روش های انتقال مالکیت ملک

روش های انتقال مالکیت ملک

برای انتقال مالکیت ملک روش های مختلفی وجود دارد. با قصد معامله در خصوص مورد مالکیت منتقل می گردد. هر عقد دارای شرایط و ویژگی های خود می باشد. طرفین در قالب هر یک از عقود ملزم به رعایت شرایط عقد مربوطه می باشند.

در این نوشته به طور کاربردی، انواع مختلف عقودی که به موجب آنها مالکیت ملک منتقل می گردد و شرایط هر یک شرح داده شده است.

مالکیت چیست؟

مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند هر گونه استفاده ای در مال نماید. همچنین هرگونه تصرفی در آن داشته باشد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده است. برای مثال، مالکیت در مشاعات ساختمان که طبق قانون تملک آپارتمان ها محدود شده است.

ممکن است، شخص مالک عین و منافع یا هر یک از آنها باشد یا مالک عرصه و اعیان با هم یا هر یک از آنها باشد.

در انتقال ملکیت، حقوق ارتفاقی ملک نیز منتقل می شود. ارتفاق حقی است قائم به شخص. به حق عبور از ملک دیگری یا حق شرب، بردن آب و … حقوق ارتفاقی ملک گفته می شود.

گاهی برای ثالث در ملک حق انتفاع وجود دارد. در این صورت با محفوظ ماندن حقوق دارنده حق، ملک منتقل می گردد.

بیشتر بدانید:

حق انتفاع و انواع آن

انواع مالکیت

مالکیت به مالکیت عین، منافع  عرصه، اعیان، مفروز و مشاع، اختصاصی و اشتراکی تقسیم می گردد.

مالکیت عین، مالکیت نسبت به خود مال است (مانند مالکیت بر خانه و خودرو). هیچ مالی را نمی توان از تصرف مالک آن خارج کرد مگر با مجوز قانون. در عقد اجاره مالکیت منافع به مستاجر منتقل می شود.

مالکیت عرصه به معنای مالکیت بر زمین است و اعیان یعنی شخص مالک بنای ساخته شده باشد. مفروز یعنی مالکیت بر ملکی که ششدانگ آن فقط یک مالک دارد. مشاع یعنی ششدانگ ملک بیش از یک مالک داشته باشد.

مالکیت اختصاصی بر واحد مورد تصرف طبق قانون تملک آپارتمان ها گفته می شود. مالکیت اشتراکی به قسمت های مشاع ساختمان می گویند که تحت تصرف همه ساکنین آن است.

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

انتقال مالکیت

مالکیت حقی است که صاحب آن می تواند آن را هر زمان انتقال دهد. انتقال مالکیت از راههای مختلف امکانپذیر است.

در هر قراردادی که طرفین قصد انتقال مالکیت ملک را دارند می بایست ارکان و شرایط آن را رعایت نمایند. عدم رعايت هر یک تبعات و ضمانت اجرای قانونی برای طرفین در پی خواهد داشت.

مبایعه نامه

در قانون مدنی ایران عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی مالکیت مبیع و ثمن در عقد بیع به طرف مقابل تملیک می گردد. هر یک ضامن درک مورد معامله می باشند که تملیک نموده است.

در حال حاضر مبایعه نامه ها در بنگاه های مشاور املاک با کد رهگیری و هولوگرام دار منعقد می گردد. با اخذ کد رهگیری مالک خریدار شناخته می شود.

همچنین فروشنده نمی تواند ملک را به دیگری واگذار نماید. ضمن اینکه تایید می شود مورد معامله قبلاً به شخصی دیگر انتقال نیافته است.

طرفین در قرارداد موعد یا مواعد پرداخت ثمن را تعیین می کنند. ضمن اینکه موعدی جهت حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک تعیین می نمایند.

انتقال ملک از هر طریق، طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باید در دفتر املاک اداره ثبت محل ثبت گردد.

بیشتر بدانید:

همه چیز در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

قولنامه یا تعهد بیع

قولنامه قراردادی است که به موجب آن طرفین متعهد می شوند در آینده با یکدیگر عقد بیع منعقد نمایند. در قولنامه طرفین متعهد می گردند که با شرایط مورد توافق، بیعنامه را تنظیم کنند.

در حال حاضر مبایعه نامه و قولنامه در یک معنا مورد استفاده واقع می شود. محاکم حقوقی با ارائه قولنامه به دید انتقال مالکیت ملک می نگرند.

صلحنامه

صلح به معنای سازش و آشتی است. در اصطلاح حقوقی به توافق طرفین بر رفع اختلاف یا وقوع معامله ای صلح گفته می شود.

در دو مورد صلحنامه تنظیم می شود: ۱- وقتی طرفین به دنبال رفع اختلاف و رفع تنازع باشند؛ ۲- زمانی که بخواهند با یکدیگر معامله ای منعقد کنند.

به کسی که مال خود را صلح می کند مصالح، به کسی که مورد صلح به او منتقل می شود متصالح، به مالی که صلح می شود مورد صلح و به مبلغ پرداختی در عوض آن، مال الصلح می گویند.

در بسیاری نقل و انتقالات به جای بیع از عنوان صلح استفاده می شود. در صلح معوض مانند بیع مالکیت در تاربخ معامله به مصالح منتقل می شود.

در صلح احکام مخصوصی که عقد طبق قانون باید داشته باشد وجود ندارد مانند حق شُفعه که مخصوص بیع است در صلح جریان ندارد.

انواع صلح مجانی است یا معوض. به صلح مجانی صلح محاباتی می گویند. صلح معوض یا غیر مجانی همان خرید و فروش یا اجاره و. ..می باشد.

بیشتر بدانید:

انواع عقد و مفهوم هر یک چیست؟

هبه نامه

هبه عقدی است که به موجب آن واهب مال خود را به طور مجانی به مُتهب انتقال می دهد. در هبه بایستی مال موهوبه به قبض متهب در آید. به عبارتی، عین موهوبه تحت تصرف و استیلای متهب قرار گیرد.

هبه یا مجانی است یا با شرط عوض، بدون اینکه ماهیت عقد از رایگان بودن تغییر نماید.

طبق ماده ۸۰۳ قانون مدنی، واهب می تواند از هبه رجوع کند مگر اینکه ۱- متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد؛ ۲- هبه معوض باشد و عوض داده شده باشد؛ ۳- عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده باشد؛ ۴- تغییری در عین موهوبه به وجود آمده باشد؛ ۵- در صورت فوت واهب یا متهب. در این موارد نمی توان از هبه رجوع نمود در نتیجه مالکیت باز نمی گردد.

معاوضه

معاوضه عبارت است از اینکه ثمن قرارداد به جای ثمن، کالا می باشد. به عبارتی مقصود طرفین مبادله دو کالا در برابر یکدیگر می باشد. در قرارداد خرید و فروش ملک خریدار می تواند به جای وجه نقد، ملک یا خودرو به فروشنده تملیک کند. در معاوضه مالکیت ملک با عقد منتقل می شود.

پیش فروش ملک

پیش فروش ملک قراردادی است که به موجب ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، مالک رسمی زمین (سازنده) متعهد به ساخت و تکمیل واحد ساختمانی با شرایط مقرر در قرارداد گردد. پیش فروشنده صرفاً سهم خود را طبق قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد.

بیشتر بدانید:

پیش فروش ساختمان – شرح آن – نکات کاربردی

تفاوت عقد بیع با پیش فروش این است که با بیع مالکیت مورد معامله منتقل می شود. حتی اگر ثمن پرداخت نشده باشد اما در قرارداد پیش فروش مالکیت به طور تدریجی و با پرداخت ثمن منتقل می گردد.

در قرارداد پیش فروش، پیش فروشنده متعهد به ساخت و تکمیل واحد مورد معامله در مهلت مشخص می شود. همینطور پیش خریدار متعهد به پرداخت ثمن معامله به طور اقساط طبق توافقات قراردادی می گردد.

مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک رسمی زمین و سازنده منعقد می شود. طبق این قرارداد سازنده متعهد به ساخت و تکمیل واحدهای ساختمانی بر اساس دستور نقشه با مشخصات مورد تراضی می گردد.

پس از پایان هر مرحله از ساخت ملک، سهم سازنده از سوی مالک یا مالکین رسماً به وی منتقل می شود. سازنده می تواند در صورت عدم تراضی بر خلاف آن در قرارداد، سهم خود را به پیش خریدار منتقل نماید.

بیشتر بدانید:

تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک نام دیگر آن لیزینگ است. قراردادی است در قالب عقد اجاره که طبق آن ملک به مستاجر منتقل می شود.

در این عقد بین طرفین توافق می شود چنانچه مستاجر اقساط اجاره را در مواعد مقرر پرداخت کند، در پایان اقساط، مستاجر مالک می گردد. ضمن قرارداد می توان شرط نمود مالکیت با پرداخت هر چند قسط به نسبت در دفترخانه اسناد رسمی منتقل شود.

خلاصه کلام

برای انتقال مالکیت ملک راه های گوناگونی وجود دارد. با توجه به شرایط و وضعیت موجود و توافقات، طرفین می توانند نوع قرارداد را مشخص کنند.

در زمان انعقاد هر قراردادی بایستی دقت کافی شود مقررات آمره در مورد هر عقد و ارکان و خصوصیات آن رعایت شود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- چرا در نقل و انتقالات ملک بیشتر از صلح استفاده می شود؟

چون عقد صلح به جای هر عقدی واقع شود خصوصیات آن عقد را به خود نمی گیرد.

۲- در انتقال ملک از سوی شوهر به زن، آیا مرد می تواند از آنچه داده رجوع کند؟

مرد می تواند با اثبات هبه بودن معامله، از هبه رجوع کند. به شرطی مقررات مخصوص این عقد رعایت گردد.

۳- قرارداد مشارکت در ساخت لازم است یا جایز؟

عقدی لازم است و بین طرفین لازم الاجراست مگر در صورت وقوع فسخ یا اقاله عقد.

۴- مالکیت به چه صورت به پیش خریدار منتقل می گردد؟

با پرداخت اقساط ثمن، مالکیت منتقل می شود.

۵- اجاره به شرط تملیک در چه معاملاتی کاربرد دارد؟

بیشتر در فروش های اقساطی و بانکی این نوع قرارداد کاربرد دارد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *