حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاع حقی است که مالک ملکی بر روی ملک متعلق به دیگری دارد مانند حق عبور از ملک دیگری و حق شرب. ارتفاق حق مالی و عینی است که بر روی مال غیر منقول برقرار می شود.

از آنجا که به تبع مال غیر منقول ایجاد می شود به آن غیر منقول تبعی گفته می شود. صرفاً در مورد اموال غیر منقول (ملک) است و در اموال منقول راه ندارد.
ماده ۹۳ قانون مدنی: ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

خصوصیات حق ارتفاق

۱- حقی است ویژه اموال غیر منقول
۲- حقی قائم به ملک است و اصولاً با انتقال ملک منتقل می شود. به عبارتی حقی وابسته به ملک است و به طور مستقل و جداگانه قابل معامله نمی باشد مانند حق عبور یا حق شرب در ملک دیگری.
۳- برای ایجاد حق ارتفاع وجود دو ملک کنار یکدیگر یا با فاصله لازم است.
۴- اگر مالک ملکی که حق ارتفاق در آن جاری است تغییر کند این امر مانع استفاده صاحب حق نمی گردد.
۵- ایجاد حق مزبور ممکن است به طور معوض و با گرفتن عوض از صاحب حق یا غیر معوض و به صورت رایگان باشد.

بیشتر بدانید:

وکیل ملکی

طرق برقراری حق ارتفاق

ایجاد حق مزبور به دو طریق امکانپذیر است: ۱- به موجب قانون؛ ۲- به موجب قرارداد

ایجاد حق به موجب قانون

به موجب قانون به این معنا که بدون توافق طرفین و وجود قراردادی، قانون حق را به وجود آورده است.
مصداق آن ماده ۹۷ قانون مدنی است که مقرر می دارد: هر گاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته صاحب خانه یا ملک نمیتواند مانع آب بردن یا‌ عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.

مشخص است حق ارتفاع به موجب ماده ۹۷ از طریق قانون برقرار شده بدون آنکه طرفین توافقی در ایجاد آن نموده باشند. در نتیجه، اراده صاحب ملک در سلب آن نقشی نخواهد داشت.

ایجاد حق به موجب قرارداد

به موجب قرارداد. در مواردی مالک دو ملک با یکدیگر تراضی می کنند یک طرف یا هر دو در ملک دیگری صاحب حق ارتفاع گردد. طرفین می توانند ضمن قرارداد هر شرطی را که خلاف مقررات آمره نباشد، قرار دهند.

بیشتر بدانید:

حق انتفاع و انواع آن

ماده ۹۴ قانون مدنی: صاحبان املاک میتوانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و‌ عقدیست که مطابق آن حق داده شده است.

اذن در ارتفاق

اذن به رضایت مالک مال قبل از استفاده گفته می شود. در مقابل، اجازه به رضایت و تنفیذ وی بعد از بهره برداری از مال می گویند. اذن در ارتفاق با حق ارتفاق متفاوت است.

در اذن، مالک هر موقع می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع استفاده دیگری شود و با فوت یا محجور شدن هر یک از طرفین اذن خود به خود از بین می رود. اما حق ارتفاق ماندنی و با توجه به شروط ضمن عقد موجد آن برقرار می شود.

برای تشخیص هر یک، باید به روابط حقوقی طرفین و شرایط مقرر میانشان توجه نمود. در قرارداد اذن در ارتفاق می توان با قراردادن وجه ملزمی حق رجوع را از مالک سلب و ساقط نمود.

ماده ۹۸ قانون مدنی: اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند هر وقت بخواهد میتواند از اذن خود ‌رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات.

ماده ۱۰۸ قانون مدنی: در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک میتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر‌ اینکه مانع قانونی موجود باشد.

در مورد بخش آخر ماده ۱۰۸ و مانع قانونی، می توان به سلب حق رجوع مالک ضمن عقد اشاره نمود. طرفین می توانند طبق اصل حاکمیت اراده و قاعده “اوفوا بالعقود” در توافق بین خود مقرر نمایند مالک حق رجوع و بازگشت از اذن را از خود سلب و ساقط نمود.

ایجاد حق ارتفاق برای مالکین مشاع ملک

ملک مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک دارد. شرکا و مالکین در ذره ذره ملک سهیم می باشند. اگر ملکی به صورت مشاع بین دو یا چند نفر باشد و برای مالکین حق ارتفاق ایجاد شود، هیچ یک نمی تواند مانع دیگری در استفاده از حق مزبور شود.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

ضمن اینکه قابل تقسیم و تجزیه بین مالکین نمی باشد. شرکا می توانند با تراضی از حق خود صرفنظر کرده و آن را به شریک یا شرکای دیگر اختصاص دهند.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- اگر در قرارداد فروش ملکی که حق در آن جاریست عدم حق ارتفاق تصریح شود وضعیت حقوقی عقد چگونه است؟

عقد صحیح بوده و به منزله اسقاط حق می باشد.

۲- آیا مالک می توان در ملک خود هر نوع تصرفی کند؟

مالک نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که موجب تضرر همسایه شود مگر به اندازه رفع نیاز و به قدر متعارف.

۳- هزینه استفاده از حق عبور یا حق شرب به عهده کیست؟

به عهده صاحب حق یا استفاده کننده است مگر بین او و صاحب ملک توافق دیگری شده باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *