افراز ملک و نحوه درخواست آن

افراز ملک و نحوه درخواست آن

اِفراز ملک به معنای جداکردن سهم هر یک از مالکین ملک مشاع از یکدیگر است. گاهی دو یا چند نفر مالک مال غیرمنقول هستند به این‌ نوع مالکیت مشاعی گفته می شود به عبارتی حداقل دو نفر مالک آن هستند. ملکی که ششدانگ آن متعلق به یکنفر باشد مفروزی گفته می شود.

افراز عملی حقوقی است که در اداره ثبت اسناد و املاک واقع می شود. عملیات آن بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن صورت می گیرد.

در ادامه به طور کاربردی، به بررسی نحوه افراز در اداره ثبت و اعتراض به تصمیم واحد ثبتی و مراحل بعدی آن پرداخته شده است.

افراز چیست؟

افراز در لغت به معنای جدا کردن دو چیز از یکدیگر است. در اصطلاح عبارت است از اینکه شریک یا شرکای ملک مشاع، سهم خود را از سایرین جدا کنند. برای تقسیم ملک (افراز) باید شرکا مالکیت رسمی در ملک داشته باشند. در مورد ملکی که فاقد سابقه ثبتی است یا با سند عادی منتقل شده است نمی توان درخواست افراز نمود.

طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی: هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

▪︎ بنابراین هر یک از شرکای ملک مشاع می توانند درخواست افراز و تقسیم مال را نمایند. تقسیم ملک و جداکردن هر سهم از بقیه سهام، حق قانونی هر یک از مالکین می باشد مگر تقسیم ممنوع باشد. برای مثال، تقسیم ملک وقفی مجاز نیست همچنین در مواردی که شریک با دریافت وجهی به عدم تقسیم تراضی کرده باشد‌.
▪︎ افراز در صورتی امکانپذیر است که ملک مشاع دارای اجزای مساوی و برابر باشد مانند یک قطعه زمین زراعی که همه قسمت های آن دارای ارزش برابر با هم باشد. در غیر این صورت تصمیم واحد ثبتی بر غیر قابل افراز بودن ملک خواهد بود.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

مرجع صالح رسیدگی به افراز

اگر جریان ثبتی ملکی پایان یافته باشد حتی اگر نام مالک در دفتر املاک ثبت نشده باشد، افراز در صلاحیت اداره ثبت محل ملک خواهد بود.
• چنانچه ملک سابقه ثبتی نداشته باشد یا هنوز جریان ثبتی ملک پایان نگرفته باشد، رسیدگی به دعوی افراز در دادگاه حقوقی محل با ثبت دادخواست صورت می پذیرد.
• اگر بین مالکین مشاع، فرد محجور ( صغیر، سفیه، دیوانه یا غایب مفقودالاثر) باشد، افراز ملک در هر حال با دادگاه می باشد.

ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

نحوه افراز ملک و اعتراض به آن

• متقاضی افراز که مالک مشاعی ملک است، درخواست کتبی در این خصوص به اداره ثبت محل می دهد.
• بقیه مالکین مشاعی و آدرس دقیق ملک در درخواست قید می شود.
• پس از ثبت پرونده، نماینده ثبت آخرین وضعیت ملک را در اداره ثبت را بررسی می کند آیا سند مالکیت صادر شده یا خیر.
• در صورت قبول درخواست افراز، تاریخ و روز معاینه محل تعیین و به همه مالکین ابلاغ می گردد.
• اگر درخواست افراز رد شود، مراتب رد به متقاضی و سایرین اعلام می شود.
• در تاریخ مشخص شده نماینده، نقشه بردار ثبت و متقاضی در محل حاضر می شوند. در محل، حدود ملک با مجاورین مطابقت داده می شود. نقشه بردار اقدام به تهیه نقشه نموده و قطعات ملک را با توجه به میزان مالکیت ترسیم می نماید. موارد انجام شده طی گزارشی به ثبت محل تسلیم می گردد.
• قبول افراز یا رد آن، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه حقوقی محل ملک توسط هر یک مالکین می باشد.
• هزینه افراز برابر ارزش منطقه ای ملک است. ارزش منطقه ای مبلغی بسیار کمتر از بهای واقعی ملک است که هر ساله از سوی کمیسیون ارزش گذاری اداره دارایی تعیین و اعلام می گردد. پرداخت هزینه افراز بر عهده متقاضی است.

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

صدور سند مالکیت پس از افراز

افراز در اداره ثبت بر اساس درخواست مالک یا مالکین مشاعی صورت می گیرد. اگر رای بر قبولی افراز صادر شود، صرفاً نسبت به سهم متقاضی ملک تقسیم می گردد. بقیه ملک به حالت اشاعه باقی می ماند.

پس از صدور رای بر افراز و در صورت عدم اعتراض یا اعتراض و تایید رای در دادگاه، واحد ثبتی به درخواست متقاضی اقدام به صدور سند مالکیت تک برگ مفروزی به نام وی می نماید.

اگر ملک قابل افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورت عدم امکان افراز ملک، اداره ثبت گواهی مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم می کند. در این صورت متقاضی باید دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم نماید.

در دادگاه به دعوی رسیدگی و دستور فروش صادر می شود. دستور فروش قطعی است و قابل تجدیدنظر خواهی نمی باشد. در مرحله اجرای احکام اگر مالکین بر قیمت و نحوه فروش ملک توافق نداشته باشند، واحد اجرا ملک را از طریق مزایده به فروش می رساند. سهم هر یک از شرکا از محل فروش پس از کسر هزینه های قانونی پرداخت می گردد.

بیشتر بدانید:

دستور فروش ملک مشاع چیست و چگونه مطالبه می شود؟

تفاوت ها و شباهت های افراز و تفکیک ملک

تفاوت ها:
۱- افراز به معنای تقسیم و جدا کردن سهام مالکین ملک مشاع است. تفکیک به معنای تقسیم ملک و بنای ساخته شده به قطعات کوچک تر می باشد.
۲- موضوع افراز، ملک مشاعی است که دو یا چند نفر مالک دارد. در تفکیک لزومی به مشاع بودن ملک نیست اگر یک مالک هم داشته باشد قابل تفکیک است.
۳- افراز در نتیجه عدم تراضی بین مالکین صورت می گیرد. ولی عمل تفکیک با توافق مالکین انجام می شود.
۴- در افراز با توجه به سهم هر یک از مالکین، ملک تقسیم می شود. در تفکیک توجهی به مقدار سهام مالکین نمی شود.
۵- در افراز به وضعیت حجر یا مفقودالاثر بودن مالک توجه می شود و بر این مبنا، صلاحیت واحد ثبتی یا دادگاه مشخص می گردد. در تفکیک این امر تاثیری ندارد و در هر صورت باید در اداره ثبت انجام شود.
۶- در افراز رای صادر می شود. در تفکیک، صورتمجلس تفکیکی صادر می گردد.
۷- اعتراص به افراز در صلاحیت دادگاه است. مرجع رسیدگی به اعتراض در تفکیک، اداره ثبت می باشد.
شباهت ها:
۱- هر دو فقط در مورد اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان و مغازه امکانپذیر است.
۲- هر دو در واحد ثبتی محل ملک انجام می گیرد. افراز در مواردی توسط دادگاه باید صورت گیرد.
۳- در هر دو هزینه بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

موارد عدم امکان افراز ملک

۱- طبق تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر ملک دارای سند مالکیت معارض باشد یعنی در مورد یک ملک دو سند رسمی برای دو نفر صادر شده باشد، ابتدا بایستی تکلیف سند معارض که سند موخر است روشن شود. تا قبل از تعیین تکلیف سند معارض به موجب حکم نهایی دادگاه، ملک قابل افراز نخواهد بود.

بیشتر بدانید:

جرم معامله معارض چیست؟ مراحل شکایت و مجازات آن

۲- اگر واحد ثبتی ملک مشاع را غیر قابل افراز و تقسیم تشخیص دهد، گواهی عدم افراز صادر می نماید. در این حالت متقاضی می تواند دادخواست دستور فروش ملک را به دادگاه تقدیم کند.
۳- به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اگر تقسیم ملک موجب ضرر شرکا گردد، امکان تقسیم در دادگاه و در ثبت وجود نخواهد داشت مگر اینکه شریکی که متضرر می شود موافق تقسیم باشد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *