تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

هر یک از مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت دارای تعهداتی در قبال یکدیگر هستند. هر یک به موجب قرارداد مکلفند در موعد مقرر به تعهدات خود جامه عمل بپوشانند.

ارزش روز افزون قیمت ملک در شرایط کنونی و تورم حاکم باعث شده مالکین به سوی ساخت و ساز روی آورده و برای این منظور اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازندگان نمایند.

در ادامه وکیل ملکی به شرایط و تعهدات طرفین این گونه قراردادها و ضمانت اجراهای آن می پردازد.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قراردادی است که میان مالک (مالکین) زمین با سازنده (سازندگان) تنظیم می شود. به موجب آن طرفین معامله نسبت به آنچه در آینده بر روی زمین ساخته می شود شریک می شوند.

بر اساس ارزش ملک و آورده طرفین، درصدهای مشخص شده بین طرفین متفاوت است. گاهی به صورت ۵۰ – ۵۰ و گاهی به صورت ۶۰ مالک و ۴۰ سازنده و یا بالعکس توافق می شود.

در این قرارداد سازنده متعهد می شود ملک را بر اساس زمان بندی مقرر تخریب، ساخت، اتمام و تحویل مالکین آن نماید.

بیشتر بدانید:

قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن

سازنده کیست؟

سازنده ممکن است شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی. کسی که متعهد می شود بنای چند طبقه در زمین دیگری بسازد، لازم است دارای قدرت مالی و فکری مناسب جهت پیشبرد و اتمام ساخت و ساز در زمانبندی تعیین شده باشد.

بدون پشتوانه مالی و اعتبارسنجی، با توجه به‌ شرایط کنونی و عدم ثبات اقتصادی مسلماً اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با دشواری همراه خواهد بود.

مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چه کسی است؟

در این قرارداد مالک کسی است که ملک موضوع ساخت کلاً یا جزئاً متعلق به وی است و دارای سابقه ثبت در دفتر املاک اداره ثبت به نام وی باشد.

ممکن است زمین دارای یک مالک و به طور مفروزی باشد یا دارای بیش از یک مالک باشد که در این صورت مالکیت مشاعی است. در صورت اخیر همه مالکین باید موافق ساخت و ساز باشند.

گاهی مالکین دو یا چند ساختمان کلنگی همجوار با یکدیگر به منظور ساخت و ساز اقدام به تجمیع می نمایند. آورده مالک، زمینی است که توافق می شود بر روی آن چند واحد آپارتمان احداث گردد.

تعهدات سازنده

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:
۱- اخذ پروانه ساخت در موعد مقرر چنانچه بر عهده وی قرار گرفته باشد.
۲- تامین اسکان مالک یا مالکین تا زمان تحویل واحد و پرداخت وجه بلاعوض بر اساس شرایط موجود.
۳- شروع به تخریب و عملیات گودبرداری و پی کنی پس از تخلیه ملک.
۴- ادامه عملیات ساخت و ساز طبق جدول زمانبندی در قرارداد و اجرای هر مرحله در زمان تعیین شده.
۵- استفاده از مصالح مورد توافق که مشخصات آنها در قرارداد ذکر شده است.
۶- عدم نقص یا عیب در ساخت و ساز تا انتها.
۷- تحویل به موقع واحد ساخته شده.
۸- اقدام به اخذ پایان کار از شهرداری و صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت محل در موعد مقرر.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ گواهی پایان کار

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات سازنده

در هر قراردادی طرفین برای عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن ضمانت اجرا تعیین می نمایند. در قرارداد مشارکت در ساخت نیز ضروری است طرفین ضمانت اجرای متناسب با خسارات وارده به مالک را در خصوص انجام به موقع تعهدات سازنده مشخص کنند.

معمولاً مبلغی به عنوان وجه التزام قراردادی در صورت تاخیر در انجام تعهدات سازنده توافق می گردد. در این صورت، ضرر و زیان قراردادی از بین برنده تعهدات متعهد نمی باشد. به عبارتی متعهد در صورت تاخیر، علاوه بر ایفای تعهد، از عهده خسارات وارده نیز می بایست برآید.

اخذ تضمین از سازنده بابت اجرای به موقع تعهد

به دلیل اینکه ممکن است سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به تعهدات خود در موعد مقرر عمل نکند، مالکی که در ابتدای قرارداد ملک و سرمایه خود را در اختیار وی قرار می دهد، این حق را دارد بابت حسن اجرای تعهدات طرف مقابل از وی تضمین بگیرد.

تضمین مزبور می تواند به صورت ضمانت نامه بانکی، چک،‌ سفته یا وثیقه ملکی باشد که تعیین هر یک بر اساس تراضی طرفین بوده و به شرایط و اوضاع و احوال، اعتبار مالی سازنده و سایر موارد بستگی دارد.

بهترین نوع آن ضمانت نامه بانکی است چرا که دارنده آن را از اثبات تخلف سازنده معاف می کند. معمولاً در این گونه قراردادها تضمین به صورت‌ چک اخذ می شود.

بیشتر بدانید:

چک تضمینی

تعهدات مالک

تعهدات مالک از قرار ذیل است:
۱- انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده
۲- اخذ پروانه ساخت در زمان تعیین شده در صورتی که بر عهده مالک قرار گرفته باشد.
۳- اعطای وکالت کلی و رسمی به سازنده جهت انجام امور مربوط به شهرداری، اداره ثبت و سایر مراجع ذی ربط، به طوری که تا اتمام ساخت نیازی به حضور مالک یا مالکین در مراجع مزبور نباشد.
۴- تخلیه کامل ملک در زمان مقرر در قرارداد و تحویل کل ملک به سازنده.
۵- حضور در دفترخانه اسناد رسمی پس از انجام هر مرحله از مراحل ساخت (فونداسیون، نازک کاری، سفیدکاری) طبق توافقات فی مابین جهت انتقال بخشی از ملک به عنوان سهم الشرکه سازنده.
۶- حضور در دفترخانه بابت انتقال رسمی واحد منتقل شده به نام پیش خریدار در صورت آماده بودن پایان کار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی پس از اخذ استعلامات مربوطه.

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات مالک

مالک (مالکین) که با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نموده است، متعهد است نسبت به تخلیه ملک در تاریخ مورد توافق اقدام نماید. طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت جهت عدم انجام تعهدات یا تاخیر در تعهدات مالک ضمانت اجرا قرار می دهند.

به عنوان نمونه، وجه التزام بابت تاخیر در ارائه پروانه ساخت اگر برعهده مالک است یا تخلیه به موقع ملک تعیین گردد. تعیین خسارت قراردادی و مطالبه آن اسقاط کننده تعهدات مالک نمی باشد.

تعهدات مالک و سازنده در مقابل پیش خریدار

هر یک از مالک و سازنده علاوه بر اینکه در برابر یکدیگر تکالیفی دارند، در مقابل پیش خریدار نیز دارای تعهداتی می باشند. سازنده متعهد است طبق قرارداد تنظیمی و شروط آن واحد فروخته شده را تحویل پیش خریدار دهد.

مالک نیز متعهد می شود پس از آماده بودن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در دفترخانه حاضر و سند رسمی واحد را به نام‌ پیش خریدار انتقال دهد. در مقابل تعهدات مزبور، خریدار نیز متعهد به پرداخت ثمن قرارداد در مواعد خود می باشد.

بیشتر بدانید:

وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی

تعهد سازنده نسبت به عدم انتقال سهم خود در طول عملیات ساخت

در بسیاری قراردادهای مشارکت در ساخت بندی آورده می شود مبنی بر اینکه سازنده حق انتقال سهم خود تا پایان ساخت و ساز یا مرحله ای از آن را نخواهد داشت. در صورت انتقال هر قسمت از واحدهای متعلق به سازنده بدون رضایت مالک، انتقال انجام شده باطل و فاقد اعتبار است.

در این موارد پیش خریدار می بایست قبل از انعقاد قرارداد با سازنده مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی نماید تا در صورتی که چنین چیزی پیش بینی شده از پیش خرید ملک خودداری کند. به این دلیل که معامله مزبور قابل ابطال است و در نتیجه مالکیتی به خریدار منتقل نمی گردد.

بیشتر بدانید:

پیش فروش ساختمان – شرح آن – نکات کاربردی

چکیده نمونه آرای قضایی

◇ اذن مالک به دیگری مبنی بر تجویز احداث بنا در آن، صرفا اباحه و اذن در انتفاع نیست تا قابل رجوع باشد و با توجه به قاعده منع سوءاستفاده از حق، مالک ملتزم به پیمان خود است، بنابراین دعوی خلع ید وی پذیرفته نمی شود.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۹۷۷ – ۹۳/۸/۱۹ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ چنانچه در قرارداد مشارکت، سازنده حق واگذاری و انتقال بغیر را تا اتمام ساختمان تحت هیچ عنوانی نداشته باشد خریدار نمی تواند الزام سازنده را به تنظیم سند رسمی انتقال بخواهد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۰۱۸۸ – ۹۳/۲/۲۹ شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد که سازنده نمی تواند تا پایان مدت قرارداد و فک ملک از رهن بانک، سهم خود را به دیگری منتقل کند، در صورت تخلف سازنده، انتقال انجام یافته فاقد اثر حقوقی است.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۱۹۹ – ۹۳/۲/۳۱ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- ثبت رسمی تقسیم نامه ملک چه زمانی امکانپذیر است؟

پس از صدور پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و قبل از صدور سند تک برگ مالکین رسمی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و اقدام به ثبت تقسیم نامه می نمایند.

۲- پارکینگ مازاد در چه صورتی تامین می شود؟

در صورت امکان مانور اتومبیل در فضای ۱۵ متر مربع می توان پارکینگ مازاد تامین نمود.

۳- آیا نماسازی ساختمان یا دیوار حیاط نیاز به مجوز شهرداری دارد؟

نیازی به مجوز در این موارد نمی باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *