ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد. در مالکیت مشاعی هر مالک در ذرات و جزء جزء ملک سهیم است. ممکن است سهم یک شریک یک دانگ و دیگری پنج دانگ باشد. در مالکیت مشاعی و استفاده مالکین، میزان سهم هر شریک اهمیتی ندارد.

در این نوشته به طور کاربردی به تحلیل ملک مشاع، خصوصیات و شرایط آن و نمونه آرای محاکم پرداخته شده است.

شراکت چیست؟

شرکت عبارت است از اینکه دو یا چند نفر در مالی به طور مشاع شریک و مالک سهم خود باشند. در یک ملک مشاعی، مالکین با یکدیگر در ذرات آن شراکت دارند.

شرکت همان اشاعه است که در مقابل مفروز قرار می گیرد. مالکیت مفروزی یعنی ملک مشاع بین شرکاء تقسیم شده است.

انواع مالکیت مشاعی

مالکیت مشاعی دو نوع است: مالکیت قهری و قراردادی.

مالکیت قهری همان ارث است. با فوت متوفی وراث به طور مشاعی مالک ترکه شده و می توانند نسبت به سهمشان در آن تصرف نمایند.

ممکن است مالکیت مشاعی به موجب قرارداد ایجاد گردد. برای مثال، دو نفری که هر یک سه دانگ ملکی را خریداری می کنند. در این صورت در سند مالکیت میزان سهم و مالکیت هر یک ذکر می شود.

تصرف در ملک مشاع

تصرف در ملک مشاعی شامل تصرف مادی و تصرف حقوقی می باشد. تصرف مادی یعنی به طور فیزیکی ملک تحت تصرف شریک یا شرکا قرار بگیرد. تصرف حقوقی شامل خرید و فروش ملک، اجاره، صلح یا هر معامله که در ملک مشاعی صورت بگیرد، می شود.

بیشتر بدانید:

وکیل ملکی

تصرف مادی شریک

تصرف مادی شریک ممکن است در سهم خود باشد یا اینکه علاوه بر سهم خودش سهم شریک را نیز متصرف شود. تصرف در سهم خود مشکلی به وجود نمی آورد. ولی تصرف مادی در سهم شریک باید با اذن وی باشد.

در خصوص تصرف بدون اذن، می توان به تصرفات یکی از وراث در کل ملک اشاره کرد. این نوع تصرف اگر بدون اذن و اجازه بقیه وراث باشد غیر قانونی و تصرف در مال غیر محسوب می گردد.

در اینجا بقیه ورثه در صورت عدم رضایت می توانند قانوناً خلع ید متصرف را درخواست کنند.

چنانچه متصرف با اجازه بقیه شرکا متصرف ملک مشاع باشد، شرکا می توانند هر زمان از اذن خود رجوع کنند و اجازه ادامه تصرف به شریک ندهند. در این صورت از زمان رجوع از اذن، تصرفات شریک غاصبانه تلقی می گردد.

تصرف حقوقی شریک

شریک ملک مشاع صرفاً نسبت به سهم خود می تواند معامله حقوقی کند. معامله سهم شریک با اشخاص ثالث بیش از سهم انتقال دهنده، بایستی با اذن و اجازه مالکین باشد.

معامله مال غیر، دارای وصف کیفری جرم فروش مال غیر و ابطال سند از نظر حقوقی می باشد. معامله سهم شریک بدون اجازه وی، فضولی بوده و شریک (مالک) می تواند معامله را بپذیرد یا آن را رد کرده و ابطال آن را از دادگاه بخواهد. در صورت قبول مالک، معامله صحیح است و در صورت رد از ابتدا باطل محسوب می گردد.

بیشتر بدانید:

معامله فضولی چیست؟

زن و شوهر شرکای ملک مشاعی

در بسیاری مواقع مالکین ملک مشاع زن و شوهر هستند. شرایط و خصوصیات مالکیت مشاعی شرکا در این مورد نیز جریان دارد. اغلب، با وقوع اختلاف و قرار گرفتن در مسیر طلاق، زن اقدام به مطالبه اجرت المثل سهمش از مرد می نماید.

مسکن، نفقه زوجه محسوب می شود. زوجه ای که اجرت المثل را مطالبه می کند ناراضی از تصرفات مرد در سهم خود بوده و باید ثابت کند قصد تبرع (مجانی بودن) بر تصرف مرد بر ملک مشاع را نداشته است.

خلع ید از شریک ملک مشاع

ممکن است، ملک مشاعی توسط یکی از شرکا مورد تصرف واقع شود و دیگر مالکین اذن نداده باشند. شرکای غیر متصرف می توانند خلع ید شریک یا شرکای متصرف را از دادگاه بخواهند.

در این صورت با احراز عدوانی بودن تصرفات متصرف و صدور حکم خلع ید، در مرحله اجرای حکم، شریک متصرف از ملک اخراج می شود.

بیشتر بدانید:

شرایط و مراحل دعوی خلع ید مشاعی

امکان مطالبه اجرت المثل در املاک مشاع

شرکای ملک مشاع که رضایت بر تصرف شریک در ملک ندارند، می توانند اجرت المثل ایام تصرف را از شریک غاصب مطالبه نمایند. برای این منظور خواهان (خواهانها) باید عدم رضایت خود نسبت به تصرفات خوانده را در دادگاه ثابت کنند. شریک متصرف با توجه به زمان تصرف در سهم دیگران ملزم به پرداخت خسارت در قالب اجرت المثل می باشد.

بیشتر بدانید:

اجرت المثل ایام تصرف و نحوه مطالبه آن

تحویل ملک مشاع

با عقد بیع یا هر عقد ناقله مالکیت منتقل می گردد. لذا فروشنده ملزم به تحویل مورد معامله می شود. در مورد املاک مشاعی نیز به همین صورت است. با این تفاوت که در این گونه املاک، چون دارای مالکین متعدد هستند، تحویل از سوی یک مالک امکانپذیر نمی باشد.

تصرف در ملک مشاع نیاز به رضایت همه شرکای ملک دارد. صرف تعهد فروشنده به تحویل ملک در قرارداد، کافی جهت ایفای تعهد وی نمی باشد. اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع مشاع بدون رضایت همه ملکین مردود می باشد.

افراز ملک مشاع

افراز به معنی تقسیم و جدا کردن سهم مشاع شریک از بقیه است. هر یک از شرکا و مالکین می توانند سهم خود را از سایرین جدا کنند. در این صورت تقاضای افراز به طرفیت همه مالکین به واحد ثبتی محل ملک ارائه می گردد.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

تا زمانی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک اعلام نشود، دعوی دستور فروش قابل مطرح شدن نیست.

اگر جریان ثبتی ملک در اداره ثبت پایان نیافته باشد یا بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثری باشد، افراز الزاماً در دادگاه حقوقی محل ملک صورت می پذیرد.

 دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا می تواند هر زمان دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم کنند. اگر شرکا حاضر به پرداخت سهم خواهان باشند، نیازی به دعوی دستور فروش نمی باشد.

ملک مشاع در صورتی قابل فروش است که گواهی عدم امکان افراز ملک از سوی اداره ثبت محل صادر شده باشد.

دستور فروش حکم نیست. یک دستور قضایی است که قابل اعتراض نمی باشد. با صدور دستور فروش و ابلاغ به خواهان و خواندگان (همه شرکای ملک مشاع) در اجرای احکام ملک به صورت مزایده به فروش می رسد.

بیشتر بدانید:

دستور فروش ملک مشاع چیست و چگونه مطالبه می شود

مستندات قانونی املاک مشاعی

  •  مقررات شرکت در قانون مدنی به موجب مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶
  • قانون افراز و فروش املاک مشاع (۱۳۵۷) و آیین نامه اجرایی آن در مورد عدم امکان افراز ملک مشاع و درخواست فروش آن.

خلاصه کلام

مالکیت چند شریک در یک ملک تابع شرایط و مقررات املاک مشاع می باشد. تصرف خواه مادی باشد خواه حقوقی شرکا ملزم هستند موارد قانونی هر یک را رعایت نمایند. تصرف مادی در سهم سایر مالکین مستلزم رضایت بقیه شرکاست.

نمونه آرای قضائی مرتبط

◇ اگر مالکان مشاعی دارای تقسیم نامه یا توافق نامه در خصوص مال مشاع باشند اقامه دعوی مبنی بر دستور فروش ملک منوط به ابطال توافق نامه است بنابراین دادگاه نمی تواند به صرف عدم قابلیت افراز ملک، حکم بر فروش صادر کند.
( دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۰۲۹۴ – ۹۵/۳/۲۲ شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک، صرفاً تصمیمی فنی بوده و در خصوص عدم قابلیت افراز آنچه ملاک است، متراژ و مساحت ملک است و نه تعداد مالکین آن.

( دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰ ۷۸۴ – ۱۳۹۳/۶/۱۱ شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- سهم هر شریک در ملک مشاعی چگونه است؟

در ششدانگ ملک شرکا ممکن است مالکیت برابر داشته باشند مانند سه دانگ سه دانگ یا سهام نابرابر داشته باشند مانند دو دانگ چهار دانگ. در هر حال در تمام ذرات آن با یکدیگر شریک هستند.

۲-  چه قراردادهایی مشاعی هستند؟

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده و پیش فروش ملک بین پیش فروشنده و پیش خریدار تا قبل از تقسیم مشاعی محسوب می شوند.

۳- آیا مالکیت مالکین واحدها در خصوص زمین مشاعی است؟

طبق قانون تملک آپارتمانها مالکین نسبت به سهم اختصاصی شان نسبت به زمین مالکیت مشاعی دارند.

۴- آیا شریک می تواند ملک را اجاره دهد؟

شریک ملک مشاع می تواند با رضایت سایر مالکین ملک را اجاره دهد.

۵- شراکت در ملک مشاع چه نوع شرکتی است؟

این نوع مالکیت نوعی شرکت مدنی محسوب می گردد. مقررات آن با شرکت های تجاری در قانون تجارت متفاوت است.

۶- آیا با سند عادی می توان اقدام به فروش ملک مشاع نمود؟

درخواست افراز ملک و دستور فروش صرفاً با سند رسمی امکانپذیر است.

۷- آیا ملکی که در جریان ثبتی است و برای آن سند صادر نشده قابل افراز است؟

نسبت به این ملک می توان در دادگاه حقوقی محل دادخواست افراز تقدیم نمود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *