فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
زهرا شریفی

 

فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در مواردی موجب فسخ قرارداد و گاهی تاثیری در حیات عقد نخواهد داشت.

قرارداد مشارکت در ساخت ماهیت استمرار دارد. به عبارتی با انقضای عقد، قرارداد به حیات خود ادامه داده و خاتمه نمی یابد. عقدی لازم است که با فوت یا حجر هر یک از طرفین منحل نمی شود.

عقود لازم با فوت هر یک از طرفین وراث قانونی به قائم مقامی مورث تعهدات قراردادی را ایفاء می کنند. در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مالک و سازنده مشخص است.

در این عقد از یک سو ماهیت آن استمرار است و از سوی دیگر قراردادی با قید مدت معین است. بنابراین با فوت متعهد به نوعی قرارداد خاتمه یافته و منحل می شود.

 

نشست قضایی

برگزار شده توسط استان تهران/ شهر تهران
تاریخ برگزاری ۱۴۰۰/۱۲/۰۳
موضوع: فوت سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

 

پرسش
قرارداد مشارکت در ساخت، فی‌مابین مالکین و سازنده منعقد گردیده است. بعد از انعقاد قرارداد و عملیات تخریب پلاکهای ثبتی، سازنده فوت می‌نماید. با فوت سازنده، عملیات ساخت بلاتکلیف مانده است و تعدادی از واحدهای ساخته نشده را نیز سازنده پیش‌فروش کرده است. درحالی‌که اساساً ساخت انجام نشده است. تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت منعقده و همچنین قراردادهای پیش‌فروش سازنده از حیث ابطال یا فسخ چه حکمی دارد؟ آیا قابلیت ابطال و فسخ دارد؟

 

نظر هیئت عالی

درصورتی‌که شخصیت سازنده متوفی از حیث تخصص و تجربه، مهارت در اجرای پروژه موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با مالکین علت انعقاد قرارداد نباشد، مالکین باید به طرفیت وراث سازنده به منظور الزام به انجام تعهد قراردادی مبنی بر تکمیل ساختمان اقدام به طرح دعوا نمایند؛ در غیر این صورت مالکین حق فسخ دارند؛ در فرضی که حکم به اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر شده باشد، با استناد به آن، قراردادهای پیش‌فروش نسبت به واحدهای ساخته نشده قابلیت ابطال دارند؛ در هر حال نظریه اکثریت مورد تأیید هیأت عالی است.

 

نظر اکثریت

مسأله دارای صوری است؛ صورت اول: اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مباشرت سازنده شرط شده باشد با فوت سازنده، مالکین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت و پس از فسخ نمودن قرارداد، تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می‌نمایند که این رأی، اعلامی خواهد بود. صورت دوم: اگر در قرارداد شرط مباشرت نشده باشد با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازنده عقد لازم بوده و با فوت احد طرفین، قرارداد کماکان به قوت خود باقی می‌باشد، باید مالکین به طرفیت وارث سازنده دادخواست الزام به انجام تعهد بدهند یا اینکه در نهایت به سازنده‌ای بدهند تا ساختمان را تکمیل و هزینه را از وراث تا آن میزان که قبول ترکه کرده‌اند، پرداخت نمایند و حق پیش‌خریداران نیز محفوظ بماند. در صورت اخیر حاضرین دو گروه شدند: اکثریت نظر بر این داشتند که در این نوع قراردادها عرف بر این امر استوار است که مباشرت سازنده و شخصیت سازنده دخلی در انعقاد قرارداد ندارد ولی استثنائاً به طریقی در پرونده اگر شخصیت سازنده علت انعقاد قرارداد مالکین با سازنده بود مالکین حق فسخ پیدا می‌کنند.

 

نظر ابرازی

متعارف در این نوع قراردادها این است که مالکین، شخصیت سازنده را در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در نظر می‌گیرند؛ لذا بر اساس ماده 225 قانون مدنی این امر عرفی مانند شرط مذکور در قرارداد خواهد بود و بر اساس ماده 268 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «انجام فعلی درصورتی‌که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد به وسیله دیگری ممکن نیست مگر با رضایت متعهدله» لذا مالکین در صورت فوت سازنده با توجه به مطالب مذکور مثل صورت اول که مباشرت شرط شده است، حق فسخ خواهند داشت.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *