- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
نکاتی که باید در تنظیم مبایعه نامه رعایت شود از سوی خریدار و فروشنده توجه به آنها ضروری است. در حال حاضر مبایعه نامه ها در آژانس های املاک تنظیم می شوند. خرید و فروش ملک در فرم های چاپی که برای این منظور تهیه شده اند، صورت می پذیرد.
قراردادهای خرید و فروش ملک به صورت الکترونیکی و هولوگرام دار و با کد رهگیری منعقد می شوند. درج کد رهگیری و هولوگرام به منظور احراز مالکیت فروشنده است. از تاریخ معامله، فروشنده حق انتقال مورد معامله را به دیگری نخواهد داشت.
طرفین (خریدار و فروشنده) با توجه به توافقات و مذاکراتی که با یکدیگر داشته اند همچنین مشاوره حقوقی با وکیل مجرب دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نمایند.
در این نوشته وکیل امور قراردادها به طور کاربردی، نکات مهمی که در نوشتن یک مبایعه نامه لازم است رعایت شود را ذکر نموده است.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
۱- اطلاعات هویتی طرفین معامله که بر اساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل می شود. مشخصات فروشنده با آنچه در سند مالکیت ملک قید شده برابری کند.
۲- چنانچه شخصی غیر از مالک به عنوان وکیل، ولی قهری (در مورد صغیر)، قیم (در مورد صغیر یا سفیه یا مجنون) قرارداد را امضا می کند مدرک نمایندگی ارائه و ضمیمه مبایعه نامه گردد.
۳- اگر یکی از طرفین معامله شرکت است، شماره ثبت، شناسه ملی، کد اقتصادی، اقامتگاه شرکت و نمایندگان قانونی شرکت در قرارداد ذکر می شود. همه صفحات قرارداد به امضای نمایندگان قانونی و مهر شرکت برسد.
بیشتر بدانید:
۴- اگر ملک موروثی است، باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و تصویر مصدق آن ضمیمه قرارداد شود. همچنین اوراق شناسایی وراث ( امضاکنندگان) ملاحظه و مفاصاحساب مالیات بر ارث صادر شده باشد.
۵- حتی الامکان شخصی غیر از طرفین معامله و مورد اعتماد آنها، قرارداد یا توضیحات ذیل آن را به طور خوانا و بدون ابهام بنویسد.
۶- مشخصات ملک به طور دقیق و طبق اصل سند مالکیت ذکر گردد. مشخصات مورد معامله شامل پلاک ثبتی (اگر ملک دارای سابقه ثبتی است)، قطعه، بخش و شهر می باشد. آدرس کامل ملک، ملحقات، منضمات ملک و حقوق ارتفاقی قید می شود.
۷- ذکر اینکه ملک در تصرف فروشنده است یا دیگری. متصرف مستاجر است یا با اذن یا بدون رضایت ملک ملک را در تصرف دارد.
۸- اگر ملک مستاجر دارد مسئولیت تخلیه برعهده فروشنده قرار نگیرد. زیرا با انتقال رسمی ملک فروشنده سمتی در تخلیه ملک نخواهد داشت. در این مواقع در قرارداد ذکر می شود تخلیه ملک به خریدار منتقل می شود.
۹- مبلغ مقطوع ملک به عدد و حروف در قرارداد ذکر شود. میزان مبلغی که در زمان امضا پرداخت می شود و قسط یا اقساط بعدی در قرارداد آورده شود.
۱۰- اگر ثمن به صورت چک است نام بانک، تاریخ سررسید، مبلغ و نام صادرکننده ذکر می شود. معمولاً مبلغی به عنوان پیش پرداخت، بخش عمده در زمان تحویل و تصرف ملک و بخشی در موعد تنظیم سند رسمی پرداخت می گردد. خسارت تأخیر پرداخت ثمن در قرارداد ذکر می شود.
۱۱- لازم به توجه است اگر تمام یا بخشی از ثمن به صورت چک است محاکم چک را در حکم سند دریافت وجه می دانند. در این مواقع فروشنده جهت وصول ثمن قرارداد می بایست اقدام به مطالبه وجه چک نماید.
۱۲- فروشنده از افراد ممنوع المعامله نباشد و کارت پایان خدمت نظام وظیفه داشته باشد.
۱۳- اگر نوشته خط خوردگی دارد، در انتهای مبایعه نامه خط خوردگی توضیح داده شده و به امضا طرفین برسد.
۱۴- زمان تحویل خالی و کامل ملک در قرارداد درج شود بعلاوه خسارات تاخیر روزانه تا تحویل پیش بینی شود.
۱۵- زمان حضور جهت انتقال رسمی ملک و شماره دفترخانه اسناد رسمی و خسارت تاخیر در انجام تعهد ذکر گردد.
۱۶- در قرارداد قید گردد وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد به عبارتی هر دو قابل مطالبه است.
بیشتر بدانید:
۱۷- تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی مصادف با تعطیلی رسمی نباشد.
۱۸- ملک در رهن بانک و بازداشت از سوی محاکم دادگستری یا ثبتی یا مراجع شبه قضایی نباشد. اگر ملک وام دار است مبلغ بدهی، اقساط، مبالغ آنها، خسارات و متعهد پرداخت با جزئیات آورده شود.
۱۹- حتی الامکان شهود ذیل قرارداد را امضا و گواهی نماید.
۲۰- جهت استحکام مبایعه نامه و عدم سوءاستفاده به خصوص از سوی فروشنده، اسقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شود. خیار تدلیس، خیار تخلف از شرط ضمن عقد و خیار تعذر تسلیم قابل اسقاط نمی باشند.
۲۱- نحوه حل و فصل اختلافات اگر با داور است، شخص معین به عنوان داور تعیین و قرارداد به امضای وی نیز برسد. در صورت سکوت در مورد نحوه حل و فصل اختلاف، دادگاه به دعوی طرفین رسیدگی می نماید.
بیشتر بدانید:
۲۲- ضمانت کشف فساد و مال غیر بودن مورد معامله و توقیفی بودن آن نزد مراجع قضایی و غیر قضایی در مبایعه نامه آورده شود. خریدار می تواند شرط کند در صورت مستحق للغیر بودن مبیع، علاوه بر قیمت روز ملک مبلغی به عنوان وجه التزام فروشنده بپردازد.
۲۳- قبل از معامله خریدار با مراجعه به شهرداری جهت بررسی وضعیت ملک و عدم طرح فضای سبز یا تعریض معابر و… اطمینان حاصل کند.
۲۴- بهتر است خریدار قبل از معامله با کمک گرفتن از کارشناس ثبتی بررسی کند ملک در طبیعت در محل توصیف شده واقع شده باشد. با املاک مجاور تعارض یا تداخل نداشته باشد و اشکال ثبتی یا معارض نداشته باشد.
۲۵- مبایعه نامه در سه نسخه با نوشته های واحد تنظیم و پس از امضا و اثر انگشت همه اوراق، هر نسخه در همان جلسه تسلیم طرفین گردد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم قرارداد با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- اگر شرط شود خریدار به مدت پنج سال حق انتقال ملک را ندارد آیا بیع صحیح است؟
شرط عدم انتقال به مدت معین صحیح است.
۲- معامله ملک محجور فاقد ولی خاص را چه کسی امضا می کند؟
پس از تصویب دادستان امضای مبایعه نامه با قیم است.
۳- در صورت معامله مال غیر وضعیت حقوقی قرارداد چیست؟
در این صورت مبایعه نامه باطل است.
