- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به موجب قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ پیشبینی شده است. سرقفلی وجهی است که مستاجر در زمان قرارداد علاوه بر اجور به موجر پرداخت میکند. در این صورت مستاجر محل تجاری نسبت به سایرین در اجاره محل، حق تقدم و اولویت پیدا میکند لکن طبق شرایطی حق سرقفلی قابل اسقاط است.
حق کسب و پیشه به تدریج و بر اساس ارزش ملک تجاری، اعتبار و شهرت محل کسب و مشتریان آن، قدمت شغل و سایر عوامل موثر برای مستاجر محل تجاری ایجاد میگردد.
بنابراین مبنا و ریشه حق سرقفلی، قرارداد بین طرفین است که شرایط اسقاط آن در قانون ۷۶ آمده است. مبنای حق کسب و پیشه و تجارت، حکم مقرر در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. در هر یک موارد اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه عنوان شده است.
در مقاله حاضر، وکیل سرقفلی تهران به طور کاربردی به بیان سرقفلی و حق کسب و پیشه و موارد اسقاط آن و سایر موارد مهم میپردازد. برای وکالت، دریافت مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
اسقاط ارادی سرقفلی
فهرست مطالب
اسقاط سرقفلی عبارت است از اینکه به واسطه تخلف مستاجر محل کسب، حقوق صنفی وی (حق کسب و پیشه و تجارت) به موجب قانون از بین برود. قراردادهای اجاره قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند. به موجب این قانون که فقط به مقررات محلهای کسب پرداخته است و ماده ۳۰ آن، طرفین نمیتوانند با اراده و به صورت توافقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را ساقط نمایند.
مقررات آمره قانون مزبور در جهت حمایت از مستاجر وضع شدهاند. لذا هرگونه توافقی برخلاف مفاد و قواعد آن اگرچه به تراضی طرفین و به ضرر خود و اسقاط سرقفلی باطل است. ماده ۳۰ قانون موجر و مستاجر میگوید: کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
در قانون اجاره ۷۶ که علاوه بر اماکن مسکونی، مقررات سرقفلی را بیان نموده است، طرفین میتوانند در خصوص اسقاط سرقفلی با یکدیگر تراضی نمایند.
اسقاط قانونی سرقفلی در قانون اجاره ۱۳۵۶
در مواردی حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجر به واسطه تخلف مستاجر محل تجاری قانوناً ساقط میشود. این موارد که در قانون ذکر شدهاند عبارتند از:
۱- هرگاه مستاجر در محل کسب تعدی و تفریط کند به گونهای که در نتیجه اعمال مستاجر، استحکام بنا به خطر بیفتد. بنابراین هر تعدی و تفریطی اسقاطکننده حق سرقفلی مستاجر نخواهد بود.
۲- در مواردی که مستاجر در طول یکسال با دوبار اخطاریه دفترخانه (در اجارهنامه رسمی) و اظهارنامه (در قرارداد عادی یا شفاهی) از سوی موجر، اجاره را بپردازد و اجاره برای بار سوم در طول یکسال پرداخت نشود. در اینجا نیز موجبات اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فراهم میشود. برای مطالعه مقاله تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره مراجعه کنید.
۳- از موارد دیگر اسقاط سرقفلی جایی است که شغل مورد اجاره در قرارداد معین است با اینحال مستاجر تغییر شغل میدهد. به طوری که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد.
۴- اگر مستاجر بدون رضایت کتبی موجر مورد اجاره را منتقل کند، موجب اسقاط نصف سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر میشود. در این مورد کل سرقفلی ساقط نمی شود اما اگر مستاجر با اقامه دعوی تجویز انتقال منافع ملک تجاری به غیر مورد اجاره را با حکم قطعی دادگاه منتقل کند، موجب اسقاط سرقفلی نمیشود و موجر باید کل آن را به وی بپردازد.
اسقاط سرقفلی در قانون ۱۳۷۶
قراردادهای اجارهای که بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ منعقد شدهاند، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ هستند. در این قانون صرفاً سرقفلی مورد توافق طرفین وجود دارد و حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد. با توجه به قراردادی بودن این گونه اجارهها، ممکن است اسقاط سرقفلی در تراضی طرفین بیاید.
به موجب قانون ۷۶، اگر مستاجر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخته باشد، در زمان تخلیه ملک تجاری، میتواند قیمت عادله روز را دریافت کند. چون مبنای اجاره قانون ۷۶، قراردادی است لذا طرفین میتوانند توافق کنند سرقفلی اسقاط شود یا خیر. اگر در قرارداد اجاره عنوان شود ملک تجاری با سرقفلی به اجاره مستاجر واگذار شده است در زمان تخلیه مستحق قیمت روز آن خواهد بود.
در مواردی سرقفلی به مستاجر بعدی منتقل میشود، و مستاجر بعدی به مستاجر اولیه سرقفلی میپردازد. در این صورت مستاجر بعدی در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی از مالک نخواهد داشت. چنانچه مستاجر تخلف نموده باشد این امر موجب اسقاط حق مستاجر نسبت به مطالبه قیمت عادله روز سرقفلی در زمان تخلیه نخواهد بود.
پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه (نشست قضایی)
پرداخت سرقفلی با وجود اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد اجاره تابع قانون ۱۳۵۶ امکانپذیر است. به عبارتی اسقاط حق کسب و پیشه به دلیل تخلف مستاجر، موجب اسقاط سرقفلی پرداختی در ابتدای قرارداد اجاره ۵۶ نمیباشد. لکن همانگونه که در ادامه میآید در این خصوص اختلافنظر است ولی نظر اکثریت قضات بر عدم اسقاط سرقفلی در این موارد است.
در موارد اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت که با نظر کارشناس تخلف مستاجر احراز میشود بایستی مراتب عدم اسقاط سرقفلی اولیه به کارشناس و دادگاه تذکر داده شود.
نشست قضایی شهر کرمانشاه تاریخ برگزاری ۱۳۸۸/۱۰/۰۲
پرسش
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق سرقفلی وجود دارد یا حق کسب و پیشه؟ در مواردی که حق کسب و پیشه ساقط میشود، آیا میتوان با توجه به پرداخت سرقفلی به این امر حکم داد؟
نظر هیئت عالی
مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستأجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای مستأجر ایجاد میشود و علیالاصول میزان آن با موقعیت محل و مدت و نوع فعالیت مستأجر و طول روابط استیجاری و میزان اجارهبهای ماهیانه و هزینههای انجام شده در عین مستأجره توسط مستأجر و نوع بنا، ملازمه دارد. در قانون مذکور عنوان «سرقفلی» ذکر نشده است. آن چه که در سایر قوانین تحت عنوان «سرقفلی» پیشبینی شده است در واقع نوعی «حق واگذاری» و امتیازات راجعه به آن است که معمولاً به هنگام انعقاد اجاره به موجر و هنگام صلح حقوق مستأجر سابق به مستأجر جدید، با رعایت حقوق مالک پرداخت میشود. آن چه که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ضمن حکم تخلیه در موارد مقرر در قانون باید مورد لحوق حکم قرارگیرد تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» میباشد. به این ترتیب نظر اکثریت که نتیجتاً متضمن این معنا است، تأیید میشود.
نظر اکثریت
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، بر مبنای مقررات قانونی الزاماً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن این اقدام منعی بر ایجاد حق سرقفلی براساس قرارداد طرفین ندارد. به عبارت دیگر با توجه به تفاوت های حقیقی که بین کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد و عرف تجاری هم مؤید همین امر است، نمی توان گفت که این دو یکی هستند؛ لذا براساس قانون مزبور صرفاً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن براساس اصل حاکمیت اراده، طرفین می توانند برای تعیین سرقفلی اقدام نمایند. در مواردی که وفق مقررات قانونی حق کسب و پیشه ساقط باشد چنانچه طرفین در قرارداد، سرقفلی تعیین کرده باشند می توان حکم به پرداخت آن داد.
نظر اقلیت
حق کسب و پیشه که از سال 1339 با عناوین متعدد در قوانین به کار برده شده است، همان سرقفلی است که از حقوق فرانسه گرفته شده است. در ابتدا مستأجر اولیه باید به موجر وجهی را پرداخت میکرد که مورد اجاره را به وی تحویل دهد که در عرف تجاری به آن «سرقفلی» میگویند، لیکن مستأجر اولیه اگر ملک تجاری را تخلیه نماید وجهی دریافت میکند که به آن «حق کسب و پیشه» میگویند. این مبلغ به تناسب ارزش و اعتباری که مستأجر سابق به محل کسب داده است افزایش پیدا میکند، لذا در عرف تجاری هر دو اصطلاح به یک معنا و برای بیان یک حق یا ویژگیهای عناصر تشکیلدهنده یکسان و مشخص به کار میرود.
کلام آخر
اسقاط سرقفلی با توجه به اصل آزادی اراده طرفین قرارداد امکانپذیر است. لکن در قانون اجاره ۵۶ با توجه به نگاه حمایتی این قانون از مستاجر، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت جز در موارد تخلف مستاجر که در قانون قید شدهاند، قابل اسقاط نیست. برای اعطای وکالت به وکیل متخصص سرقفلی و اخذ مشاوره با شمارههای ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- ارفاق قانون ۵۶ در مورد مستاجری که اجاره نپرداخته است چیست؟
در اینجا اگر خوانده پس از اقامه دعوا اجاره معوقه بعلاوه بیست درصد آن را بپردازد، موجب اسقاط سرقفلی نمیشود.
۲- آیا در اجاره مشمول قانون ۵۶، طرفین میتوانند به تراضی حق کسب و پیشه مستاجر را ساقط کنند؟
طرفین تحت هیچ عنوانی نمیتوانند حق سرقفلی را ساقط نمایند.
۳- اگر ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت شده باشد آیا با تخلف مستاجر قانون ۵۶ این وجه نیز ساقط می شود؟
تخلف مستاجر در اجاره قانون ۵۶، موجب اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت میگردد لکن سرقفلی پرداختی ساقط نمیشود.
