- ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی – تحلیل ماده - 2023-11-13
- نمونه لایحه دفاعیه مطالبه حساب دوران وکالت - 2023-11-13
- نمونه دادخواست مطالبه سفته سفید امضاء - 2023-11-13
از آثار عقد صحیح معاملات خرید و فروش ملک، تحویل ملک میباشد. با وقوع عقد بیع ملک، هر یک از طرفین متعهد تسلیم ملک و پرداخت ثمن میشوند. به موجب ماده ۳۶۷ قانون مدنی، تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری، به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
اگر مبیع قبلاً در تصرف مشتری بوده باشد، قبض جدید لازم نیست. چنانچه مورد معامله آپارتمان باشد با در اختیار دادن کلید به خریدار، اگر زمین باشد با تسلیم سند مالکیت و اگر مورد معامله ملکی باشد که متصرف دارد با رفع تصرف و تخلیه آن، تحویل و تسلیم واقع میشود. عقد بیع، خریدار را مالک ملک و فروشنده را مالک ثمن مینماید. در موعد توافق شده در معامله، فروشنده ملزم است مورد معامله را به خریدار تحویل دهد.
در صورت تاخیر، خریدار دعوی الزام به تحویل ملک در دادگاه حقوقی اقامه مینماید. چنانچه الزام فروشنده به تسلیم ملک ممکن نشود و رای محکومیت مبنی بر تسلیم قابل اجرا نباشد، خریدار به استناد خیار تعذر تسلیم میتواند قرارداد را فسخ نماید.
ممکن است دعوی الزام به تحویل در خصوص ملک مشارکت در ساخت یا قرارداد پیشفروش ساختمان مطرح شود. در این موارد میبایست با توجه به شرایط و اوضاع و احوال موجود، تکمیل و تحویل ملک، اخذ پایانکار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نیز تقاضا شود.
در ادامه وکیل امور ملکی تهران به طور کاربردی دعوی الزام به تحویل ملک و شرایط آن را بیان میکند. همچنین شما میتوانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
ارکان دعوی الزام به تحویل ملک
فهرست مطالب
۱- احراز وقوع معامله
۲- احراز عدم تحویل ملک به مشتری (با توجه به اصل عدم، در این دعوی اصل بر عدم تحویل ملک است)
۳- اگر در قرارداد تاریخی برای تسلیم تعیین شده باشد، زمان آن در تاریخ ثبت دادخواست فرا رسیده باشد.
۴- در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، خواهان مالک رسمی ملک موضوع دعوی باشد.
اگر موعدی برای تسلیم ملک معین نشده باشد، تسلیم باید فوراً انجام شود. با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، به محض وقوع عقد، مشتری مالک مبیع میشود. عدم پرداخت ثمن، مانع پیروزی خریدار در دعوی الزام به تحویل ملک نمیباشد. به موجب اصل عدم، خوانده دعوی باید در دادگاه ثابت کند ملک را تحویل خواهان داده است. در کل، تحویل باید به نحوی باشد که عرف، خریدار را مسلط بر آن بداند.
مراحل دعوی الزام به تحویل ملک
▪︎ دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است .
▪︎ دعوی الزام به تحویل ملک، دعوای مالی است. هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقهای ملک است.
▪︎ خوانده دعوی شخص یا اشخاصی هستند که ملک را به خواهان فروختهاند. بنابراین اگر افرادی ملک را در تصرف گرفتهاند، خوانده محسوب نمیشوند.
▪︎ خواستههای دعوی عبارتند از:
۱- الزام خوانده به تحویل ملک شامل ملک و توابع و ملحقات آن نظیر انباری و پارکینگ
۲- اگر ملک هنوز به نام خواهان نشده است، همزمان با این دعوی، تقاضای اخذ پایانکار، صورتجلسه تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی
۳- مطالبه وجه التزام تأخیر در تحویل (در صورت توافق در قرارداد)
۴- خسارات دادرسی
▪︎ مدارک و ادله دعوی الزام به تحویل ملک شامل: قرارداد، سند مالکیت، اسناد واریز ثمن، صورتجلسه تامین دلیل مبنی بر تصرف ملک توسط خوانده یا دیگری، اظهارنامه و سایر ادله موجود میباشند.
▪︎ پس از صدور رای قطعی الزام به تحویل ملک، با درخواست خریدار از دادگاه بدوی صادرکننده حکم، اجراییه صادر و به محکومعلیه ابلاغ میشود. در صورت عدم اجرا ظرف مهلت ۱۰ روز، پرونده به درخواست خریدار به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال میشود.
لزوم مالکیت رسمی خواهان
دعوی الزام به تحویل ملک مربوط به اموال غیر منقول است. لذا صحت آن منوط به مالکیت رسمی خواهان (خریدار) میباشد. خواهان دعوی میبایست مالک رسمی ملک باشد. اگر مالکیت خریدار به موجب مبایعهنامه عادی باشد و ملک رسما به وی منتقل نشده باشد، دعوی مردود است مگر همزمان الزام به تنظیم سند رسمی نیز خواسته شود.
در مواردی ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی است یعنی ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام شخصی ثبت نشده است. در این صورت خریدار همزمان با دعوی الزام به تحویل، اثبات مالکیت را نیز درخواست میکند. دادگاه ابتدا به خواسته اثبات مالکیت رسیدگی و پس از احراز آن به دعوی تحویل مورد معامله میپردازد.
قدرت بر تسلیم مورد معامله
چنانچه طرفین تاریخی جهت تسلیم ملک در قرارداد تعیین نموده باشند، ملاک قدرت فروشنده بر تسلیم، زمانی است که تعیین شده است نه تاریخ انعقاد عقد. گاهی فروشنده در زمان قرارداد قدرت بر تحویل ملک ندارد ولی در موعد تعیین شده قدرت بر تسلیم دارد. در این صورت قرارداد صحیح است مانند آپارتمانی که در زمان عقد متصرف دارد و فروشنده در موعد تعیین شده می تواند ملک را تحویل خریدار نماید.
چنانچه فروشنده بعد از عقد قادر به تسلیم نباشد، خریدار دعوی الزام به ایفای تعهد مبنی بر تسلیم و تحویل ملک اقامه میکند. پس از صدور رای قطعی محکومیت، در صورت عدم امکان اجرای حکم، مشتری میتواند به استناد خیار تعذر تسلیم، عقد را فسخ نماید. اما اگر شرایط طوری باشد که فروشنده بعد از عقد کلاً قادر به تسلیم نباشد، در این صورت عقد منفسخ و باطل میشود.
قدرت بر تحویل در معامله فضولی (مال غیر)
معامله فضولی عقدی است که به موجب آن شخصی مال متعلق به دیگری را بدون داشتن نمایندگی و اذن به دیگری منتقل نماید. در اینجا اگر مالک معامله را تایید و تنفیذ کند، عقد از ابتدا صحیح است. اما چنانچه مالک معامله را رد کند عقد فضولی از ابتدا باطل میباشد. در معامله فضولی که صحت آن موکول به اجازه مالک است، قدرت بر تحویل ملک در زمان اجازه و تنفیذ باید وجود داشته باشد.
ممکن است در معامله فضولی در زمان قرارداد قدرت بر تحویل وجود داشته باشد ولی در موقع تایید مالک، قدرت بر تحویل وجود نداشته باشد. در این صورت معامله باطل است هرچند مالک آن را اجازه ننموده باشد. چنانچه فروشنده بنا به دلایل شخصی، نتواند مورد معامله را تسلیم کند عقد صحیح است. در این صورت دعوی الزام به تحویل مطرح میشود. چرا که مورد معامله حقیقتاً قابل تسلیم است اگرچه خریدار خود ملک را قبض و استیلاء نماید.
بیشتر بدانید:
تسلیم بخشی از ملک
گاهی فروشنده بخشی از ملک را تسلیم میکند در حالیکه از تسلیم بخش دیگر عاجز است. در اینجا قرارداد نسبت به بخش تسلیم شده صحیح و نسبت به بخش دیگر که قابل تسلیم نیست باطل است. در این صورت خیار قابل اعمال خریدار، خیار تبعض صفقه است. در صورتی معامله به استناد این خیار فسخ میشود که مبیع تجزیهپذیر باشد یعنی قابل تقسیم به بخشهای مختلف باشد. در صورت تجزیهناپذیر بودن مبیع مانند آپارتمان، کل معامله باطل میشود. در صورت تجزیهناپذیر بودن و بطلان، قیمت روز مبیع پرداخت میشود.
وجه التزام تأخیر در تحویل
طرفین ضمن قرارداد میتوانند برای تاخیر در تسلیم مبیع خسارت قراردادی پیشبینی نمایند. این خسارت که همان وجه التزام است، ممکن است مبلغی مقطوع باشد یا به صورت خسارت روزانه تعیین شود. اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را طبق شرایط قرارداد به خریدار تحویل، خریدار میتواند دعوی الزام به تحویل بعلاوه خسارات قراردادی در دادگاه اقامه کند.
در این دعوی، برای اینکه خوانده محکوم پرداخت وجه التزام نشود باید وقوع قوه قاهره را ثابت نماید یا ثابت کند به دلیل اعمال حق حبس، ملک را تاکنون تحویل نداده است. قوه قاهره عبارتست از اینکه حادثه خارجی و غیر قابل پیشبینی رخ دهد و فروشنده قادر به دفع آن نباشد مانند زلزله، سیل، اغتشاشات عمومی. با اثبات این موارد حکم به وجه التزام صادر نمیشود.
حق حبس تحویل ملک
حق حبس معامله در قانون مدنی عبارت است از اینکه طرف قرارداد تا زمان ایفای تعهد متعهد از انجام تعهد خود خودداری نماید. برای مثال، خریدار در تاریخ ۱۴۰۰/۵/۶ متعهد شده است مبلغی از ثمن را پرداخت کند و در مقابل ملک را تحویل بگیرد. ولی به تعهد خود عمل ننموده است در اینجا فروشنده از حق حبس خود استفاده کرده و ملک را تا زمان تادیه ثمن تحویل نمیدهد.
اما اگر موعد تعهد دو طرف یک زمان باشد یا موعد تحویل ملک زودتر از تادیه ثمن باشد، فروشنده حق حبس نداشته و نمیتواند در دادگاه به آن استناد نماید. این قاعده در مورد خریدار نیز جاری است. یعنی خریدار میتواند تا زمان تحویل ملک، از پرداخت ثمن مقرر خودداری نماید. مقررات مربوط به حق حبس در معامله در ماده ۳۷۷ قانون مدنی بیان شده است. اگر فروشنده در دعوی الزام به تحویل ملک، حق حبس را ثابت نماید، دادگاه وی را از پرداخت وجه التزام قراردادی معاف می نماید ولی در هر حال الزام به تحویل میگردد.
الزام به تحویل ملک در عقد اجاره
در عقد اجاره موجر باید عین مستاجره را در موعد تعیین شده و طبق شرایط قرارداد تسلیم و تحویل نماید به طوری که مستاجر بتواند از مورد اجاره به نحو مطلوب طبق عرف متنفع گردد. به موجب عقد اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره میشود. مبنای این عقد استفاده از منافع عین مستاجره است. برای این منظور، موجر ملزم است در موعد مقرر عین مستاجره را تسلیم نماید. چنانچه قدرت بر تسلیم در زمان اجاره وجود نداشته باشد عقد باطل است.
صحت تسلیم عین مستاجره موکول به قدرت بر تسلیم آن توسط موجر است. به عبارت دیگر ملاک قدرت بر تسلیم، زمانی است که در قرارداد جهت تسلیم تعیین شده نه زمان اجاره. اگر موجر نتواند مورد اجاره را در موعد مقرر تسلیم نماید، مستاجر دعوی الزام به تحویل را اقامه مینماید. ممکن است پس از قطعیت حکم الزام به تسلیم، موجر مورد اجاره را تسلیم ننماید یا به هر نحو الزام وی ممکن نباشد. در اینجا مستاجر میتواند عقد را به استناد خیار تعذر تسلیم فسخ نماید.
قانون الزام به تحویل ملک
در ادامه مواد قانون مدنی مرتبط با دعوی تحویل ملک ذکر میشوند.
ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳) عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴) عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.
ماده ۳۴۸
بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.
ماده ۳۶۷
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
ماده ۳۶۸
تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.
ماده ۳۷۵
مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.
ماده ۳۷۶
در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.
سخن پایانی
یکی از آثار عقد بیع، تحویل ملک است. با وقوع عقد، مالکیت مبیع به خریدار منتقل میشود. ولی برای اینکه وی بتواند از آثار قانونی قرارداد، منتفع و بهرهمند گردد میبایست مورد معامله به وی تسلیم شود در غیر این صورت دعوی الزام به تحویل ملک مطرح میشود. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق شمارههای ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا با مبایعه نامه امکان دعوی الزام به تسلیم است؟
در دعوی الزام به تحویل ملک، خواهان باید مالک رسمی ملک باشد.
۲- تسلیم چه زمانی محقق میشود؟
وقتی ملک در اختیار خریدار قرار بگیرد به طوری که قابلیت انتفاع و بهرهبرداری داشته باشد، تسلیم واقع میشود.
۳- در صورت تاخیر در تحویل ملک، آیا خریدار میتواند دعوی را فسخ کند؟
ابتدا میبایست دعوی الزام به تحویل ملک در دادگاه اقامه شود در صورت عدم امکان اجرای حکم قطعی، حق فسخ برای خریدار به وجود میآید.