- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تعدی و تفریط در سرقفلی عبارت است از اینکه مستاجر به واسطه عملیاتی در ملک تجاری به استحکام بنا آسیب وارد آورد و در نتیجه این اقدامات، اساس بنا متزلزل و مقاومت آن کاهش یابد. با وقوع آن، موجر حق تخلیه سرقفلی را پیدا کرده و میتواند به دادگاه مراجعه و اقامه دعوی نماید. تشخیص تعدی یا تفریط سرقفلی در عین مستاجره جهت تخلیه، طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری و به تشخیص دادگاه رسیدگیکننده میباشد. با احراز تعدی یا تفریط، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ساقط میشود.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با نگاه حمایتی از مستاجر محل کسب وضع شده است. از این رو طبق قانون، هر تعدی یا تفریطی در ملک موجب ایجاد حق تخلیه نمیشود.
در این مقاله وکیل ملکی خوب تهران به طور کاربردی تخلیه سرقفلی به موجب تعدی و تفریط مستاجر را بیان میکند. بعلاوه شما میتوانید برای وکالت، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک خود با ما تماس بگیرید.
تعدی و تفریط چیست؟
فهرست مطالب
در مواد ۹۵۱ و ۹۵۱ قانون مدنی ایران تعدی و تفریط این چنین تعریف شده است. تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری است. تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مالِ غیر، لازم است.
تعدی عبارت است از اینکه شخصی با انجام عملی نسبت به مال یا حق دیگری (شخص خصوصی یا دولتی) از حدود اذن داده شده یا آنچه در عرف معمول است تجاوز نماید مانند احداث دیوار در وسط ساختمان سرقفلی بدون اذن مالک.
تفریط به معنی ترک فعل و عدم انجام آنچه به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال دیگری قانوناً بر شخص قرار گرفته است مانند عدم تعمیر ستون ملک سرقفلی که مشرف به خرابی است.
تقصیر شامل تعدی یا تفریط می شود. به عبارتی با تحقق هر یک از تعدی یا تفریط، شخص مقصر شناخته می شود و باید از عهده خسارات وارده در نتیجه قصور خود برآید.
ممکن است اعمال مستأجر با رضایت موجر باشد یا با سکوت وی همراه باشد که با توجه به اوضاع از احوال، موافقت موجر برداشت میشود. در این موارد تعدی یا تفریط موجب تخلیه سرقفلی محقق نمیشود.
قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تنبیه مستاجر متخلفی که به واسطه تعدی یا تفریط به سرقفلی لطمه اساسی وارد نموده است را تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر قرار داده است.
مراحل دعوای تخلیه سرقفلی به موجب تعدی یا تفریط
۱- دادگاه حقوقی محل ملک، صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط را دارد.
۲- دعوای تخلیه دعوایی غیر مالی است و هزینه دادرسی آن معادل دعاوی غیر مالی پرداخت میگردد.
۳- خواسته دعوا عبارت است از فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره به استناد تعدی و تفریط مستاجر به علاوه خسارات دادرسی شامل حق الوکاله وکیل، هزینه دادرسی و هزینه کارشناس.
۴- مدارک و منضمات دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط شامل قرارداد اجاره و در صورت فقدان قرارداد، استشهادیه محلی، قبض آب و برق، مدارکی مبنی بر وقوع تعدی و تفریط مانند گزارش کارشناس به موجب تامین دلیل میباشد.
۵- در صورت تحقق تعدی یا تفریط به موجب نظریه کارشناس، دادگاه حکم به تخلیه سرقفلی را صادر میکند.
تخلیه به استناد تعدی و تفریط مستاجر
تعدی و تفریط در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تعریف نشده است. مستند قانونی تخلیه به موجب تعدی یا تفریط مستاجر بند ۸ ماده ۱۴ قانون مذکور است.
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
…
بند ۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
ماده ۲۷: در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین مینماید…
طبق ماده ۱۴، اقدامات مستاجر مبنی بر تعدی یا تفریط موجب تخلیه است. بنابراین با وقوع هر یک از تعدی یا تفریط به شرطی که در نتیجه فعل یا ترک فعل مستاجر، به اساس و استحکام بنای سرقفلی آسیب وارد آمده باشد حکم تخلیه صادر میشود. تغییرات در عین مستاجره اگر در جهت بهبود آن و بدون وارد شدن آسیبی به آن باشد تعدی و تفریط ماده ۱۴ قانون ۵۶ نمیباشد مشروط بر اینکه تغییرات با اذن مالک باشد.
اگر تغییرات در مورد اجاره با اذن و اجازه موجر باشد، حق تخلیه به وجود نمیآید. محاکم در مواجه با دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط مستاجر سختگیرانه عمل میکنند. چرا که ریشه قانون ۵۶ استمرار تصرفات مستاجر سرقفلی و اصل بر ادامه رابطه استیجاری است. بنابراین خواهان که ادعای تخلیه سرقفلی را مخالف این اصل میکند، باید ادله اثبات دعوی و دفاع قوی در دعوا ارائه دهد.
کارشناسی در تعدی و تفریط سرقفلی
یکی از ادله مهم در دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی یا تفریط مستاجر، کارشناسی است و کارشناس رسمی دادگستری متخصص در این حوزه اظهارنظر میکند. پس از صدور قرار کارشناسی از سوی دادگاه در دعوی تخلیه و دستورات انجام آن و پرداخت هزینه توسط خواهان، کارشناس به محل سرقفلی مراجعه و از ملک بازدید به عمل میآورد.
اگر نظر کارشناس بر تعدی یا تفریط و متزلزل شدن بنای ملک سرقفلی باشد در نظریه صراحتاً ذکر میکند. چنانچه اعتراضی به نظریه نشود دادگاه بر مبنای تعدی یا تفریط، حکم تخلیه سرقفلی را صادر مینماید. چنانچه اعتراض شود و دلایل اعتراض به موجب لایحه دفاعیه مستحکم باشد، دادگاه موضوع تعدی یا تفریط را به کارشناس سه نفره و در مراحل بعدی به ۵ نفره ارجاع میدهد. در این صورت پرداخت هزینه کارشناسان با معترض خواهد بود.
آیا رهاکردن مغازه، تعدی و تفریط است؟ (نظریه مشورتی)
گاهی رها نمودن مغازه به نحوی است که بیم خرابی می رود یا موجب تزلزل در استحکام بنای مورد اجاره می شود. در این موارد و مشابه آن، می توان تخلیه سرقفلی را به استناد تعدی و تفریط مستاجر از دادگاه درخواست نمود.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه
نظریه مشورتى شماره: ۱۳۳۶/۹۳/۷ ـ ۱۳۹۳/۶/۹
سوال: چنانچه مستأجر دارای حق کسب و پیشه ملک مورد اجاره را سالها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حیز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستأجر میتواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخلیه باشد؟
نظریه مشورتی: “باتوجه به تعاریف به عمل آمده در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده ۹۵۳ قانون مدنی «تقصیر اعم است از تعدی و تفریط» به نظر میرسد، ترک عمل مستأجر در رفع عیوب عارضی در ملک مورد اجاره و کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است) دانست. بدیهی است تشخیص قطعی این امر به عهده قاضی رسیدگیکننده به پرونده میباشد.”
نمونه آرای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
◇ تعدی انجام عملی است که متعارف نبوده و یا به گونهای صورت گرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. بنابراین در فرضی که تغییرات صورت گرفته در عین مستأجره توسط مستأجر به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد نکرده بلکه منجر به افزایش ارزش ملک گردد، مصداق تعدی و تفریط نیست.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۶۵ – ۹۳/۹/۸ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه ۵۶ آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره، لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن موجر باشد بنابراین ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۸۰۵ – ۹۳/۶/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ در دعوی تخلیه مال الاجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به استناد تعدی و تفریط مستاجر، تغییراتی که در راستای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد از مصادیق تعدی و تفریط محسوب نمی شود.
شماره دادنامه قطعی: ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۳۳۷ – ۹۵/۳/۱۲
رأی بدوی
آقای ج. ح. ی به وکالت از آقای س.الف.ج. ج. به طرفیت آقایان 1- م. و 2- الف. ( هردو ) ب. دادخواستی مبنی بر تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط به انضمام مطالبه خسارات دادرسی تقدیم کرده که در تاریخ 94/5/21 به این شعبه ارجاع شده است در شرح دادخواست بیان شده 1- خواهان به موجب سند رسمی شماره 91928 مورخ 74/1/16 مالک ششدانگ یک باب ساختمان در یک قطعه زمین تحت پلاک ثبتی 31 فرعی از 6798 اصلی بخش 2 تهران می باشد 2- قسمتی از ملک مذکور به صورت یک باب مغازه برابر سند صلح 18766 مورخ 81/3/11 دفتر خانه 3090 تهران بدون اذن واجازه خواهان به خواندگان منتقل شده است 3- ملک موصوف قبلا” طی سند رسمی اجاره به شماره 7700 مورخ 50/8/5 به بانک اصناف ایران که بعد ها به بانک تجارت تبدیل شدبا شغل بانکداری واگذار شده بود 4- خواندگان بدون اذن و اجازه خواهان ضمن تغییر شغل درمغازه موصوف با تغییرات گسترده نیز یکی و تبدیل آن به نانوایی نسبت به به بهره برداری از ملک و اخذ مجوز اقدام کرده اند. در این راستا نظریه کارشناسی در مقام این دلیل اخذ شده است در مقابل خواندگان در مقام دفاع اظهار داشته اند 1- به موجب سند اجاره شماره 7700 مورخ 50/8/5 قبل از استقرار مالکیت خواهان توسط مالک قبلی وقت ، ملک با داشتن اختیارات واگذار به غیر ، مغازه به بانک اصناف واگذار شده است 2- به موجب سند صلح شماره 136727 مورخ 60/11/19 دفتر خانه 64 تهران بانک اصناف مورد اجاره را با استفاده از شرط سوم سند اجاره به آقای مجتبی فروتن واگذار نموده محرز است که با توجه به شغل مستاجر اول (بانکداری ) و اینکه شخص حقیقی نمی تواند به شغل بانکاری اشتغال داشته باشد ، انتقال گیرنده مورد اجاره مجاز به دایر نمودن هر شغل در محل مورد اجاره بوده است چون متعاقبا” منافع ملک به خواندگان واگذار شده و آنها به شغل نانوایی اشتغال دارند اینک دادگاه اعتقاد دارد اولا” مستاجر اولیه ( بانک اصناف ) در قرارداد خود حق انتقال به غیر نداشته است ثانیا” : چون تصدی شغل بانکداری در زمان انعقاد قرارداد و در زمان اولین انتقال ( سال 1360) توسط اشخاص حقیقی ممنوع بوده لذا مقتضای انتقال منافع به غیر طبعا” تغییر شغل هم بوده است ثانیا” : قبل از استقرار مالکیت خواهان درسال 1374 منافع ملک به ایادی متعدد منتقل شده به طبع تغییر شغل در زمان مالکیت مالکان سابق توجها” به اطلاع انها تثبیت ومورد توافق ضمنی قرار گرفته است ثالثا” : با توجه به شغل خواندگان (نانوایی ) و کاربری مغازه ضرورت تغییرات داخلی و نصب تنور و … بدیهی است ودر گزارش کارشناسی مورد استناد خواهان نیز همین امر به ذهن متبادر می گردد و نسبت به ملک تعدی یا تفریط نشده است به بیان دیگر اجازه انتقال منافع از بانک به دیگران توافق ضمنی تغییر شغل را نیز در بردارد و باتغییر شغل بدیهی است که کاربری و وتغییرات فضای داخلی مغازه باید امکان استفاده را برای مستاجر فراهم نماید با این اوصاف دعوا مسلم و ثابت نیست به استناد ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعواصادر و اعلام می گردد . این رای ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض نزد محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 42 دادگاه عمومی حقوقی تهران-امین رجبی
رأی تجدیدنظر
تجدیدنظرخواهی آقای ج. چ. به وکالت از آقای س.الف.ج. ج. بطرفیت آقایان م. و الف. شهرتین ب. نسبت به دادنامه شماره940767-1394/8/13 شعبه42 دادگاه عمومی حقوقی تهران متضمن حکم بطلان دعوای تخلیه واحد تجاری موضوع پلاک ثبتی 31 فرعی از 6798 اصلی بخش 2 تهران که به لحاظ تعدی و تفریط در مورد اجاره مطرح شده مصداق هیچیک از جهات احصاء شده در ماده 348 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نیست علاوه بر اینکه دلیلی بر اینکه مستاجر سابق بر تجدیدنظرخواندگان به شغلی غیر از نانوائی در مورد اجاره اشتغال داشته ارائه نگردیده تغییرات ادعایی از قبیل نصب بالابر و غیره در راستای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد و مصداق تعدی و تفریط نیست فلذا دادگاه مستنداً به ماده 358 از همان قانون ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه مزبور را تایید می نماید. این رای قطعی است.
شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار
علی حاجی حسنی- حمیدسلیمانی
کلام آخر
یکی از موارد تخلیه در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی یا تفریط مستاجر است. صددر حکم تخلیه منوط به اثبات تعدی یا تفریط مستاجر ناشی از عمل وی است. تا زمانی که این امر اثبات نشود، حکم به تخلیه صادر نمیشود. جهت دریافت مشاوره در امور تخلیه سرقفلی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر شامل سرقفلی پرداختی از سوی وی می شود؟
سرقفلی مبلغی وجه است که در پارهاین از قراردادها، مستأجر در ابتدای اجاره علاوه بر اجارهبها به موجر پرداخت می کند. با احراز تخلف مستاجر به واسطه تعدی و تفریط کلیه حقوق کسبی وی ساقط می گردد که شامل سرقفلی نیز شده و از موجبات صدور حکم تخلیه است.
۲- آیا ساخت بالکن در ملک استیجاری تعدی یا تفریط است؟
با توجه به بنای زائد بر ملک سرقفلی، ایجاد بالکن از موجبات تخلیه به دلیل تعدی یا تفریط است.
۳- پرداخت هزینه کارشناس در دعوای تخلیه بر عهده کیست؟
هزینه کارشناس بر عهده خواهان (موجر) است. در صورت صدور حکم به تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی یا تفریط، هزینه کارشناس در کنار سایر هزینهها در مرحله اجرا از مستاجر وصول میشود.