- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
نحوه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان در اجرای عقد اثرگذار است. قانون پیش فروش ساختمان (۱۳۸۹) شرایطی را به طور آمره در مورد چگونگی تنظیم قرارداد بین پیش فروشنده و پیش خریدار مقرر نموده است.
برخی موارد که باید در زمان انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان رعایت شود عبارتند از:
۱- مالکیت رسمی پیش فروشنده اعم از مالک یا سازنده؛ ۲- تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه بین پیش فروشنده و پیش خریدار و درج مراتب در سند مالکیت؛ ۳- مشخصات فنی و معماری ساختمان؛ ۴- ضمانت اجرای تاخیر انجام تعهد و فسخ قرارداد؛ ۵- داوری در قرارداد پیش فروش و…
اگر قرارداد مطابق قانون پیش فروش تنظیم شده باشد، حقوق و تعهدات طرفین مطابق قانون می باشد. اگر قرارداد به صورت عادی منعقد شود (اغلب اینطور است) اجرای قرارداد و آثار آن تابع توافقات طرفین ضمن قرارداد می باشد.
چکیده رای: قرارداد پیش فروش ساختمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال به اداره ثبت صورت گیرد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان بوده و تابع قواعد عمومی است و رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم عمومی و نه داوریست.
شماره دادنامه قطعی : 9309980213600301
تاریخ دادنامه قطعی : 1394/02/19
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی س. ص. به وکالت م. ک. به طرفیت 1- غ. م. به وکالت م. الف. و س.ز. ث. 2- ح. م. 3- ع. گ. ش. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد 1-الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان … جزء پلاک ثبتی … مفروز و مجزی شده … بخش 10 تهران 2- تحویل یک باب پارکینگ و انباری مناسب 3- مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد با جلب نظر کارشناس 4- مطالبه خسارت کسری متراژ و الزام به جبران خسارت با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارت دادرسی به استناد قرارداد عادی شماره … مورخ 1391/7/14 و اظهارنامه شماره … مورخ 1392/8/6 و صورت جلسه تحویل مورخ 1393/3/31 و وکالتنامه وکیل، نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین ناشی از قرارداد پیش فروش بوده که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و قرارداد مذکور با رعایت مواد 10 و 190 و 191 قانون مدنی بین طرفین تنظیم شده و همانگونه که قراردادهای خصوصی بین افراد در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌باشد، شرط ضمن آن نیز نافذ و لازم الاتباع است و مندرجات مستند موصوف بنا به اصل صحت عقود و معاملات و لزوم اجرای تعهدات و به تبعیت از اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها متبع و لازم الاجرااست. و حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد و قانون مشخص است که از آن جمله در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مصوب مورخ 1389/10/29 مقرر شده که در صورت هرگونه اختلاف در مفهوم یا اجرای قرارداد مزبور باید از طریق داوری حل و فصل گردد طبعاً مادامیکه چنین رجوعی صورت نگرفته طرح دعوی در مراجع قضائی موردی ندارد. فلذا با التفات به مراتب فوق، طرح دعوی در شرایط و موقعیت کنونی و به نحو مطروحه قابل استماع نمی‌باشد. و مستنداً به مواد 2 و 455 و 463 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی تهران – سعدی نیک بخش
رأی دادگاه تجدیدنظر
تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. به وکالت از آقای س. ص. به طرفیت آقایان و خانم 1- غ. م. 2- ح. م. 3- ع. ک. ش. از دادنامه شماره 0895 –1393/9/16 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرارعدم استماع دعوا به جهت انطباق موضوع قرارداد فی‌مابین اصحاب پرونده با قانون پیش فروش ساختمان و لزوم حل و فصل موضوع از طریق داوری وفق ماده 20 قانون یاد شده صادر و اعلام شده است وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید نیست؛ زیرا طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد و با لحاظ ماده 16 آئین نامه قانون اشاره شده بدیهی است با عدم رعایت موارد یاد شده موضوع قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان و تابع قواعد عمومی و رسیدگی به موضوع در صلاحیت محاکم عمومی می‌باشد با این وصف تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و برگرفته از قسمت پایانی ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی قرار معترض به رأی نقض و پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می‌دهد. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مهرزاد جمشیدی – جواد حمیدی
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید. همچنین شما می توانید برای تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
