خلع ید چیست؟ ارکان آن و مراحل دعوی

خلع ید چیست؟ ارکان آن و مراحل دعوی

خلع ید عبارت است از اینکه شخصی که ملک دیگری را بدون رضایت مالک متصرف شده و رفع تصرف نمی کند، با حکم دادگاه از ملک اخراج شود. دعوی خلع ید مختص اموال غیرمنقول است.

ممکن است تصرفات خوانده نسبت به تمام یا قسمتی از ملک صورت بگیرد. در تصرف کلی یا جزئی، مالک می تواند دعوی خلع ید اقامه کند.

در نوشته حاضر وکیل ملکی به طور کاربردی، به شرح کامل دعوی خلع ید، ارکان تحقق آن، نحوه اقامه دعوی و منضمات، اجرای حکم و مقایسه آن با دعاوی مرتبط پرداخته و نمونه آرای مهم آورده شده است.

مراحل دعوی خلع ید

  • دادگاه محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی را دارد. به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه آن قرار گرفته باشد هرچند خوانده در آن حوزه ساکن نباشد.
  • دعوای مالی است. هزینه دادرسی ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است. ارزش منطقه ای املاک هر ساله توسط کمیسیون قیمت گذاری اداره دارایی تعیین و به دفاتر الکترونیک خدمات قضایی ابلاغ می گردد.
  • خواسته، خلع ید از ملک با مشخصات ثبتی آن، اجرت المثل ایام تصرف، قلع و قمع ابنیه به علاوه خسارات دادرسی می باشد.
  • دلایل و منضمات دادخواست، سند رسمی مالکیت خواهان، ادله کافی مبنی بر تصرف غیر قانونی ملک توسط خوانده مانند شهادت شهود، معاینه و تحقیقات محلی، اقرار خوانده در دادگاه یا خارج دادگاه و سایر دلایل می باشد.
  • دادگاه قبل از هر اقدامی دستور استعلام گردش ثبتی ملک از اداره ثبت محل می دهد. اگر ملک به نام خواهان باشد به رسیدگی ادامه می‌دهد خواه خواسته خلع ید ششدانگ باشد یا سهم مشاعی. اگر ملک به نام خواهان نباشد دعوی مردود است.
  • حکم محکومیت یا رد دعوی، ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

ارکان دعوی خلع ید

  • دعوی خلع ید مختص اموال غیر منقول(ملک) است. در اموال منقول مانند خودرو راه ندارد.
  • تصرف متصرف، غیرقانونی و بدون رضایت مالک است. اگر تصرفات خوانده با رضایت خواهان باشد و خوانده دلیلی بر رضایت ارائه دهد، دعوی مردود است.
  • سند رسمی مالکیت به نام خواهان باشد. اگر مورد تصرف ملکی باشد که فاقد سابقه ثبتی است، دعوی اثبات مالکیت مطرح می گردد.

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

خلع ید چیست؟

خلع در لغت به معنای ریشه کن کردن، کندن، اخراج و جدا کردن است. ید به معنای استیلاء و تصرف داشتن است. خلع ید عبارت است از جدا کردن استیلای شخص بر مال دیگری که به طور عدوان صورت گرفته است.

ماده ۳۰۸ قانون مدنی: “غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات خلع ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.”

در قانون مدنی صحبتی از خلع ید نشده است. مستندات این دعوی مواد ۳۰۸ به بعد قانون مذکور است. عبارت به نحو عدوان در این ماده یعنی غاصب یا متصرف غیر قانونی بدون رضایت مالک، ملک را تحت تصرف خود قرار دهد.

برای مثال، شخصی ملک دیگری را که کسی در آن ساکن نیست بدون اطلاع و رضایت مالک تصرف کند.
به موجب بخش دوم ماده ۳۰۸ چنانچه متصرف ابتدا با رضایت مالک یا به موجب قرارداد، ملک را تصرف کند ولی ادامه، بدون رضایت مالک باشد در حکم غاصب است مانند امین (سرایدار، نگهبان و … ). این افراد ابتدا با اجازه مالک و بعداً بدون رضایت وی، ملک را در تصرف خود نگه می دارد.

گاهی خلع ید نسبت به جزئی از ملک مطرح می شود. برای مثال، خربدار آپارتمان را از فروشنده تحویل می گیرد. اما با وجود انتقال رسمی ملک، هنوز انباری تحویل نشده است و فروشنده لوازمش را در آن قرار داده است. در اینجا خریدار دعوی خلع ید به طرفیت فروشنده اقامه می نماید.

اقامه دعوی با سند رسمی

سند رسمی سندی است که نزد مامور دولتی و در حدود صلاحیت وی صادر شود. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و دوایر دولتی مانند اداره ثبت و پس از احراز هویت طرفین تنظیم می شود، سند رسمی می باشند.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

رکن اصلی دعوی خلع ید مالکیت رسمی خواهان بر ملک است. کسی که ملکش مورد تصرف عدوانی دیگری قرار گرفته، برای اینکه دعوی خلع ید مطرح کند، باید مالک رسمی ملک باشد در غیر این صورت دعوی در دادگاه رد می شود.

مالک قانونی ابتدا باید با سند رسمی، دلیل مالکیت رسمی خود بر ملک را ارائه نماید سپس ارکان دیگر دعوی و تصرفات غیر قانونی خوانده را ثابت نماید.

رای وحدت رویه

رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ – ۱۳۸۳/۱۰/۱ دیوان ‌عالی ‌کشور

◇ خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع‎ ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود.

اقسام تصرف غیرقانونی

در یک تقسیم بندی تصرفات غیرقانونی شامل خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوای رفع تصرف عدوانی می شود.

دعاوی رفع تصرف عدوانی، رفع ممانعت از حق و مزاحمت ملکی وقتی اقامه می شود که شخصی ملک دیگری را به طور عدوانی و غیر قانونی به تصرف خود درآورد. متصرف سابق ملک، خواهان است. در هر سه مورد، منشاء دعوی خواهان تصرفات غیر قانونی خوانده می باشد.

بیشتر بدانید:

دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

در تقسیم بندی دیگر، شامل تصرف غیرقانونی مفروزی و مشاعی ملک می شود. گاهی اوقات، متصرف ملکی که مالک آن یک نفر است را تصرف می کند. در اینجا مالک دادخواست خلع ید بر علیه متصرف می دهد.

گاهی یک ملک دارای چند مالک رسمی است، به آن ملک مشاع گفته می شود. ممکن است یکی از مالکین بدون رضایت سایرین ملک را در تصرف خود داشته باشد. در اینجا هر یک از مالکین می توانند دادخواست خلع ید مشاعی که بر علیه متصرف غیرقانونی تقدیم نماید.

برخی موارد، ملک با رضایت مالک در تصرف فردی امین مانند سرایدار یا نگهبان می باشد. اما در ادامه، مالک به وسیله اظهارنامه یا طریق دیگری عدم رضایت خود مبنی بر ادامه تصرف را اعلام می کند.

از تاریخ اعلام عدم رضایت، اگر متصرف رفع تصرف نکند، در حکم غاصب شناخته می شود و مالک می تواند دعوی خلع ید بر علیه وی اقامه نماید.

زمانی مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره بدون رضایت موجر به تصرف ادامه می دهد. در این صورت علیرغم اینکه شروع تصرف قانونی است ولی در ادامه غیرقانونی می شود.

 دعوی خلع ید با سند عادی

گاهی ملک مورد تصرف فاقد سند رسمی است. به عبارتی قولنامه ای خرید و فروش می شود. در مورد املاکی که سابقه ثبتی در اداره ثبت ندارند، خواهان باید ابتدا مالکیت خود نسبت به ملک مورد تصرف غیرقانونی را ثابت کند.

برای همین منظور، همزمان با دعوی خلع ید، دعوی اثبات مالکیت را اقامه می نماید. دادگاه ابتدا به ادعای مالکیت رسیدگی می کند. در صورت اثبات آن به دعوی اصلی می پردازد. خواهان باید برای اثبات مالکیت دلایل لازم چون شهادت شهود و مبایعه نامه و سایر ادله موجود را ارائه دهد.

مطالبه اجرت المثل از متصرف

معمولاً مالک درصدد این است بیشترین منفعت را از مال خود ببرد. این امر در مورد املاک بیشتر خودنمایی می کند. اگر کسی ملک دیگری را به ناحق تصرف کند، مالک می تواند علاوه بر خلع ید، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید.

اجرت المثل نوعی خسارت است که در مدت تصرف غیرقانونی ملک به مالک وارد می آید. چون میزان اجرت المثل در زمان دادخواست مشخص نیست، مقوم به بیست و یک میلیون تومان شود . علی الحساب بر مبنای این مبلغ هزینه دادرسی پرداخت می گردد.

دعوی اجرت المثل چون موضوعی تخصصی است به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود. دادگاه بر اساس نظریه کارشناس حکم به پرداخت اجرت المثل صادر می نماید. دادگاه حقوقی محل ملک به این دعوی رسیدگی می کند.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

خلع ید مشاعی

ملک مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک داشته باشد. در ملک مشاع همه شرکا در جزء جزء آن شریک و مالک هستند. به همین دلیل هر یک حق اقامه دعوی خلع ید بر علیه متصرف را خواهد داشت.

ممکن است، ملکی مشاع توسط یک یا برخی از مالکین رسمی مورد تصرف قرار بگیرد. به طوری که مالکین دیگر رضایتی بر تصرفات متصرف ندارند.

در این صورت هر مالک می تواند خلع ید مشاعی متصرف را از دادگاه حقوقی محل ملک بخواهد. مراحل این دعوی همان مراحل دعوی خلع ید است. خواهان همه مالکین مشاعی را خوانده قرار می دهد.

بیشتر بدانید:

دعوای خلع ید مشاعی و مراحل آن

خلع ید ملک ورثه ای

وقتی شخصی فوت می کند، وراث حین الفوت مالک ماترک متوفی می شوند. مالکیت ورثه بر آنچه از متوفی به جا مانده مشاعی است. همه آنها در ذره ذره ماترک سهیم بوده و در آن شریکند.

در بسیاری موارد، یکی از ورثه بدون اجازه و رضایت سایرین، ملک مورث را متصرف می شود. در این صورت هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف دعوی خلع ید مشاعی اقامه نمایند. ضمیمه دعوی، سند مالکیت رسمی مورث می باشد.

خواهان (خواهان ها) بایستی قبل از طرح دعوی، گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف اخذ و ضمیمه دادخواست نماید. دادگاه ابتدا با توجه به گواهی حصر وراثت، سمت خواهان دعوی را احراز می کند.

بعد از آن سند مالکیت مورث را مورد بررسی قرار می دهد. سپس سایر جهات دعوی و تصرفات غیرقانونی خوانده را مورد رسیدگی قرار می دهد.

تفاوت دعوی خلع ید با تخلیه

تخلیه در موردی مصداق دارد که ملک ابتدا با قرارداد اجاره در تصرف مستاجر قرار گرفته باشد. مصداق آن قرارداد اجاره املاک است که با عقد اجاره بین موجر و مستاجر شروع می شود. با انقضای مدت قرارداد و عدم تمدید آن، مستاجر می بایست ملک را تخلیه کند.

در این شرایط اگر مستاجر مورد اجاره را علیرغم اتمام مدت و مطالبه مالک، تخلیه نکند، مالک (موجر) تخلیه عین مستاجره را از شورای حل اختلاف درخواست می کند.

بیشتر بدانید:

مقایسه دعوی تخلیه با خلع ید

از جمله تفاوت های این دو دعوی این است که: در دعوای خلع ید قرارداد و رضایتی بین طرفین وجود ندارد. در حالیکه در دعوای تخلیه مستاجر با رضایت موجر، ملک را در تصرف خود دارد ولی با عدم تخلیه، موجر دادخواست تخلیه می دهد.

همچنین در دعوی خلع ید، متصرف عدوانی بوده و تصرفاتش غیرقانونی است. در تخلیه تصرفات متصرف ابتدا قانونی و با رضایت مالک است. پس از انقضای قرارداد و عدم رضایت مالک، تصرف وی غیر قانونی می باشد.

تفاوت دعوی خلع ید با تصرف عدوانی

دعاوی تصرف شامل دعوی تصرف عدوانی و رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت می باشد. مقررات مربوط به آنها در مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی آمده است.

در دعاوی سه گانه تصرف، خواهان بایستی ثابت کند: ۱- قبل از تصرف خوانده، ملک در تصرف خواهان بوده است؛ ۲- در حال حاضر در تصرف خوانده است؛ ۳- تصرف خوانده عدوانی است.

از جمله تفاوت های این دو دعوا در نحوه رسیدگی دادگاه است: دعوای خلع ید، دعوایی ماهیتی است. دادگاه در رسیدگی وارد ماهیت شده و مالکیت خواهان را احراز می کند.

دعوی تصرف عدوانی، دعوایی شکلی است. چنانچه خواهان شرایط سه گانه تحقق دعوی را ثابت نماید، دادگاه حکم به رفع تصرف عدوانی صادر می نماید.

بیشتر بدانید:

تفاوت دعوی تصرف عدوانی و خلع ید، خصوصیات هر یک

اجرای حکم خلع ید

پس از قطعیت حکم خلع ید، محکوم له(خواهان) درخواست اجرای حکم به دادگاه صادرکننده رای بدوی می دهد. پس از آن اجرائیه صادر و به محکوم علیه(محکوم علیهم) ابلاغ می گردد که ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نماید.

بیشتر بدانید:

نحوه اجرای حکم خلع ید

پس از گذشت این مدت معمولاً حکم اجرا نشده و از ملک خلع ید نمی شود. دادورز اجرای احکام برای اجرا پس از هماهنگی با نماینده دادستان و نیروی انتظامی اقدام می کند.‌

با راهنمایی و هزینه محکوم له به محل ملک مراجعه و عملیات لازم در خصوص بیرون کردن متصرف از ملک صورت می پذیرد.

اگر حکم صادره محکومیت به قلع و قمع نیز باشد، نسبت به تخریب بنا اقدام می گردد. چنانچه اموال منقول یا تاسیساتی در ملک باشد، اموال مزبور بیرون برده می شوند. اموال منقول به حافظ تحویل داده می شود.

نمونه آرای قضایی

هر یک از مالکین مشاعی ملک حق دارد خلع ید دیگر مالکین مشاعی را به علت عدم رضایت به تصرف دیگران بخواهد در این مورد نیز حکم ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی جاری است.
(دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۱۳۴۲ – ۹۱/۱۱/۲۵ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
دعوی خلع ید مالی است و چنانچه رای دادگاه بدوی در خصوص آن مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته باشد، غیرقابل فرجام است.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۳۶۶ – ۹۳/۶/۱۵ شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور)

تا زمانی که سند رسمی مالکیت مال غیرمنقول که به نام کسی غیر از خواهان است ابطال نگردد دعوی خلع ید خواهان از اراضی تحت تصرف مالک رسمی و غیره قابل استماع نیست.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۰۳۶۹ – ۹۲/۳/۲۹ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر تهران)

در صورت طرح توامان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی، در خصوص خواسته رفع تصرف قرار عدم استماع دعوی صادر می شود زیرا با طرح دعوی مالکیت، خواهان حق اقامه دعوی رفع تصرف را ندارد.
(دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۳۷۰ – ۹۵/۳/۱۷ شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- در دعوی خلع ید اگر ملک در رهن باشد آیا بانک باید خوانده قرار بگیرد؟

با عقد رهن راهن(بدهکار) همچنان مالک رسمی ملک است. در صورت عدم پرداخت اقساط و صدور اجرائیه و مزایده، بانک ملک را به نام خود می کند. لکن بهتر است خواندگان کامل باشند.

۲- در دعوی خلع ید مشاعی دعوی بر علیه چه کسی اقامه می شود؟

خواهان باید خواندگان دعوی را همه مالکین مشاعی قرار دهد.

۳- آیا مالک پیش از دعوی، باید اظهارنامه عدم رضایت بر تصرف را برای متصرف ارسال کند؟

قبل از دعوای خلع ید لازم نیست اظهارنامه ارسال شود. مالک به هر طریقی می تواند عدم رضایتش را اعلام نماید. لکن جهت اثبات عدم رضایت، بهترین طریق اثبات آن، ارسال اظهارنامه است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *