حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق چیست؟
زهرا شریفی

حق ارتفاع عبارت است از اینکه مالک ملکی بر روی ملک متعلق به دیگری حقوقی مانند عبور از ملک دیگری و حق شرب داشته باشد. ارتفاق حق مالی و عینی است که بر روی مال غیر منقول دیگری برقرار می‌شود. از آنجا که به تبع مال غیر منقول ایجاد می‌شود به آن غیر منقول تبعی نیز گفته می‌شود. این حق صرفاً در مورد اموال غیر منقول (ملک) است و در اموال منقول راه ندارد.

در ادامه وکیل ملکی تهران حق ارتفاق در ملک و شرایط آن را بیان می‌کند. همچنین شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

خصوصیات حق ارتفاق

۱- حقی است ویژه اموال غیر منقول
۲- قائم به ملک است که اصولاً با انتقال ملک منتقل می‌شود. به عبارتی وابسته به ملک است و به طور مستقل و جداگانه قابل معامله نمی‌باشد مانند حق عبور یا شرب در ملک دیگری.
۳- برای ایجاد حق ارتفاع وجود دو ملک کنار یکدیگر یا با فاصله لازم است.
۴- اگر مالک ملکی که حق ارتفاق در آن جاری است تغییر کند، این امر مانع استفاده صاحب حق نمی‌شود‌.
۵- ایجاد حق ممکن است به طور معوض و با گرفتن عوض از صاحب حق یا غیر معوض و به صورت رایگان باشد.

راه‌های ایجاد حق ارتفاق

ایجاد حق ارتفاق به دو طریق امکان‌پذیر است: ۱- به موجب قانون؛ ۲- به موجب قرارداد.

حق ارتفاق به موجب قانون

طبق ماده ۹۳ قانون مدنی: “ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.”حق ارتفاق ممکن است به موجب قانون ایجاد شود. به این معنا که بدون توافق طرفین و بدون قراردادی، قانون حق مزبور را به وجود آورده است. مصداق آن ماده ۹۷ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: “هر گاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته صاحب خانه یا ملک نمیتواند مانع آب بردن یا‌ عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.”

مشخص است حق ارتفاع به موجب ماده ۹۷ از طریق قانون برقرار شده بدون آنکه طرفین توافقی در ایجاد آن نموده باشند. در نتیجه، اراده صاحب ملک در ایجاد یا سلب آن نقشی نخواهد داشت.

حق ارتفاق به موجب قرارداد

در مواردی حق ارتفاق به موجب قرارداد به وجود می‌آید. آنجا که مالک دو ملک با یکدیگر تراضی می‌کنند یک طرف یا هر دو در ملک دیگری صاحب حق ارتفاع گردند. طرفین می‌توانند ضمن قرارداد هر شرطی را که خلاف مقررات آمره و نظم عمومی نباشد، قرار دهند. ماده ۹۴ قانون مدنی در اینباره می‌گوید: “صاحبان املاک میتوانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و‌ عقدیست که مطابق آن حق داده شده است.”

تفاوت اذن در ارتفاق و حق ارتفاق

اذن در ارتفاق به صرف اجازه مالک به دیگری در استفاده از ملک گفته می‌شود که با رجوع مالک، اذن از بین می‌رود و ادامه استفاده از ملک مجاز نیست. اما حق ارتفاق با توجه به ماهیت حق، ماندنی است و به صرف اراده مالک بر رجوع، از بین نمی‌رود.

توضیح اینکه، اذن عبارت است از اینکه شخص با رضایت مالک، مال وی را مورد استفاده قرار دهد. در اذن، مالک هر موقع می‌تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع استفاده دیگری شود. در این صورت مالک هر زمان بخواهد می‌تواند از اذن خود رجوع کند و مانع استفاده دیگری شود مگر ضمن اعطای اذن، به وجه ملزمی (گرفتن وجه یا مال) حق رجوع را از خود سلب نموده باشد. همچنین با فوت یا محجور شدن هر یک از طرفین، اذن نیز خود به خود از بین می‌رود. در صورتی که حق ارتفاق ماندنی است و با توجه به شروط ضمن عقد که آن را ایجاد کرده است، برقرار می‌شود.

تفاوت اذن و اجازه در این است که اذن قبل از استفاده از مال صورت می‌گیرد‌. ولی اجازه زمانی حاصل می‌شود که شخص بدون رضایت مالک از ملک استفاده کند و بعد از استفاده، مالک عمل استفاده‌کننده را تایید و تنفیذ نماید.

برای تشخیص حق ارتفاق یا اذن در ارتفاق باید به روابط حقوقی طرفین و شرایط مقرر میان آنها توجه نمود. در موارد اذن در ارتفاق، می توان با قراردادن وجه ملزمی حق رجوع را از مالک سلب و ساقط نمود. ماده ۹۸ قانون: “اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند هر وقت بخواهد میتواند از اذن خود ‌رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات.”

ماده ۱۰۸ قانون: “در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک میتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر‌ اینکه مانع قانونی موجود باشد.” در مورد بخش آخر ماده ۱۰۸ و مانع قانونی، می‌توان به سلب حق رجوع مالک ضمن عقد اشاره نمود. طرفین می توانند طبق اصل حاکمیت اراده و قاعده “اوفوا بالعقود” در توافقات میان خود مقرر نمایند مالک حق رجوع و بازگشت از اذن را از خود سلب و ساقط نمود.

حق ارتفاق مالکین مشاعی

ملک مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک دارد. شرکا و مالکین در ذره ذره ملک مشاع سهیم می‌باشند. اگر ملکی به صورت مشاع بین دو یا چند نفر باشد و برای مالکین حق ارتفاق ایجاد شود، هیچ یک نمی‌تواند مانع دیگری در استفاده از حق گردد ضمن اینکه حق ارتفاق مشترک، قابل تقسیم و تجزیه بین مالکین نمی‌باشد. شرکا می‌توانند با تراضی از حق خود صرفنظر کرده و آن را به شریک یا شرکای دیگر اختصاص دهند.

اثبات حق ارتفاق

یکی از موارد دعاوی ملکی، اختلاف در مورد وجود حق ارتفاق در ملک دیگری است. در این صورت مدعی، دعوی اثبات حق ارتفاق بر علیه مالک (مالکین) ملک دیگر که قانوناً یا عرفاً حق در آن جاری است اقامه می‌نماید.

اگر توافق یا دست‌نوشته‌ای در این خصوص وجود داشته باشد، به آن استناد می‌شود. در غیر این صورت باید موارد حقانیت خواهان به موجب سابقه ابا و اجدادی استفاده از حق، شهادت شهود یا صورت‌جلسه تأمین دلیل مبنی بر ضرورت حق عبور یا حق شرب به دادگاه تقدیم شود. برای مثال دو زمین کشاورزی که کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند، آبیاری زراعت یکی از زمین‌ها می‌بایست از نهری که از ملک همجوار عبور می‌کند تامین شود.

اگر ملکی دارای حق ارتفاق در ملک غیر باشد یا در ملکی حق ارتفاق جاری باشد، در سند مالکیت تک‌برگ مراتب قید می‌شود‌. یکی از طرق اثبات حق، استناد به سند مالکیت و آنچه در دفتر املاک در خصوص دو ملک ذکر شده می‌باشد. دعوی اثبات حق ارتفاق دعوی غیرمالی است و در دادگاه عمومی حقوقی محل ملک اقامه می‌شود‌.

نتیجه‌گیری

حق ارتفاق حقی قائم به ملک است که به طور خود به خود با ملک منتقل می‌شود‌. با توجه به ماهیت حق بودن ارتفاق، صاحب آن که به موجب قانون یا قرارداد و یا سوابق طولانی استفاده از حق، نسبت به آن‌ محق است و مالک ممانعت می‌کند، دعوی اثبات حق ارتفاق مطرح می‌نماید. جهت اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- اگر در قرارداد فروش ملکی که حق ارتفاق دارد عدم وجود حق تصریح شود وضعیت عقد چگونه است؟

چنین عقدی صحیح بوده و به منزله اسقاط حق ارتفاق می‌باشد.

۲- آیا مالک می‌تواند در ملک خود هر نوع تصرفی کند؟

مالک نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که موجب تضرر همسایه شود مگر به اندازه رفع نیاز و به قدر متعارف.

۳- هزینه استفاده از حق عبور یا حق شرب به عهده کیست؟

هزینه بهره‌مندی از حق ارتفاق بر عهده صاحب حق یا استفاده‌کننده است مگر بین او و صاحب ملک توافق دیگری شده باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *