- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
خیار تخلف از شرط صفت در صورتی ایجاد می شود که مورد معامله مطابق کیفیت یا کمیت مورد توافق در قرارداد نباشد.
یکی از شروط صحیح ضمن عقد، شرط صفت نام دارد. به موجب آن طرفین قرارداد در مورد صفتی از اوصاف مبیع توافق می کنند.
این اوصاف ممکن است مربوط به کیفیت مورد معامله باشد مانند سفید بودن رنگ خودرو یا مربوط به کمیت و اندازه آن مثل اینکه مبیع یک تن برنج است. شرط صفت در مورد مبیع عین معین است در مال کلی راه ندارد.
در ادامه به بررسی خیار تخلف از شرط صفت و شرایط و آثار آن می پردازیم. ضمن اینکه شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
فهرست مطالب
ماهیت شرط صفت
شرط صفت، شرطی تبعی و فرعی است. به این معنا که عقد توافقی اصلی و شرط ضمن آن توافق فرعی محسوب می شود. شرط از عقد تبعیت می کند با انحلال عقد بر اثر فسخ، انفساخ، بطلان یا اقاله، اصولاً شرط ضمن آن نیز منحل می گردد.
شرط از لحاظ زمان وقوع معامله به شرط بنایی یا تبانی، شرط صریح و شرط الحاقی تقسیم می گردد. شرط بنایی شرطی است که از اوضاع و احوال و شرایط معلوم شود طرفین بر آن متبانیاً توافق نموده اند بدون اینکه در عقد ذکر نمایند.
شرط صریح شرطی است که طرفین ضمن قرارداد آن را صراحتاً می آورند. شرط الحاقی آن است که پس از عقد، توافقات بعدی طرفین به آن الحاق و ضمیمه می گردد.
بیشتر بدانید:
انواع شرط صفت
شرط صفت در خصوص عین معین یا کلی در معین است. در دو مورد جریان دارد: در کمیت یا مقدار مورد معامله و کیفیت یا وصف مورد معامله.
شرط کمیت یا مقدار
به کمیت مورد معامله شرط مقدار هم گفته می شود. این شرط در اشیاء قابل تجزیه مثل برنج و در اشیاء غیر قابل تجزیه مثل فرش می باشد. اما هر یک احکام خود را دارد. اموالی که قابل تقسیم به قسمت های مساوی باشد مانند برنج هر قسمت از ثمن معامله در برابر بخشی از مبیع قرار می گیرد.
اگر مبیع نسبت به آنچه توافق شده کمتر درآید، خریدار دو راه پیش رو دارد اول اینکه به استناد خیار تبعض صفقه معامله را فسخ کند. دوم معامله را با همان شرایط قبول کند و از ثمن کسر کند. اگر مورد معامله زیاده باشد خریدار باید مقدار اضافی را به فروشنده بازگرداند.
بیشتر بدانید:
ممکن است مورد معامله تجزیه ناپذیر باشد. به عبارتی قابل تقسیم به بخش های مساوی نباشد. برای مثال فرش و زمین در این صورت اگر مبیع کمتر از مقدار مورد توافق باشد مشروط له (خریدار) به استناد خیار تخلف از شرط صفت حق فسخ معامله را دارد. چنانچه مبیع بیشتر باشد فروشنده به استناد خیار تخلف از شرط صفت حق فسخ خواهد داشت.
طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت، اگر ملکی به شرط داشتن مقدار معین و با سند رسمی به فروش برسد و بعد از معامله بیشتر باشد حق فسخ وجود ندارد. در این صورت خریدار مبلغی که در سند رسمی و تحت عنوان مبلغ منطقه ای ملک است را به صندوق ثبت واریز می نماید. وی با ضمیمه کردن فیش مربوطه درخواست اصلاح سند را می کند.
کیفیت مورد معامله
در مورد کیفیت مورد معامله دو حالت پیش می آید ۱- وصفی که ضمن قرارداد شرط شده شرط اساسی باشد. اما پس از معامله مشخص شود که مورد معامله فاقد آن است در این صورت قرارداد باطل است. برای مثال وقتی کسی قصد خرید طلا را داشته باشد. بعد مشخص شود جنس خریده شده نقره است.
۲- وصف غیر اساسی باشد در اینجا عقد صحیح است. لکن مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت. برای مثال، خودرو به شرط عدم رنگ خوردگی معامله شود. ولی کاشف به عمل آید در زمان قرارداد رنگ خورده بوده است.
بیشتر بدانید:
خیار تخلف از شرط صفت
با تخلف از شرط صفت خواه کمیت خواه کیفیت، طرف قرارداد که شرط به نفع او شده می تواند قرارداد را فسخ نماید. به کسی که شرط به سودش شده مشروط له و به طرف مقابل که شرط به ضررش بوده و عمل به شرط بر عهده اش قرار گرفته مشروط علیه گفته می شود.
ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت، ایجاد حق فسخ برای مشروط له است. خیار تخلف از شرط صفت شامل هر دو وصف کیفیت یا کمیت مورد معامله می شود.
این خیار در عین معین یا در حکم عین معین راه دارد. در مال کلی حق فسخ وجود ندارد. اگر مال کلی مطابق با اوصاف مقرر نباشد، خریدار الزام فروشنده را به تسلیم مورد معامله مطابق با اوصاف مذکور میخواهد.
بیشتر بدانید:
اسقاط شرط صفت
با توافق به شرط صفت در زمان امضای معامله یا شرط موجود است یا نیست. بنابراین چیزی باقی نمی ماند که قابل اسقاط از سوی طرفین باشد. برای همین شرط صفت قابل اسقاط نمی باشد. اما چون با تخلف از آن برای مشروط له حق فسخ ایجاد می گردد، حق فسخ قابل اسقاط است.
ممکن است وصف مورد نظر طرفین در زمان معامله نباشد. لکن قبل از تسلیم مبیع یا قبل از فسخ قرارداد، صفت مورد نظر ایجاد شود در این صورت حق فسخ ساقط می شود.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
مواد قانونی
ماده ۲۳۴ قانون مدنی: شرط بر سه قسم است:
۱ – شرط صفت
۲ – شرط نتیجه
۳- شرط فعل اثباتاً یا نفیاً
شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.
ماده ۲۳۵ قانون مدنی: هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۴۴ قانون مدنی: احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده است.
ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی: اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک: نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
سوالات متداول
۱- آیا در شرط صفت الزام به ایفای تعهد وجود دارد؟
در این مورد متعهدله مستقیم خیار فسخ را اعمال می کند.
۲- طرفین چه زمانی می توانند آثار فسخ را اجرا کنند؟
با فسخ عوضین به مالک اولیه مسترد می شود. لکن اجرای آثار آن و انتقال مال بعد از قطعیت حکم دادگاه مبنی بر تایید فسخ امکانپذیر است.
۳- آیا خیار فسخ ناشی از تخلف از شرط صفت فوری است؟
فوری نیست لکن باید در مدت متعارف اعمال گردد.
