مطالبه سرقفلی به قیمت روز با وجود تخلف مستاجر

زهرا شریفی

 

مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز علیرغم تخلف مستاجر محل تجاری امکانپذیر است. سرقفلی وجهی است که مستاجر محل تجاری در زمان اجاره به موجر می پردازد. به موجب آن حق تقدم و اولویت نسبت به اجاره ملک نسبت به سایرین برای مستاجر به وجود می آید.

اگر قرارداد سرقفلی بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ منعقد شده باشد، روابط طرفین تابع مقررات حاکم بر قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی و توافق طرفین می باشد.

قرارداد اجاره قبل از تاریخ فوق، تحت حاکمیت قانون اجاره ۱۳۵۶ می باشد. در این صورت با انتقال مورد اجاره بدون رضایت موجر، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود.

ممکن است، حین قرارداد حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد. در این صورت اگر مستاجر حق مزبور را به دیگری منتقل کند، با وجودی که از تراضی طرفین تخلف نموده است، این امر مسقط حق مستأجر در مطالبه سرقفلی به قیمت‌ روز در زمان تخلیه نخواهد بود.

 

نشست قضایی
استان گیلان/ شهر لاهیجان تاریخ برگزاری ۱۳۹۱/۰۶/۰۲

موضوع: مطالبه حق سرقفلی پرداختی بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مربوط به قبل یا بعد از قانون روابط موجر و مستاجر 1376

 

پرسش
اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد، حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است؟

نظر هیئت عالی

چنان‌چه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، موضوع، مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بوده و با تخطی از شرط عدم انتقال، حسب مورد مستأجر یا متصرف صرفاً حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. لیکن چنان‌چه قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 منعقد شده باشد، مستفاد از مفهوم تبصره 1 و اطلاق تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور، در زمان تخلیه مورد اجاره، حق سرقفلی به نرخ روز به مستأجر اولیه تعلق خواهد گرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی لاهیجان تا حدی که با این نظر منطبق باشد مورد تأیید است.

 

نظر اکثریت

چنان‌چه قرارداد اجاره قبل از سال 1376 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنان‌چه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد، نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می شود و چنان‌چه متصرف، وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد، می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنان‌چه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 باشد با عنایت به ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر، قرارداد، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مرقوم و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. لذا در صورت تخلف مستأجر از شرط ضمن العقد (سلب انتقال مورد اجاره به غیر)، موجر می تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند و چنان‌چه مستأجر وجهی را بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه آن را به قیمت عادله روز دارد.

 

نظر اقلیت

چنان‌چه قرارداد در زمان حاکمیت قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنان‌چه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می‌شود و چنان‌چه متصرف وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنان‌چه مورد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، عین مستأجره را به غیر واگذار کند، مورد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر حق دریافت نصف سرقفلی را دارد؛ زیرا در قانون مرقوم به سلب انتقال مورد اجاره به غیر به عنوان شرط ضمن العقد و کیفیت پرداخت سرقفلی در صورت تخلف از شرط اشاره ای نشده و باید به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مراجعه شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *