وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی

وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی

وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی در صورت عدم اقدام به موقع فروشنده جهت انتقال سند از سوی خریدار مطالبه می شود.

وجه التزام یا خسارت قراردادی مبلغی مقطوع است که طرفین در قرارداد بر مبنای اصل حاکمیت اراده در مورد میزان آن توافق می کنند. از آنجا که وجه التزام مبلغی توافقی است دادگاه در میزان آن تغییری نمی دهد.

در این مقاله به طور کاربردی، به بیان وجه التزام قراردادی و نحوه وصول آن در اختلافات ناشی از عدم انتقال رسمی ملک پرداخته شده است.

مراحل دعوی

▪︎ دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است.

▪︎ هزینه دادرسی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود. هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد مبلغ خواسته می باشد.

▪︎ خواسته های دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، مطالبه وجه التزام به مبلغ مرقوم در قرارداد، همچنین هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل است.

▪︎ اگر ملک در رهن بانک باشد، خواسته الزام به فک رهن نیز اضافه می شود.

▪︎ چنانچه ملک در بازداشت دادگاه حقوقی یا کیفری یا سایر ادارات دولتی باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رد می شود.

▪︎ ضمائم دعوی، کارت ملی، مبایعه نامه، گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه است.

▪︎ اگر شخصی غیر از مالک رسمی تعهد به انتقال سند نموده باشد، خوانده قرار می گیرد.

▪︎ حکم به پرداخت وجه التزام و الزام به تنظیم سند رسمی یا رد آن، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.

وجه التزام چیست؟

وجه التزام‌ یا خیارات قراردادی مبلغی مقطوع است که طرفین ضمن عقد در خصوص میزان آن توافق می کنند. به این صورت که چنانچه متعهد در موعد مقرر نسبت به ایفاء تعهد اقدامی ننماید متعهدله می تواند خیارات قراردادی را مطالبه کند.‌ وجه التزام ممکن است درصدی از مبلغ قرارداد یا به صورت خسارت تاخیر روزانه تعیین شود.

بیشتر بدانید:

وجه التزام در قرارداد پیش فروش ساختمان

انجام تعهدات طرفین قرارداد

در قرارداد بیع طرفین در قبال یکدیگر علاوه بر حقوقی طرفینی تعهداتی را برعهده می گیرند. تعهد فروشنده انتقال رسمی ملک در زمان تعیین شده است. در مقابل تعهد خریدار پرداخت ثمن می باشد.

لازم به ذکر است وجه التزام در دعوی الزام به تنظیم‌سند رسمی در صورتی قابل مطالبه است که هر دو طرف قرارداد به تعهداتشان عمل کرده باشند. خریدار یا فروشنده نمی توانند بدون ایفای تعهد خود، از طرف مقابل خسارت بگیرد.

تفاوتی نمی کند خسارت، مبلغ مقطوع باشد یا بطور روزانه تعیین شده باشد. متعهد خواه مالک باشد یا سازنده یا خریدار بایستی در موعد مقرر به شروط قراردادی عمل کنند.

در عقود معاوضی مانند بیع و پیش فروش قصد مشترک طرفین این است که در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد و انجام تعهد متعهدله، وجه التزام پرداخت شود.

بیشتر بدانید:

الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن

اعمال حق حبس

هر یک از طرفین در عقود معاوضی مانند بیع حق حبس دارند. طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی حق حبس به این معناست که هر یک از طرفین تا زمانی که طرف مقابل به تعهدش عمل نکرده، می تواند از انجام تعهدش امتناع نماید. به شرطی که موعد طرف مقابل زودتر یا همزمان باشد.

سازنده ای که ملک را پیش فروش می کند برای اطمینان از تامین مالی در ساخت و ساز معامله می کند. اگر پیش خریدار اقساط ثمن را در مواعد مقرر نپردازد، سازنده هم نمی تواند طبق زمان بندی، ملک را آماده، پایان کار را بگیرد و رسما انتقال دهد.

بنابراین چنین خریداری استحقاق دریافت وجه التزام تأخیر در تنظیم سند رسمی را نخواهد داشت.

همچنین اگر فروشنده به تعهداتش عمل نکند و خریدار به دلیل خلف وعده فروشنده ثمن را پرداخت نکند. فروشنده نمی تواند از خریدار وجه التزام مطالبه کند. چراکه خود به تعهدات قراردادی اش عمل ننموده است.

اگر موعد تعهد هردو طرف همزمان باشد، هر یک می تواند تا زمانی که طرف مقابل تعهدش را انجام نداده، امتناع نماید.

گواهی عدم حضور و وجه التزام

گاهی، خریدار در موعد مشخص شده در دفترخانه حاضر می شود اما فروشنده حاضر نمی شود. به صرف عدم حضور فروشنده یا پیش فروشنده، خریدار یا پیش‌ خریدار نمی تواند وجه التزام مطالبه کند.

خریدار باید در این مواقع گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر بگیرد. قبل از صدور گواهی، برای سردفتر باید محرز شود خریدار تمام ثمن معامله را پرداخت نموده یا آماده پرداخت است. به همین دلیل معمولاً خریدار با در دست داشتن چک بانکی ثمن معامله حاضر می شود.

بیشتر بدانید:

گواهی حضور و عدم حضور دفترخانه

اگر گواهی عدم حضور ضمیمه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نباشد، دادگاه حکم به وجه التزام صادر نمی کند. گواهی عدم حضور طریقیت دارد نه موضوعیت. بدین معنا که با فقدان آن به وسیله شهادت شهود یا اقرار شخص غایب در دفترخانه قابل اثبات است.

ممکن است، فروشنده در موعد مقرر حاضر شود و خریدار غایب باشد. در اینجا هم فروشنده گواهی عدم حضور خریدار را کتباً درخواست می کند. در صورتی گواهی صادر می شود که فروشنده مدارک لازم انتقال رسمی ملک را آماده نموده و به رویت سردفتر رسیده باشد.

تعهد به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی

در قراردادهای پیش فروش ساختمان، معمولاً سازنده متعهد به اخذ پایان کار ساختمان و صورتجلسه تفکیکی می گردد. تعهد فروشنده نسبت به اسناد مزبور، تعهد به فعل ثالث است.

به این معنی که متعهد می شود پایان کار را که صدور آن از وظایف شهرداری بوده همچنین صورتجلسه تفکیکی را از اداره ثبت محل بگیرد.

ممکن است، شهرداری در موعد تعیین شده پایان کار را صادر نکند یا اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را صادر نکند. با این حال فروشنده تلاش خود را نموده ولی در زمان مقرر اسناد صادر نشده اند. در نتیجه نتوانسته سند ملک را رسماً به نام خریدار منتقل نماید.

بیشتر بدانید:

ارتباط وجه التزام و قوه قاهره (فورس ماژور)

در این صورت فروشنده باید وقوع فورس ماژور یا قوه قاهره را نزد دادگاه اثبات کند. چراکه با وجود شرط وجه التزام در قرارداد مشروط له (طرفی که شرط به نفع وی است) معاف از اثبات تقصیر متعهد است. در نتیجه این فروشنده است که می بایست وقوع قوه قاهره را به منظور معاف شدن از مسئولیت اثبات نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور مطالبات قراردادی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

 

سوالات متداول

۱- اگر در سررسید چک وصول نشود، آیا خریدار می تواند وجه التزام مطالبه کند؟

مطالبه وجه التزام منوط است به انجام تعهد خواهان در موعد مقرر. اگر چک در سررسید وصول نشود به منزله عدم انجام تعهد خریدار است. پس چنانچه فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار نمی تواند خسارت را مطالبه نماید.

۲- تفاوت وجه التزام با خسارت تاخیرتادیه چیست؟

وجه التزام خسارت قراردادی مورد توافق طرفین عقد است. اما خسارت تاخیر تادیه، خسارت قانونی بر مبنای ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد.

۳- اگر وجه التزام در قرارداد ذکر نشده باشد چطور می توان خسارت گرفت؟

در این صورت متضرر می تواند خسارت واقعی را با اقامه دعوی مطالبه نماید. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، حکم به پرداخت خسارات واقعی وارده می کند.

۴- چنانچه خریدار فراموش کند گواهی عدم حضور بگیرد تکلیف چیست؟

اغلب، محاکم در دعواب الزام به تنظیم‌ سند رسمی حکم به پرداخت وجه التزام را منوط به صدور گواهی عدم حضور فروشنده می نمایند. اما خریدار می تواند با شهادت شهود حضور خود و عدم حضور فروشنده در دفترخانه را ثابت کند

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *