پیش فروش ساختمان – شرح آن – نکات کاربردی

پیش فروش ساختمان

یکی از قراردادهای رایج در زمینه خرید و فروش ملک، قرارداد پیش فروش ساختمان است. پیش فروش به معنای فروختن مال پیش از کامل شدن آن است.‌

قراردادی است که به موجب آن پیش فروشنده متعهد می شود واحد آپارتمانی مطابق اوصاف مورد توافق طرفین در قرارداد ساخته، تکمیل و تحویل پیش خریدار دهد و در مقابل طبق تراضی، ثمن دریافت کند.

لازم به ذکر است مقررات حمایتی قانون مذکور در خصوص پیش خریدار در مواردی لازم الرعایه است که قرارداد پیش فروش به طور رسمی منعقد شده باشد. این امر مانع از این نمی شود که در صورت تنظیم قرارداد به صورت عادی، دادگاه به مفاد قرارداد و تراضی طرفین توجه نکند.

مقاله حاضر به صورت کاربردی توسط وکیل ملکی بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ و آیین نامه اجرایی آن تحریر شده است.

قرارداد پیش فروش ساختمان چه نوع عقدی است؟

فهرست مطالب

هر قرارداد پیش فروش، با هر عنوان خواه عقد معین باشد به عبارتی یکی از عقود مذکور در قانون مدنی باشد یا غیر معین و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی باشد، قرارداد پیش فروش ساختمان نامیده می شود.

در این قرارداد مالک اعم از مالک زمین، مستاجر دارای سند رسمی اجاره یا سرمایه گذار که مالکیت رسمی در ملک یا بخشی از آن دارد، تعهد به ساخت واحد ساختمانی مشخص می نماید. ممکن است، در زمان قرارداد زمین بدون هر گونه ساختی باشد یا در زمین نیمه ساخته باشد و مالک متعهد شود آن را تکمیل کند.

قرارداد با هر نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره منعقد می گردد. به موجب قانون، واحد ساختمانی قبل از اتمام ساخت قابل انتقال به پیش خریدار می باشد.

اگر طرفین در مورد ضمانت اجرا و جبران خسارات وارده توافق نکرده باشند، با توجه به اینکه مقررات قانون پیش فروش ساختمان اصولاً آمره هستند، موارد وجه التزام و سایر مقررات آن میان طرفین لازم الرعایه می باشند.

نحوه مالکیت پیش خریدار نسبت به ملک در حال ساخت چگونه است؟

قرارداد پیش فروش نوعی وعده یکجانبه بیع است. با این تعریف که به موجب آن فروشنده نسبت به خریدار ایجاب بیع می نماید. همچنین متعهد می شود تا زمان انتقال مالکیت کامل و قطعی به پیش خریدار بر ایجاب خود پایبند باشد.

خریدار نسبت به اقساط پرداختی به تدریج مالک واحد می شود. بنابراین مالکیت خریدار زمانی محقق می شود که ملک ساخته شده و وجود خارجی یافته باشد.

واحد ساختمانی در قرارداد چگونه مشخص می شود؟

در قرارداد باید واحد ساختمانی مشخص باشد و ابهامی وجود نداشته باشد تا بتواند مورد معامله واقع شود با این کار حتی الامکان از وقوع اختلاف بین طرفین معامله جلوگیری می شود.

بیشتر بدانید:

نکاتی که باید در تنظیم مبایعه نامه رعایت شود

در قرارداد، محل قرار گرفتن واحد، اینکه در کدام ضلع ساختمان واقع می شود، طبقه، واحد، متراژ تقریبی، تعداد اتاق، مشخصات پارکینگ و انباری و سایر موارد ذکر می شود.

چه کسانی حق پیش فروش دارند؟

۱- مالک رسمی ملک
۲- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
۳- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

مستاجری که دارای اجاره نامه رسمی با مالک است و در سند اجاره به مستاجر اجازه احداث اعیانی داده شده است، می تواند اقدام به ساخت و پیش فروش نماید.

برای تنظیم قرارداد چه مدارکی لازم است؟

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش که پیش فروشنده ملزم به ارائه آنهاست عبارت است از:
۱- سند مالکیت
۲- پروانه ساختمان
۳- بیمه نامه مسئولیت ساختمان
۴- تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵- پاسخ استعلام از اداره ثبت محل ملک

فروشنده ممکن است، مالک رسمی زمین باشد یا مستاجری باشد که دارای اجاره نامه رسمی با موجر بوده و حق احداث بنا را در ملک استیجاری دارد.

ممکن است، سرمایه گذاری باشد که با مالک زمین، قرارداد رسمی مبنی بر ساخت و احداث واحدهایی از ساختمان تنظیم نموده است. این قرارداد طبق قانون پیش فروش ساختمان صرفاً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

آیا پیش فروشنده ملزم به بیمه ساختمان است؟

یکی از مدارکی که در زمان انعقاد قرارداد ارائه می شود بیمه نامه مسئولیت فروشنده است. بیمه نامه مذکور در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت مقررات در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث می باشد.

بیشتر بدانید:

تفاوت خسارت قراردادی و غیر قراردادی

چنانچه خسارات وارده به خریدار یا انتقال گیرنده ملک، بیش از سقف مسئولیت بیمه نامه باشد، جبران مازاد بر آن بر عهده پیش فروشنده می باشد. حداقل مهلت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان است و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین می گردد.

چه مواردی در قرارداد پیش فروش ذکر می شود؟

در قرارداد پیش فروش ساختمان موارد ذیل ذکر می شود طرفین می توانند در جهت تکمیل آن موارد دیگری به آن اضافه کنند.
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ – بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران
۱۱- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون

تعهدات پیش فروشنده چیست؟

تعهدات فروشنده طبق قانون پیش فروش ساختمان عبارت است از:
۱- احداث و تکمیل واحد ساختمانی مطابق توافقات بین طرفین در قرارداد.
۲- تحویل واحد در زمان مقرر به خریدار.
۳- تنظیم سند رسمی انتقال واحد در زمان مقرر به خریدار.

چنانچه پیش فروشنده درصدد ساخت مجموعه های ساختمانی باشد، باید تعهداتی که در راستای نفع مرجع صادرکننده پروانه ساخت بوده و بر عهده اش گذاشته شده عمل کند. این تعهدات شامل ایجاد فضاهای عمومی و خدماتی در محل ساخت می باشد.

در این صورت وی زمانی اجازه پیش فروش خواهد داشت که حداقل ۳۰ درصد تعهدات مزبور را انجام داده باشد.

ضمانت اجرای عدم احداث و تکمیل ساختمان با شرایط مقرر در قرارداد

فروشنده ملزم است در موعد مقرر و طبق شرایطی که در قرارداد به توافق طرفین رسیده تعهدات خود را ایفاء نماید این شرایط عبارتند از:
الف- ︎ضمانت اجرای عدم احداث و تکمیل واحد ساختمانی مطابق شرایط مقرر در زمان تعیین شده. گاهی فروشنده بنائی که تحویل می دهد کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد است.

اگر مساحت بناء تا ۵ درصد کمتر یا بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، در این صورت مابه التفاوت، طبق نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود. در این حالت هیچ یک از طرفین حق فسخ معامله را نخواهند داشت.

ب- در مواردی ممکن است مساحت بنا بیش از ۵ درصد افزون بر مقدار مقرر در قرارداد است. در اینجا اگر خریدار اضافه مساحت را قبول نکند می تواند معامله را فسخ کرده و خسارت وارده را مطالبه نماید.

بیشتر بدانید:

روش های فسخ قرارداد- تایید فسخ به وسیله دادگاه

نحوه برآورد خسارت به این شکل است که طبق نظر کارشناس مرضی الطرفین بر مبنای قیمت روز بناء محاسبه می شود نه ثمن پرداختی. همچنین پیش خریدار می تواند علاوه بر این، خسارات دیگری که به وی وارد آمده را نیز مطالبه کند.

ج- چنانچه مساحت بناء بیش از ۵ درصد کمتر از میزان مندرج در قرارداد باشد، خریدار مختار است، قرارداد را فسخ کند و مانند فرض قبل خسارت بگیرد یا با حفظ قرارداد، صرفاً مطالبه خسارت نماید. در فرض مذکور، خسارت برابر با قیمت روز زمان فسخ بر مبنای مقدار کسری متراژ بر اساس نظر کارشناس می باشد.

ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت در مواردی که کسری یا اضافه بنا وجود داشته باشد بر اساس صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

ضمانت اجرای عدم تحویل واحد در زمان مقرر

در پاره ای مواقع پیش می آید، فروشنده به دلیل کمبود بودجه و یا هر دلیل دیگری واحد ساختمانی را در موعد مقرر به خریدار تحویل نمی‌دهد.

در این صورت، فروشنده باید جریمه تاخیر را به خریدار بپردازد مگر اینکه به نفع خریدار مبالغ بیشتری ضمن قرارداد شرط شده باشد که در این صورت طبق مفاد قرارداد عمل می شود. جریمه مذکور همان وجه التزام تاخیر در انجام تعهد است.

اگر طرفین در قرارداد نسبت به وجه التزام توافق نکرده باشند، باز هم به موجب مقررات پیش فروش ساختمان، فروشنده ملزم به پرداخت جریمه خواهد بود.

بیشتر بدانید:

عدم تحویل مبیع و آثار آن

ضمانت اجرای عدم انتقال قطعی ملک به پیش خریدار

فروشنده مکلف است ملک را ساخته، تکمیل نموده و در زمان مقرر به خریدار به طور رسمی انتقال دهد. در صورت تاخیر، علاوه بر پرداخت یک در هزار مبلغ قرارداد توسط پیش فروشنده، پیش خریدار می تواند پس از اخذ تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پرداخت تمام اقساط قرارداد به جز ده درصد آن، جهت انتقال قطعی واحد به نام خود به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید.

در این حالت دفترخانه به پیش فروشنده اعلام می کند ظرف ۱۰ روز جهت تنظیم سند رسمی حاضر شود. در غیر این صورت دفترخانه با تصریح مراتب خودداری فروشنده، اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار یا قائم مقام وی می نماید. در این موارد خریدار از اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معاف می گردد.

اگر در زمان انتقال سند، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی آماده نبود تکلیف پیش خریدار چیست؟

در قراردادهای پیش فروش، به منظور انتقال رسمی ملک در دفترخانه باید گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از مراجع ذی ربط صادر شده باشند.

بیشتر بدانید:

الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن

چرا که سردفتر ابتدا استعلامات لازم را در این موارد اخذ نموده سپس مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار می نماید. اصولاً اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی بر عهده سازنده است.

انتقال رسمی ملک هم برعهده کسی است که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام وی ثبت شده است. با توجه به هر مورد در صورت تخلف از انجام تعهدات قراددادی، پیش خریدار اقدام به طرح دعوای مناسب می نماید.

ضمانت اجرای ناشی از عیب ساخت و تجهیزات آن

پیش فروشنده مکلف است بنا را طبق اوصاف مندرج در قرارداد و بدون عیب بر اساس مقررات ساخته و تکمیل نماید. اگر بنای ساخته شده یا تجهیزات به کار رفته در آن معیوب باشد، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول بوده و ملزم به جبران خسارات وارده می باشد.

مسئولیت فروشنده در مقررات پیش فروش ساختمان از نوع مسئولیت مدنی و غیر قراردادی است. با توجه به اینکه فروشنده موظف به صدور بیمه نامه نزد یکی از شرکت های بیمه می باشد، در هر صورت اگرچه بدون تقصیر فروشنده، وی ملزم به جبران خسارت می باشد.

تعهدات پیش خریدار چیست؟

تعهدات پیش خریدار ۱- پرداخت بهاء یا ثمن معامله در زمان مقرر، ۲- عدم انتقال قرارداد به دیگری می باشد. در قراردادهای پیش فروش پرداخت خریدار به صورت اقساطی است. طرفین در مورد نحوه پرداخت، دفعات آن و مبلغ پرداختی با یکدیگر توافق می کنند.

خریدار ملزم است ده درصد از ثمن معامله را همزمان با انتقال رسمی ملک در دفترخانه بپردازد. بنابراین نمی تواند همه عوض معامله را قبل از انتقال ملک، به فروشنده بپردازد توافق بر خلاف آن نامشروع بوده و شرط باطل است.

ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن در زمان مقرر

اگر پیش خریدار در مواعد تعیین شده ثمن معامله را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید مراتب را به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام نماید. دفترخانه به خریدار اخطار می نماید اگر ظرف مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نکند، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

بیشتر بدانید:

مطالبه ثمن قرارداد

لازم به ذکر این نکته مهم است که پرداخت اقساط از سوی خریدار منوط به پیشرفت عملیات ساختمانی متناسب با توافقات و مفاد قرارداد و تایید مهندس ناظر است.

در غیر این صورت پیش خریدار تکلیفی نسبت به پرداخت اقساط نخواهد داشت در نتیجه حق فسخی نیز برای فروشنده به وجود نخواهد آمد.

آیا پیش خریدار راساً قادر به افراز و تفکیک ملک می باشد؟

یکی از نوآوری های قانون پیش فروش ساختمان این است که به پیش خریدار اجازه داده به اداره ثبت محل ملک مراجعه کرده و در خصوص افراز و تفکیک ملک اقدام نماید.

چرا که خریدار با انتقال رسمی ملک به خود طبق فرض قبل یا انتقال توسط فروشنده، مالک قانونی محسوب شده و می تواند مبادرت به افراز و تفکیک ملک نماید.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

وضعیت انتقال قرارداد به دیگری از سوی هر یک از طرفین چگونه است؟

هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار می توانند قرارداد را به دیگری واگذار کنند مشروط بر اینکه ضوابط و مقررات قانون پیش فروش ساختمان رعایت شود.

این موارد شامل انتقال رسمی قرارداد، آوردن خلاصه سند پیش فروش در سند مالکیت مادر و ارسال خلاصه نقل و انتقال به اداره ثبت محل می باشد.

آیا ملک در حال ساخت را می توان توقیف نمود؟

پیش فروشنده نمی تواند واحد پیش فروش شده اعم از عرصه و اعیان، اقساط و وجوه وصول شده از سوی پیش خریدار را به نفع خود توقیف و تامین نماید.

همچنین است در مورد طلبکار وی که حق توقیف و تامین آن را نخواهد داشت. اگر ملک توقیف شود با توجه به اینکه برخلاف مقررات آمره قانون پیش فروش ساختمان است ارزش و اعتباری ندارد.

ارجاع به داوری در قرارداد به چه نحو است؟

داوری عبارت است از اینکه رسیدگی به اختلاف طرفین قرارداد از سوی شخص یا اشخاصی غیر از دادگاه صورت پذیرد. ارجاع اختلاف به داوری باید مورد توافق طرفین قرارداد قرلر گرفته باشد. در قراداد پیش فروش داوری اجباری است.

به موجب آن طرفین ملزم هستند حل و فصل اختلافات قراردادی را به هیئت سه نفره داوری واگذار کنند. یک داور از سوی پیش فروشنده، یک داور از سور پیش خریدار و داور سوم که مرضی الطرفین است با تراضی طرفین تعیین می شود.

در صورت عدم توافق در تعیین داور سوم، ذینفع برای تعیین داور سوم به رئیس دادگستری محل داوری مراجعه می نماید.

بیشتر بدانید:

قرارداد داوری چه خصوصیاتی باید داشته باشد

ضمانت اجرای کیفری تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت عادی چیست؟

قانون پیش فروش ساختمان در مواردی برای پیش فروشنده ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته است.

۱- اگر پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیش فروش ساختمان نماید مرتکب جرم شده است و به حبس از نود و یک روز تا یکسال و جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.

جرمی قابل گذشت است و صرف پیش فروش بدون سند رسمی موجب تحقق جرم می شود بنابراین جرمی مطلق است و قصد نتیجه در آن وجود ندارد.

لازم به ذکر است مسئولیت کیفری متوجه پیش خریدار نمی باشد. انتقال ملک از سوی پیش خریدار بدون تنظیم سند رسمی جرم نمی باشد.

۲- مشاورین املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.

چنانچه راساً اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال محکوم به تعلیق پروانه کسب شده و برای بار سوم پروانه کسب ابطال خواهد شد.

اگر قرارداد به صورت عادی تنظیم شود آیا مفاد آن قابل استناد است؟

طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، اشخاص می توانند قراردادهای خصوصی که مخالف نظم عمومی و قوانین آمره نباشد بین خود تنظیم کنند. تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت عادی که معمولاً هم بدین گونه است خدشه ای به اعتبار توافقات طرفین وارد نمی آورد.

بیشتر بدانید:

وجه التزام در قرارداد پیش خرید ساختمان

در صورت وقوع اختلاف، اگر در قرارداد داوری باشد، داور رسیدگی می کند. در غیر این صورت با توجه به اینکه دادگستری مرجع عام حل و فصل اختلافات است، به دعوای طرفین رسیدگی و مطابق توافقات و مفاد قرارداد حکم مقتضی صادر می گردد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا در قرارداد پیش فروش، طرفین می توانند توافق کنند ثمن معامله به صورت یکجا پرداخت شود؟

طرفین می توانند به این طریق تراضی کنند و سر دفتر مطابق آن مبادرت به تنظیم سند می نماید.

۲- قرارداد پیش فروش چه نوع عقدی است رضائی یا تشریفاتی؟

عقدی تشریفاتی است و طبق مقررات پیش فروش ساختمان با تنظیم سند رسمی منعقد می شود و از این طریق است که پیش خریدار می تواند از مزایای آن بهره مند گردد.

۳- آیا داوری در قرارداد عادی پیش فروش اجباری است؟

قرارداد عادی پیش فروش معتبر است لکن آوردن بند داوری در آن اختیاری است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *