- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
انتقال مالکیت ملک طبق قانون با روشهای مختلفی انجام میشود. در حقوق ایران به مجرد وقوع عقد، مالکیت مورد معامله به انتقالگیرنده منتقل میشود و از آن زمان مالک محسوب میشود. مالکیت ملک شامل مالکیت عرصه (زمین) و اعیانی (ساخت روی زمین) میباشد که با توجه به قصد طرفین معامله زمین، اعیانی و اغلب هر دو با هم منتقل میشوند.
عقود متعددی هستند که به موجب آنها و رعایت شرایط قانونی هر یک، مالکیت ملک قابل انتقال است. بنابراین طرفین در قالب هر یک از عقود که معامله نمایند، ملزم به رعایت شرایط امری و اختیاری آن عقد میباشند.
در این نوشته وکیل ملکی تهران به طور کاربردی، انواع عقودی که به موجب آنها مالکیت ملک منتقل میگردد و شرایط هر یک را شرح میدهد. همچنین برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
حق مالکیت چیست؟
مالکیت حقی است برای مالک که به موجب آن میتواند هر گونه تصرفی در مال خود نماید مگر در مواردی که قانون استثنا کرده است. برای مثال، هر کس در قسمت اختصاصی آپارتمان حق هرگونه استفاده و تصرفی دارد. ولی مالکیت در مشاعات ساختمان طبق قانون تملک آپارتمانها محدود به رعایت قانون مذکور و حفظ حقوق همسایگان است.
ممکن است، شخص مالک عین و منافع یا هر یک از آنها باشد یا مالک عرصه و اعیان با هم یا هر یک از عرصه یا اعیان باشد.در مواردی شخص در ملک دیگری دارای حق ارتفاق است. در زمان انتقال مالکیت، حقوق ارتفاقی ملک نیز الزاماً منتقل میشود. در اسناد عادی و رسمی معامله حق مزبور قید میشود. ارتفاق حقی است قائم به ملک. به حق عبور یا حق شرب در ملک دیگری حقوق ارتفاقی ملک گفته میشود.
گاهی در انتقال مالکیت ملک، حق انتفاع وجود دارد. در این صورت با محفوظ ماندن حقوق دارنده حق، ملک منتقل میگردد. لکن چنانچه انتقالگیرنده نسبت به حق انتفاع ثالث نسبت به ملک در زمان معامله، جاهل باشد، پس از علم به آن حق فسخ معامله را دارد (ماده ۵۳ قانون مدنی).
انواع مالکیت
انواع مالکیت شامل مالکیت عین، منافع، عرصه، اعیان، مفروز، مشاع، اختصاصی و اشتراکی است.
▪︎ مالکیت عین، مالکیت نسبت به خود مال است مانند مالکیت بر خانه و خودرو. هیچ مالی را نمی توان از تصرف مالک آن خارج کرد مگر با مجوز قانون. مالکیت منافع به مالکیت مستاجر در منافع ملک استیجاری گفته میشود.
▪︎ مالکیت عرصه به معنای ملکیت بر زمین است. اعیان یعنی شخص مالک بنای ساخته شده بر روی زمین باشد.
▪︎ مالک مفروزی کسی است که صاحب ششدانگ مال است. ملک مشاع یعنی ششدانگ ملک بیش از یک مالک داشته باشد.
▪︎ مالکیت اختصاصی بر واحد مورد تصرف طبق قانون تملک آپارتمانها گفته میشود. مالکیت اشتراکی به قسمتهای مشاع ساختمان میگویند که تحت تصرف همه ساکنین آن است.
بیشتر بدانید:
طرق انتقال مالکیت ملک
مالکیت حقی انحصاری و دائمی است که صاحب آن میتواند آن را هر زمان مشروط بر داشتن اهلیت قانونی انتقال دهد. انتقال مالکیت از راههای مختلف امکانپذیر است. در هر قراردادی که طرفین قصد میکنند ملکی منتقل شود، میبایست ارکان و شرایط عقد مربوط را رعایت نمایند. عدم رعايت قواعد الزامآور قانون مدنی و عقد مربوط، تبعات و ضمانت اجرای بعضاً سنگینی برای طرفین در پی خواهد داشت. در ادامه روشهای مختلف انتقال مالکیت بیان میشوند.
مبایعهنامه
در قانون مدنی ایران عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی مبیع و ثمن در عقد بیع به ملکیت طرف مقابل درمیآید. ضمن اینکه فروشنده ضامن دَرَک (در صورت مستحقللغیر بودن مبیع) مورد معامله است که تملیک نموده است. در حال حاضر مبایعهنامه در بنگاه مشاورین املاک مجاز از طریق سامانه کاتب منعقد می گردد. پس از وارد کردن مشخصات طرفین و مورد معامله و با اخذ کد رهگیری، خریدار از آن زمان مالک شناخته میشود.
از آن زمان فروشنده مالک نبوده و نمیتواند ملک را به دیگری منتقل نماید. ضمن اینکه در سامانه تایید می شود مورد معامله قبلاً به شخص دیگری انتقال نیافته است. طرفین در قرارداد موعد یا مواعد پرداخت ثمن را تعیین میکنند.
بعلاوه طرفین ضمن عقد، موعدی جهت حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال رسمی مالکیت ملک تعیین مینمایند. اگر انتقالدهنده از حضور در دفترخانه امتناع نماید، خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بر علیه وی مطرح میکند.
انتقال ملک از هر طریق که صورت پذیرد، طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باید رسماً به انتقالگیرنده منتقل و نام وی در دفتر املاک اداره ثبت محل ثبت گردد تا بتواند از مزایای مالکیت خود در مراجع و ادارات دولتی بهرهمند شود.
قولنامه
قولنامه در عرف رایج معاملات، همان مبایعهنامه است که به موجب آن طرفین ملک را منتقل میکنند. طبق رویه محاکم، قولنامه را همان مبایعهنامه میدانند. بنابراین طرفین متعهد به انجام تعهدات ضمن آن میشوند.
در قولنامه، ملک و مشخصات آن همینطور ثمن و نحوه پرداخت آن مشخص میشود. بعلاوه طرفین حقوق و تعهدات خود را ضمن آن تعریف میکنند. در املاک دارای سابقه ثبتی، در قولنامه موعدی جهت تنظیم سند رسمی تعیین میگردد.
صلحنامه
صلح در لغت به معنای سازش و آشتی است. در اصطلاح حقوقی به توافق طرفین به رفع اختلافات کنونی یا رفع اختلافات احتمالی در آینده صلح گفته میشود. در مواقعی صلح به جای عقدی از عقود نشسته و در قالب آن مالکیت ملک منتقل میشود.
بنابراین عقد صلح در دو مورد تنظیم میشود: ۱- وقتی طرفین به دنبال رفع اختلاف و رفع تنازع باشند؛ ۲- زمانی که بخواهند با یکدیگر معاملهای منعقد کنند.
در بسیاری موارد در انتقال مالکیت ملک، به جای بیع از عقد صلح استفاده میشود. به کسی که مال خود را صلح میکند مصالح، به کسی که مورد صلح به او منتقل میشود متصالح، به مالی که صلح می شود مورد صلح و به مبلغ پرداختی در عوض آن، مال الصلح میگویند. در صلح، احکام مخصوصی که عقد طبق قانون باید داشته باشد وجود ندارد مانند اخذ به شُفعه که مخصوص بیع است و در صلح جریان ندارد.
انواع صلح عبارت است از صلح مجانی یا محاباتی و صلح معوض و غیرمجانی. صلح معوض مانند بیع، مالکیت ملک در تاریخ معامله از مصالح به متصالح منتقل میشود. در این نوع انتقال ملک، طرفین در مقابل مالالصلح، وجه مصالحه تعیین میکنند. در هر حال صلح مالکیت ملک زمانی معتبر است که با سند رسمی تنظیم شده باشد.
هبهنامه
هبه عقدی است که به موجب آن واهب مال خود را به طور مجانی به مُتهب انتقال میدهد. در هبه بایستی مال موهوبه به قبض متهب درآید. به عبارتی، عین موهوبه تحت تصرف و استیلای متهب قرار گیرد. هبه یا مجانی است یا با شرط عوض، بدون اینکه ماهیت عقد هبه را از رایگان بودن خارج نماید.
هبه بخشش ملک است به دیگری با حق رجوع از آن به غیر از موارد مقرر در ماده ۸۰۳ قانون مدنی. طبق این ماده واهب می تواند از هبه رجوع کند مگر اینکه: ۱- متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد؛ ۲- هبه معوض باشد و عوض داده شده باشد؛ ۳- عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده باشد؛ ۴- تغییری در عین موهوبه به وجود آمده باشد؛ ۵- در صورت فوت واهب یا متهب. در این موارد نمی توان از هبه رجوع نمود در نتیجه مالکیت باز نمی گردد.
عقد معاوضه
معاوضه عقدی است که به موجب آن مالکیت ملک به صورت کالا با کالا مبادله میشود. به عبارتی مقصود طرفین مبادله دو ملک در برابر یکدیگر می باشد بدون اینکه ثمنی در کار باشد. در قرارداد معاوضه ملک، خریدار به جای وجه نقد، ملک یا خودرو به فروشنده تملیک کند. در معاوضه، مالکیت ملک در زمان وقوع عقد منتقل میشود.
قرارداد پیشفروش ملک
قرارداد پیش فروش ملک عقدی است که به موجب ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان اصلاحی ۱۴۰۳، مالک رسمی زمین (سازنده) متعهد به ساخت و تکمیل واحد ساختمانی با شرایط مقرر در قرارداد گردد. پیشفروشنده اعم از مالک یا سازنده، سهم خود را طبق قرارداد مشارکت در ساخت انتقال میدهد.
تفاوت عقد بیع با قرارداد پیش فروش ساختمان این است که با بیع مالکیت مورد معامله منتقل میشود حتی اگر ثمن پرداخت نشده باشد. اما در قرارداد پیش فروش، مالکیت به طور تدریجی و با پرداخت ثمن منتقل میگردد. به عبارتی، قرارداد پیشفروش نوعی عقد عهدی است که به موجب آن پیشفروشنده ملک متعهد میشود آپارتمان را در موعد مقرر ساخته، تکمیل و تحویل پیشخریدار نماید. در مقابل، پیش خریدار متعهد به پرداخت ثمن معامله به طور اقساط طبق توافقات قراردادی میگردد.
انتقال ملک با مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک رسمی زمین و سازنده منعقد میشود. طبق این قرارداد، سازنده متعهد به ساخت و تکمیل واحدهای ساختمانی بر اساس دستور نقشه با مشخصات مورد تراضی و مندرج در قرارداد میگردد. پس از پایان هر مرحله از ساخت ملک، سهم سازنده از سوی مالک یا مالکین رسماً به وی منتقل می شود. سازنده می تواند در صورت عدم تراضی بر خلاف آن در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم خود را به موجب قرارداد پیشفروش به مالکیت پیشخریدار درآورد.
انتقال ملک از طریق اجاره به شرط تملیک
قرارداد اجاره به شرط تملیک که نام دیگر آن لیزینگ است، قراردادی است در قالب عقد اجاره که طبق آن مالکیت ملک به مستاجر منتقل میشود. در این عقد طرفین توافق میکنند چنانچه مستاجر اقساط اجاره را در مواعد مقرر پرداخت کند، در پایان اقساط، مستاجر مالک ملک شود. ضمن قرارداد می توان شرط نمود مالکیت با پرداخت هر چند قسط به نسبت در دفترخانه اسناد رسمی منتقل شود.
خلاصه کلام
برای انتقال مالکیت ملک روشهای گوناگونی وجود دارد که با توجه به شرایط و مذاکرات و قصد طرفین، نوع قرارداد مشخص میشود. در زمان انعقاد هر قراردادی از طریق مشاوره با وکیل ملکی، مقررات آمره در مورد هر عقد و ارکان و خصوصیات آن رعایت میشود ضمن اینکه حقوق و تعهدات طرفین لحاظ میگردد. برای اخذ مشاوره تخصصی در امور ملکی و اعطای وکالت از طریق شمارههای درج شده در سایت با ما تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- در انتقال مالکیت ملک از سوی شوهر به زن، آیا مرد میتواند از آنچه داده رجوع کند؟
مرد میتواند با اثبات هبه بودن معامله، از هبه رجوع کند به شرطی که مقررات مخصوص این عقد رعایت گردد.
۲- آیا قرارداد مشارکت در ساخت لازم است یا جایز؟
عقدی لازم است و بین طرفین لازم الاجراست مگر در صورت وقوع فسخ یا اقاله عقد.
۳- اجاره به شرط تملیک در چه معاملاتی کاربرد دارد؟
بیشتر در فروشهای اقساطی و بانکی این نوع قرارداد کاربرد دارد.
۴- چرا در نقل و انتقال مالکیت ملک، بیشتر از عقد صلح استفاده میشود؟
چون عقد صلح به جای هر عقدی واقع شود، خصوصیات الزام آور آن عقد لازمالرعایه نیست. لذا در انتقال مالکیت ملک، قرارداد مناسبی است.
