تاثیر سرقفلی در تعدیل اجاره بها

تاثیر سرقفلی در تعدیل اجاره بها
زهرا شریفی

 

سرقفلی ملک تجاری در تعدیل اجاره بها تاثیر خواهد داشت. بدین نحو که با پرداخت سرقفلی توسط مستاجر در زمان اجاره، دادگاه در دعوی تعدیل اجاره بها این موضوع را مدنظر قرار می دهد.

سرقفلی وجهی است که مستاجر محل تجاری در ابتدای اجاره بابت حق تقدم در اجاره محل به موجر یا مستاجر قبلی پرداخت می کند. دعوی تعدیل اجاره بها ملک تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ پیش بینی شده است.

زمانی که مستاجر سرقفلی پرداخت می کند، مسلماً این امر در میزان اجاره بها تاثیر خواهد گذاشت. در قراردادهای اجاره تحت حاکمیت قانون ۵۶، هر یک از موجر و مستاجر (معمولاً موجر) می توانند پس از انقضای سه سال از تاریخ اجاره یا آخرین تعدیل این دعوی را اقامه نماید.

لازم به ذکر است تعدیل اجاره بها در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ وجود ندارد. در این موارد مستاجر با تخلیه یا واگذاری حق سرقفلی به دیگری، مستحق دریافت قیمت‌ عادله روز سرقفلی از موجر یا مستاجر بعدی خواهد بود.

 

نشست قضایی

استان لرستان/ شهر خرم آباد تاریخ برگزاری
۱۳۹۰/۰۲/۰۲
موضوع
تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری

پرسش

آقای (الف) دعوای افزایش اجاره بهای ملک خود را به طرفیت آقای (ب) که ملک در اجاره وی است مطرح می کند. آقای (ب) ضمن پذیرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار می دارد که سرقفلی ملک را از مالک خریداری کرده است و باید سرقفلی وی در میزان اجاره بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، پس از انقضای مدت سه سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره بها، موجر این حق را دارد که افزایش اجاره بهای (تعدیل اجاره بها) ملک خود را تقاضا کند و این امر (افزایش اجاره‌بها) با جلب‌نظر کارشناس صورت خواهد گرفت و کارشناس نیز مکلف شده است اجاره بهای عادله ملک را تعیین کند. در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلی در میزان اجاره بها اظهارنظر نشده است. از طرفی نیز، هنگام تخلیه، حق سرقفلی به نرخ عادله روز باید از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آیا میزان اجاره بهای ملک ارتباطی به پرداخت حق سرقفلی دارد؟ در صورت وجود ارتباط میان اجاره بها و حق سرقفلی، این رابطه چگونه است و به عبارت دیگر اجاره بهای ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟

 

نظر هیئت عالی

آنچه از سؤال مطروحه استنباط می شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره بهاست که در محدوده تعدیل اجاره بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره بها را تعیین می کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز مؤید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجارۀ فی‌مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می شود.

 

نظر اکثریت

یکی از امتیازات سرقفلی اماکن تجاری پایین بودن اجاره آنها است و اگر اجاره بهای این‌گونه اماکن همانند اجاره اماکنی باشد که سرقفلی ندارند، فرقی بین آنها نیست؛ لذا در فرض سؤال در زمان تعدیل اجاره بها، به سرقفلی ملک توجه خواهد شد و به نسبت اجاره بهای زمان اجاره و سرقفلی پرداخت شده، نسبت به تعدیل آن اقدام خواهد شد.

 

نظر اقلیت

سرقفلی، اولویت استفاده از ملک استیجاری برای مستأجر است و ارتباطی با میزان اجاره بها ندارد؛ لذا با توجه به این‌که در زمان تخلیه ملک، سرقفلی به نرخ روز محاسبه می شود به نظر می رسد که اجاره بها نیز باید به نرخ روز تعدیل شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *