا برعهده متعهدله قرار می گیرد.
در صورت عدم اثبات قوه قاهره در دعوای الزام به ایفای تعهد و خسارت از سوی پیش خریدار، دادگاه خوانده (پیش فروشنده) را محکوم به ایفای تعهد و خسارات قراردادی می نماید.
مانع موقت و دائمی و آثار هر یک
گاهی قوه قاهره و مانع ایجاد شده موقت است مانند بیماری متعهد، گاهی دائمی است مانند نسخ قانون. گاهی آنقدر مدت مانع طولانی می شود که در حکم دائمی است مانند تحریم غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع.
بیشتر بدانید:
چنانچه قوه قاهره در قرارداد پیش فروش ساختمان موقت باشد، پیش فروشنده مراتب را به پیش خریدار اعلام می کند.
در این صورت تا رفع مانع متعهد مسئولیتی بابت اجرای تعهد تا رفع مانع نخواهد داشت. در صورت وقوع فورس ماژور دائمی قرارداد منفسخ می گردد و عوضین طبق توافق طرفین مسترد می گردد.
قوه قاهره و وجه التزام قراردادی
وجه التزام قراردادی در اثبات قوه قاهره در قرارداد پیش فروش ساختمان دارای حائز اهمیت است. وجه التزام عبارت از مبلغی مقطوع است که طرفین ضمن معامله جهت ضمانت اجرای تاخیر یا عدم انجام تعهد شرط می کنند.
در مواقعی متعهد در اثر فورس ماژور قادر به انجام تعهد در موعد مقرر نمی شود. در این صورت می بایست از عهده خسارات قراردادی برآید. در این مواقع خوانده به منظور رها شدن از بار مسئولیت به قوه قاهره استناد می کند اما باید آن را در دادگاه ثابت نماید.
بیشتر بدانید:
در این صورت چنانچه محکمه ایراد عنوان شده را موجه بداند، در خصوص خواسته وجه التزام دعوا را رد می کند. لکن این امر مانع محکومیت خوانده به ایفای تعهدات قراردادی نمی گردد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور مربوط به پیش فروش ساختمان با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- علاوه بر قوه قاهره عامل دیگر معافیت متعهد از وجه التزام چیست؟
گاهی متعهد قرارداد پیش فروش ساختمان از حق حبس ایجاد شده خود استفاده کند. در اینجا با اثبات آن از پرداخت خسارات قراردادی معاف می شود.
در مواردی پیش خریدار ثمن را در موعد مقرر پرداخت نمی کند. پیش فروشنده می تواند با استفاده از حق حبس تا زمان پرداخت ثمن از ادامه کار امتناع کند. در این صورت خوانده از پرداخت وجه التزام معاف می شود.
۲- آیا افزایش قیمت مصالح قوه قاهره محسوب می شود؟
اصولاً افزایش قیمت موجب تحقق فورس ماژور نمی شود مگر ضمن قرارداد شرط شده باشد.
۳- در صورت انفساخ قرارداد به دلیل وقوع مانع دائمی چه اقدامی باید نمود؟
با انفساخ قرارداد پیش فروش ساختمان، دادخواست تایید انفساخ و استرداد عوضین به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم می شود.
