تفسیر رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور

رای وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

◇ با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق ‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان ‌گونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می ‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌ های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌ شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم ‌الاتباع است.

تفسیر رای وحدت رویه شماره ۸۱۱

✍ اگر مبیع در معامله ای مال غیر باشد، به آن معامله مستحق للغیر گفته می شود. چنین قراردادی، چه خریدار آگاه به مال غیر باشد چه نباشد، باطل است.

▪︎ در معاملات اصل بر صحت است، مگر فساد آن مشخص شود. کسی که مدعی بطلان معامله است باید دعوی بطلان اقامه نماید.

▪︎ در دعوی بطلان معامله یا ابطال سند، خواهان مدعی است که مورد معامله ملک فروشنده نبوده و مال دیگری بدون اذن و اجازه مالک معامله شده است. معمولاً با طرح قبلی شکایت کیفری انتقال مال غیر و کلاهبرداری و پرونده استنادی با توجه به مدارک موجود مراتب ابطال قرارداد نزد دادگاه حقوقی اثبات می گردد.

▪︎ گاهی، خریدار از مستحق للغیر بودن مال آگاه است. در این صورت فقط می تواند ثمنی که پرداخت نموده را مطالبه کند و حقی بر خسارات و غرامات وارده نخواهد داشت.

▪︎ ممکن است، خریدار در زمان عقد جاهل به وضعیت مورد معامله باشد. در این صورت علاوه بر استرداد ثمن پرداختی، خسارات و غرامات را نیز از فروشنده مطالبه می نماید.

▪︎ ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مقررات عمومی خسارت تاخیر تادیه را بیان نموده است. وفق آن اگر دین وجه رایج کشور باشد و دائن آن را مطالبه کند همچنین مدیون تمکن مالی داشته باشد، دائن مستحق دریافت خسارت تاخیر تادیه خواهد بود.

▪︎ آنچه به صراحت در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ آمده اینست که خسارت خریدار جاهل در معامله مستحق للغیر، مشمول ماده ۵۲۲ قانون مذکور نمی شود. در این صورت خسارت و غرامت خریدار جاهل توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی می گردد. نظریه کارشناس بر اساس اموال مشابه، اوصاف و نوع آنها اعلام می شود.

▪︎ آراء وحدت رویه ۸۱۱ و ۷۳۳ دیوان عالی کشور در مورد مبیع مستحق للغیر وضع گردیده اند. اطلاق کلمه غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بیانگر جبران کلیه خسارات وارده به خریدار می باشد. خریدار جاهل بر مستحق للغیر بودن مبیع می تواند علاوه بر ثمن، خسارات و غرامات وارده را نیز مطالبه نماید.

▪︎ دادگاه در تعیین خسارت، ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ را مدنظر قرار می دهد. قانون مزبور مقررات مربوط به مسئولیت غیرقراردادی اشخاص حقیقی و حقوقی را بیان کرده است. در مواردی شخص از عمل دیگری متضرر شده در حال که میانشان توافقی برای جبران خسارت نمی باشد. شخص متضرر می تواند با توجه به مقررات مسئولیت مدنی یا ضمان قهری، خسارات وارده را مطالبه نماید.

▪︎ با توجه به عبارت “از جمله کاهش ارزش ثمن” در متن رای وحدت رویه ۸۱۱، خریدار جاهل به مال غیر می تواند علاوه بر تفاوت ارزش ثمن، سایر خسارات وارده چون هزینه های دلالی را درخواست کند.

رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ – ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور

《 به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد.》

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

10 دیدگاه دربارهٔ «تفسیر رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور»

  1. اگر در سال 1394 شاکی یکبار حکم تاخیر تادیه گرفته باشد دوباره میتواند با امدن این قانون شکایت کند و این بار حکم بر اساس رشد
    ملک بگیرد ؟
    برای کسی که محکوم شده هر روز خطر این هست که حکم جدیدی بیاد و بدهیش سنگین تر شود.

    1. باسلام و وقت بخیر، آراء وحدت رویه در حکم قانون بوده و لازم الاجرا هستند. این آرا نسبت به احکام دادگاه ها که قبل از صدور آن قطعی شده اند تاثیری ندارد و شامل پرونده هایی می شود که در زمان صدور رای وحدت رویه هنوز رای قطعی در موردشان صادر نشده است. همچنین در مورد هر ادعایی فقط یکبار حکم محکومیت صادر می گردد. موفق باشید

  2. باسلام و وقت بخیر
    متشکرم از مطالب خوبتان.
    ببخشید، اگر چند سال بعد از معامله معلوم شود که فروشنده ملک غیر را آن هم به چند برابر قیمت فروخته است، جبران غرامات وارده به خریدار فقط بر مبنای محاسبه‌ی تورم مشابه آن ملک است؟ یعنی فروش چند برابر بیشتر از قیمت لحاظ نمی‌شود؟

    1. باسلام و وقت بخیر، در معامله مال غیر، اگر خریدار جاهل به مال غیر باشد می تواند علاوه بر ثمن پرداختی، غرامات و خسارات وارده را نیز از فروشنده مطالبه کند که اصل بر جهالت است و علم باید ثابت شود. اما اگر عالم باشد فقط می تواند ثمن پرداختی را مطالبه کند و حقی نسبت به خسارات ندارد. رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ موردی را بیان نموده است که خریدار جاهل به مال غیر بودن مورد معامله باشد.

  3. سلام
    اگر خسارت مستحق للغیر در مبایعه‌نامه بعنوان شرط ضمن عقد پیش بینی شده باشد آیا از شمول رای وحدت رویه ۸۱۱ خارج است؟
    《ملک پیش از ید بایع در وثیقه قرار داشته و او بی خبر بوده و عدم سوءنیت وی نیز در دادگاه اثبات گردید》

    1. زهرا شریفی

      باسلام و وقت بخیر، محاکم طبق اصل حاکمیت اراده طرفین قرارداد و بر اساس توافق بر مبلغ یا درصدی از مبلغ قرارداد تصمیم می گیرند. ضمن اینکه شروط تابعی از عقد اصلی هستند که با رد معامله توسط مالک و بطلان آن، بالتبع شرط ضمن عقد نیز باطل می گردد.

  4. سلام
    بنده ملکی را چند سال قبل خریدم ولی مشخص شد فروش مال غیر بوده و حکم زندان برای فروشنده صادر شد ولی دادگاه درخواست بنده طبق رأی وحدت رویه ۸۱۱ را رد کرد و به خسارت قراردادی که بصورت پیشفرض در مبایعه نامه ها است استناد کرد در صورتی که از لحاظ کیفری فساد در معامله را تایید و حکم حبس به فروشنده داده بود
    ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

    1. زهرا شریفی

      با سلام و وقت بخیر با ابطال معامله، درست است شروط ضمن عقد نیز باطل و بی اعتبار می شوند. لکن بر اساس اصل حاکمیت اراده طرفین و همینطور نظریه مشورتی اداره حقوقی شماره ۷/۱۴۰۲/۶۱۳ – ۱۴۰۲/۸/۲۹ دادگاه طبق توافق فی مابین تصمیم می گیرد.

  5. سمیرا نقیبی

    با سلام من در فروش ملکی به فروش مال غیر محکوم شدم و رد مال رو در سال 1399 انجام دادم. ثمن معامله که 410 میلیون تومان بود (یعنی کل پولی که برای فروش خونه گرفته بودم رو پس دادم) منتها خریدار من که موقع معامله جاهل بود، هنوز ملک رو به مالک اصلی تحویل نداده و در جنگ حقوقی با اون هست و بالطبع برای گرفتن غرامات فروش مال غیر به من هم مراجعه حقوقی نکرده. خودش می گه هر وقت خونه رو ازم گرفتن، میام که به نرخ روز بگیرم. سوالم اینه که آیا هر زمانی برای غرامات مراجعه کنه من باید به نرخ روز خونه پرداخت کنم یا این که به نرخ سالی که رد مال (ثمن معامله) رو انجام دادم؟ چون از اون موقع ایشون دیگه جاهل نیست و در ضمن ثمن معامله هم از دست من خارج شده و در اختیار ایشون هست.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *