سرقفلی و همه چیز در مورد آن

سرقفلی از مباحث مهم محل‌های تجاری و از موارد اختلاف برانگیز میان مالک و مستاجر است که دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است.‌ سرقفلی عبارت از وجهی است که مستاجر محل کسب در آغاز اجاره علاوه بر اجاره بها، به مالک یا مستاجر قبلی می‌پردازد.

با پرداخت سرقفلی، مالک متعهد می‌شود محل تجاری را فقط به مستاجر اجاره دهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد، در عوض انتقال ملک به مستاجر دوم، از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند.

همچنین در مواردی که به موجب شروط ضمن عقد اجاره، مستاجر دارای امتیاز عدم تخلیه از سوی موجر باشد، مستاجر می تواند در قبال اسقاط این حق و تحویل مورد اجاره، از مالک سرقفلی بگیرد. سرقفلی ویژه محل تجاری است و در اماکن مسکونی و اداری راه ندارد.

در ادامه وکیل سرقفلی تهران به طور کاربردی ریز و درشت مسائل سرقفلی، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر، موارد استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر در سرقفلی و موارد مهم قرارداد سرقفلی را طبق قوانین و رویه محاکم بیان می‌کند. همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

شرایط سرقفلی ملک تجاری

واژه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ آمده و تحت شرایط قانونی، از حقوق مستاجر محل کسب محسوب می‌شود. به موجب این قانون و آیین نامه اجرایی آن، قرارداد سرقفلی باید با عنوان اجاره و مکتوب منعقد شود. بنابراین اجاره شفاهی مشمول این قانون نمی شود و حسب مورد مشمول توافق بین طرفین و قانون مدنی می باشد.

برای تخلیه فوری ملک تجاری از طریق دادگاه صلح پس از انقضای مدت، شرایط شکلی و تشریفات انعقاد آن باید رعایت شده باشد. طبق ماده ۲ قانون ۷۶: “قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.”

مدت در قرارداد اجاره بایستی معین باشد. در صورت عدم ذکر مدت، از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین می شود. در خصوص امکان تخلیه فوری، مدت در قرارداد اجاره باید تعیین شده باشد، یکسال، سه سال، پنج سال و… در صورت عدم رعایت مقررات ماده ۲ قانون ۷۶، موجر باید برای تخلیه به دادگاه مراجعه و دادخواست صدور حکم تخلیه تقدیم نماید.

قرارداد سرقفلی عادی و رسمی

قرارداد اجاره که به موجب آن سرقفلی محل تجاری واگذار می گردد، ممکن است عادی باشد یا رسمی. این قرارداد یا بین مالک و مستأجر اول است یا مستأجر اول و دوم و یا بین مستأجر دوم و مالک و همینطور به بعد شکل ‌می‌گیرد. سند رسمی سرقفلی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در این باره مقرر می دارد: “دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌ قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌ قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.”

در اسناد عادی سرقفلی که معمولاً بین کسبه تنظیم می شود، طرفین نسبت به شروط ضمن عقد توافق می کنند ولی در هر حال باید در قرارداد دارای سرقفلی، واژه سرقفلی ذکر شود. همینطور لازم است تمام حقوق و تکالیف طرفین در سند مشخص شود و بهتر است نزد شهود تنظیم و قرارداد به امضای آنها برسد.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

لزوم تعیین تکلیف سرقفلی در قرارداد

عبارت “سرقفلی یا بدون سرقفلی” در ماده ۱۴ آیین نامه اجرائی قانون ۱۳۷۶، به دلیل حمایت از منافع مستأجر می باشد. اگر سرقفلی در قرارداد آورده نشود، بازهم موجر می تواند برای تخلیه فوری دادخواست دستور تخلیه بدهد. در این موارد مستأجر باید با مراجعه به دادگستری برای احقاق حق خود اقدام کند.‌

ممکن است، قرارداد سرقفلی عادی تنظیم شود. در این صورت باید شرایط مقرر در ماده ۲ قانون مزبور در آن رعایت شده باشد. در هر حال طرفین می بایست تکلیف سرقفلی یا عدم آن را در قرارداد تنظیمی مشخص کنند.

شرایط پرداخت سرقفلی به قیمت روز

اگر مستاجر در ابتدای اجاره، سرقفلی پرداخته باشد موجر مکلف است در صورت تخلیه ملک تجاری، سرقفلی را به قیمت روز به صورت توافقی یا با نظر کارشناس به مستاجر پرداخت نماید. سرقفلی در مورد محلی ایجاد می‌شود که دارای کابری تجاری باشد. کاربری ملک مبنی بر تجاری بودن آن در پروانه ساختمانی و سند مالکیت قید می‌شود

بنابراین طرفین نمی توانند در مورد محل مسکونی یا اداری، توافق بر کسب و پیشه و تعلق سرقفلی نمایند. در این صورت قرارداد اجاره باطل و وجه پرداختی قابل استرداد است. همینطور خسارات وارده به مستاجر در صورت عدم اطلاع مستاجر به غیرتجاری بودن ملک، قابل مطالبه است.

صلح سرقفلی

در بسیاری موارد، سرقفلی به موجب مبایعه‌نامه یا صلحنامه منتقل می شود. عقد صلح عبارت است از:
۱- عقدی است مسامحه ای به این معنی که علم اجمالی و کلی طرفین نسبت به مورد معامله کافی است. نیازی نیست مانند عقود بیع و اجاره طرفین نسبت به مورد معامله علم تفصیلی و کامل داشته باشند مانند مشخص بودن کامل پلاک ثبتی در عقد بیع.
۲- در روابط حقوقی طرفین، در مقام عقود مختلف واقع شده بدون اینکه مقررات و احکام خاصه آن عقد در صلح جاری باشد مانند صلحی که در مقام بیع واقع می شود ولی در آن اخذ به شفعه که مختص بیع است جاری نمی باشد.
۳- عقدی است لازم اگرچه در مقام عقود جایز واقع شود و به هم نمی خورد مگر به موجب اقاله یا فسخ.
۴- عقد صلح ممکن است مجانی یا معوض باشد.

توقیف، مزایده و فروش سرقفلی

سرقفلی دارای ارزش مالی است بنابراین قابل توقیف است. در مواردی که مستاجر بدهکار است، طلبکار می‌تواند حق سرقفلی بدهکار را وثیقه طلب خود بابت پرداخت بدهی قرار دهد و آن را توقیف کند.

پس از توقیف سرقفلی، از آنجا که سرقفلی حقی مالی و قابل واگذاری است. لذا طلبکار می‌تواند آن را طبق تشریفات مربوط به مزایده در اجرای احکام مدنی دادگاه یا اجرائیات اداره ثبت به مزایده بگذارد. لکن در مرحله فروش، باید به قرارداد سرقفلی مراجعه شود.

اگر ضمن آن، مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را داشته باشد، فروش سرقفلی مانعی ندارد. اما اگر چنین اجازه ای از مالک یا وراث وی نداشته باشد، آن زمان اخذ رضایت مالک ضروری است. اگر مالک رضایت به انتقال داد که معمولاً با گرفتن درصدی از ارزش سرقفلی عملی می‌شود سرقفلی منتقل می‌شود.

اگر مالک یا وراث وی به هر علتی رضایت به انتقال ندهد، عملاً کاری نمی‌توان کرد. چرا که در حالت عادی و عدم رضایت مالک به انتقال، مستاجر می‌تواند دعوی تجویز انتقال منافع به غیر را طبق ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اقامه نماید که مسلماً بدهکاری که با جبر و زور مالش توقیف شده چنین اقدامی نمی‌کند.

لازم به توجه است دعوی تجویز انتقال منافع به غیر در مورد حق کسب و پیشه و تجارت موضوع اجاره‌های قانون ۵۶ اقامه می‌شود و در مورد سرقفلی قانون ۷۶ مطرح نمودن آن صحیح نیست. در این موارد با توجه به شرایط اختلاف و مدارک موجود دعوی مناسب مطرح می‌شود.

مقایسه ارزش سرقفلی با ارزش زمین و بنای ملک

سرقفلی وجهی است که با توافق طرفین در ابتدای اجاره علاوه بر اجور، از سوی مستاجر به مالک پرداخت می شود. مالک در زمان تخلیه، قیمت روز سرقفلی را به مستاجر پرداخت می کند. مقررات آن طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. به موجب این قانون، مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر دارد مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است مالی که به مرور زمان، به طور قهری، بدون هر گونه توافق و شرط ضمن عقد، برای مستاجر محل تجاری ایجاد می شود. ارزش حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به اعتبار و شهرت تجاری مستاجر، نوع کسب و پیشه و تعداد سنوات در ملک تجاری به وجود می آید. مقررات آن تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.

به موجب این قانون، مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را ندارد مگر انتقال ضمن عقد به طور کتبی شرط شده باشد. ملک تجاری شامل عرصه، اعیان و منافع می باشد. عرصه به زمین ملک و اعیان به بنای ساخته شده بر روی آن گفته می شود. منافع ملک به بخش تجاری و کسب سود گفته می شود.

مسلم است اگر منافع ملک را از عرصه و عیانی جدا کنیم تبدیل به ملک مسلوب المنفعه (فاقد منفعت) می شود که در این شرایط ارزش معاملاتی چندانی نخواهد داشت. مشخص است افراد در معامله ملک به دنبال بخش کامل آن هستند که بیشترین سودآوری را برایشان به همراه داشته باشد و از این طریق شهرت تجاری و اعتبار افزونی کسب کنند.

معمولاً ارزش سرقفلی ملک تجاری حدود ۷۰ درصد ارزش کل ملک است در نتیجه با کسر آن، حدود ۳۰ درصد، معادل ارزش عرصه و اعیان آن می باشد. جهت ارزش گذاری مغازه به نوع شغل، اعتبار تجاری و سایر عوامل موثر توجه می شود.

در خصوص نقل و انتقال رسمی سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال سرقفلی ملک تجاری ابتدا پرداخت می‌شود. پس از صدور مفاصاحساب از اداره مالیاتی مربوطه و سایر استعلامات، سند رسمی واگذاری سرقفلی تنظیم می شود.

مقررات سرقفلی در رابطه مالک و مستاجر اول

ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می‌گوید: “هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.”

طبق ماده، وقتی مالک سرقفلی به قیمت روز به مستأجر می پردازد که:
۱- قرارداد برای مدت معین باشد و مالک پیش از پایان مدت خواهان تخلیه باشد.
۲- شروطی به نفع مستأجر ضمن عقد مقرر شده باشد و مستاجر آن شروط را که امتیازی برای وی محسوب می شود، اسقاط کند.

مقررات سرقفلی در رابطه مستاجر اول و دوم

موجر باید در زمان تخلیه، سرقفلی را به قیمت عادله روز به مستاجر پرداخت کند. مستاجری که در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت نکرده، در زمان تخلیه حق مطالبه چیزی نخواهد داشت. اصل بر این است که مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر شرط خلاف شده باشد.

اگر حق انتقال به غیر از مستأجر محل تجاری سلب نشده باشد: اولاً مستاجر می تواند در مدت اجاره، آن را به دیگری واگذار نماید. ثانیاً اگر هم چیزی به مالک پرداخت نکرده باشد می تواند در قبال واگذاری، وجهی بابت سرقفلی از مستأجر دوم دریافت کند. طبق ماده ۶ قانون، مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری سرقفلی مبلغی از مستاجر دوم دریافت نماید خواه ابتدای اجاره چیزی به مالک پرداخت کرده باشد یا خیر.

ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: “مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.”

شرایط واگذاری سرقفلی از مستأجر اول به دوم

مستأجر اول (کسی که سرقفلی از مالک به وی واگذار شده است) می تواند برای بخشی از مدت اجاره سرقفلی را منتقل کند یا برای بقیه مدت آن را انتقال دهد. اگر برای بخشی از مدت اجاره باشد، با پایان مدت مستأجر دوم مکلف است آن را به انتقال دهنده تحویل دهد.

در این حالت مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی پرداختی را به قیمت روز خواهد داشت. در صورت عدم تحویل در موعد مقرر، مستأجر اول (موجر) می تواند قرارداد را فسخ و دادخواست تخلیه عین مستاجره را به دادگاه بدهد.

بیشتر بدانید:

آثار فسخ قرارداد

چنانچه برای باقیمانده مدت اجاره، سرقفلی را واگذار کرده باشد، حسب مورد تخلیه توسط مستأجر اول یا مالک صورت می گیرد. با توجه به اینکه مستأجر اول حق انتقال به غیر را داشته است، باید به طریقی مانند ارسال اظهارنامه، مالک را از انتقال مطلع نماید.

در چه مواردی مستاجر می تواند سرقفلی بگیرد؟

مستاجر در این موارد می تواند از موجر سرقفلی مطالبه کند.
۱- وقتی طبق ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در ابتدای اجاره وجهی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد.
۲- در مواقعی که حق انتقال به غیر از مستاجر محل تجاری سلب نشده باشد، در این صورت می تواند برای واگذاری حق خود به دیگری مبلغی حسب مورد از مالک یا مستاجر بعدی (انتقال گیرنده) دریافت کند.
۳- در مورد ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ که مقرر می دارد: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

بیشتر بدانید:

انتقال سرقفلی در قانون اجاره ۱۳۷۶

بنابر ماده ۷ قانون ۷۶ در مواردی که:
▪︎ شرط شود تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است، موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد.
▪︎ شرط شود تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است مالک حق تخلیه عین مستاجره را نخواهد داشت.
▪︎‌ موجر متعهد شده باشد، هر سال با همان مبلغ پیشین قرارداد را تمدید کند.

در این موارد مستاجر بابت اسقاط هر یک از موارد فوق، حق گرفتن سرقفلی از مالک یا مستاجر بعدی را خواهد داشت.
۴- طبق ماده ۸ قانون که می گوید: :هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.:

وفق ماده ۸ هرگاه:
▪︎ ضمن عقد ︎شرط شود مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد،
▪︎ هر ساله آن را به مستاجر به اجاره متعارف و عرف محل واگذار کند
مستاجر می تواند در قبال اسقاط حق خود بابت شروط ضمن عقد یا تخلیه محل تجاری، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مالک دریافت نماید.

مواد ۷ و ۸ قانون در خصوص موردی است که مستاجر ضمن قرارداد امتیازاتی از موجر کسب نموده است لذا بابت اسقاط امتیازات مذکور، حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت.

موارد عدم پرداخت سرقفلی به مستاجر

ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: “چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

بیشتر بدانید:

موارد اسقاط سرقفلی

با توجه به ماده ۹ قانون و لفظ “یا” بین سه مورد ذکر شده، در صورت تحقق هر یک از موارد مذکور، مستاجر حق سرقفلی به قیمت روز را نخواهد داشت:
۱- مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
۲- مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد.
۳- مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد.

در عمل و وفق رویه محاکم حقوقی، با تحقق هر سه شرط مزبور، مستاجر مستحق سرقفلی نخواهد بود.

اختلاف مالکین مشاعی سرقفلی (نظریه مشورتی)

◇ در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی‌باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از «غیر» اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می‌شود. (نظریه مشورتی شماره ۲۷۲۱/۹۳/۷ – ۱۳۹۳/۱۱/۶ اداره حقوقی قوه قضاییه)

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

نظریه مشورتی حالتی را بیان نموده که مالکین، وراث قانونی مستاجر متوفی می باشند. در این جا انتقال به غیر صورت نپذیرفته است. اما اگر مالکین مشاعی سرقفلی، غیر ورثه باشند مانند اینکه دو یا چند نفر به شراکت در آن سهیم باشند موضوع فرق خواهد داشت.

در این صورت برای مشروعیت انتقال، می بایست رضایت موجر اخذ شود که با پرداخت درصدی از سرقفلی به مالک تحت عنوان حق مالکانه انتقال به طور قانونی صورت می پذیرد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد سرقفلی

۱- قرارداد سرقفلی باید کتبی باشد. بنابراین مزایای این قانون از شمول قرارداد شفاهی خارج است.

۲- سرقفلی باید به موجب عقد اجاره باشد. قرارداد شفاهی یا عقدی که بر مبنای صلح یا بیع یا هر عنوان دیگر منعقد شود مشمول سرقفلی نمی باشد. در این صورت روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی و توافقات فیمابین خواهد بود‌.

۳- طرفین می توانند قرارداد را به طور عادی یا رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنند. در اینجا، اگر قرارداد رسمی باشد موجر می تواند برای تخلیه به اجرائیات ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه نماید. اما در قرارداد عادی تخلیه در هر حال با مرجع قضایی است.

۴- چون عقد در قالب اجاره منعقد می شود، می بایست مدت آن معین باشد. لازم به ذکر است قراردادی که سرقفلی دارد، انقضای مدت از موجبات تخلیه نمی باشد.

۵- طبق قانون ۱۳۷۶ اصل بر امکان انتقال به غیر است مگر عدم انتقال شرط شود. بنابراین موجر می تواند مقرر کند مستاجر در مدت زمان تصرف در ملک حق انتقال محل را به دیگری ندارد.

۶- جهت صدور دستور تخلیه فوری، باید ذیل قرارداد به وسیله دو شاهد امضا شده باشد. اگر چنین نباشد صدور حکم تخلیه به وسیله دادگاه خواهد بود.

۷- حتماً در قرارداد واژه سرقفلی قید شود. در صورت عدم ذکر آن، وجه پرداختی در ابتدای اجاره حسب مورد ودیعه یا قرض الحسنه و… تلقی می شود.

۸- طرفین می توانند ضمن عقد مقرر کنند موجر با اتمام مدت اجاره حق تخلیه ملک تجاری را نخواهد داشت.

۹- همچنین می توان شرط نمود موجر هر ساله مورد اجاره را با همان مبلغ سال یا با افزایش متعارف به مستاجر اجاره دهد.

۱۰- اگر مستاجر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخته باشد، در زمان تخلیه حق مطالبه قیمت عادله روز سرقفلی را خواهد داشت.

۱۱- در مواردی مستأجر سرقفلی پرداخته یا دارای حقوقی به صورت شرط ضمن عقد است. در این شرایط، در زمان تخلیه یا اسقاط شرط و واگذاری حق به دیگری، می تواند از موجر یا مستاجر بعدی سرقفلی دریافت کند.

آیا سرقفلی قابل افراز و تقسیم است؟

فلسفه وضع امکان تقاضای تقسیم مال مشترک در قانون مدنی به این‌که هر شریک المال می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند، مسئله، قلع ماده نزاع است که این فلسفه و هدف در تقسیم منافع نیز وجود دارد. با این ترتیب امکان تقسیم منافع یک باب مغازه تجاری بین مستأجرین آن مغازه عملاً وجود دارد با این تأکید که تقسیم منافع ملازمه با افزاز عین، دخل و تصرف، تعدی و تفریط در مورد اجاره نداشته باشد و یا این‌که از نظر مقررات شهرداری تبدیل یک واحد تجاری به دو واحد تلقی نشود. با این ترتیب امکان تقسیم منافع مورد اجاره، مادامی‌که موجب تعدی و تفریط در عین نشده و با مقررات شهرداری نیز منافات نداشته باشد، منع قانونی ندارد. (نظر هیات عالی نشست قضایی شهر نیشابور – ۸۳/۱۰/۲)

در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. برخی محاکم معتقدند افراز و تقسیم سرقفلی امکانپذیر نیست. در این مواقع، مالک مشاعی سرقفلی باید دعوای تجویز انتقال منافع بر علیه مالک یا وراث وی طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۵۶ مطرح نماید.

طرح دعوی سرقفلی

قرارداد اجاره ممکن است دارای مدت یا بدون مدت باشد. چنانچه در ابتدای قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شود، در زمان تخلیه خواه با تخلف مستاجر یا بدون تخلف وی باشد، سرقفلی به قیمت عادله روز توسط مالک یا مستاجر پیشین پرداخت می‌شود.

پس از انقضای موعد اجاره و عدم تمدید قرارداد، مالک می‌تواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. در این صورت باید با تخلیه، مبلغ روز سرقفلی را به مستاجر بپردازد. در صورت امتناع موجر، مستاجر دعوای مطالبه قیمت روز سرقفلی را مطرح می کند.

بیشتر بدانید:

نحوه مطالبه وجه و طلب

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای سرقفلی

دعوی مطالبه سرقفلی به قیمت‌ روز با توجه به منقول بودن خواسته، در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده در سامانه ثنا رسیدگی می‌شود. لکن تخلیه ملک تجاری با سرقفلی با توجه به غیرمنقول بودن ملک در صلاحیت دادگاه حقوقی محل ملک است. اما چنانچه خواسته دعوی، تخلیه ملک تجاری بدون سرقفلی باشد، دادگاه صلح محل ملک صالح به رسیدگی است.

همچنین دعاوی راجع به تخلیه و حق کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون ۱۳۵۶ در صلاحیت دادگاه حقوقی محل ملک هستند.

هزینه دادرسی دعوی سرقفلی

دعوای تخلیه ملک سرقفلی دعوایی غیرمالی است. هزینه دادرسی تخلیه ملک برابر دعاوی غیرمالی که مبلغی کم است پرداخت می‌شود.

لکن دعوی مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز دعوایی مالی است. از آنجا که در زمان دادخواست، قیمت دقیق خواسته و مبلغ روز سرقفلی مشخص نیست دعوا را باید مقوم به مبلغ  ۱۰۰/۱۰۰/۰۰۰ تومان نمود تا در دادگاه حقوقی رسیدگی شود. در این صورت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد مبلغ مذکور در زمان ثبت دادخواست پرداخت می‌شود.

مدارک و نحوه اثبات سرقفلی و حق کسب و پیشه

در هر دعوایی با توجه به خواسته آن و شرایط و اوضاع و احوال حاکم می بایست تا‌کتیک و نحوه دفاع مشخص شود. دعوای سرقفلی نیز برای اینکه به نتیجه مطلوب برسد، باید از طریق اسناد و مدارک موجود اثبات گردد. در مواردی ممکن است سند اجاره موجود نباشد یا به صورت شفاهی منعقد شده باشد یا اجاره سرقفلی سالها تمدید نشده باشد.‌ در این موارد باید خواسته اثبات عقد اجاره به خواسته‌های دیگر افزوده شود.

ادله اثبات دعوی و مدارک دعوی سرقفلی شامل قرارداد اجاره، شهادت شهود، قبوض پرداخت اجاره‌بها، تامین دلیل بابت تصرف و اقدامات مستاجر یا تغییر شغل وی، معاینه و تحقیق محلی از همسایگان و کسبه و مدارک و موارد اثباتی دیگر می باشند که هر یک با توجه به دعوای مطروحه، قابل ارائه و دفاع و اخذ نتیجه می باشند.

مشاوره حقوقی سرقفلی

امروزه دعاوی سرقفلی با توجه به گستردگی آن دارای پیچیدگی خاص خود می باشند. مشکلات مربوط به سرقفلی ممکن است راجع به مالک و مستاجر یا بین مستاجرین ملک تجاری یا میان این اشخاص با ثالث باشد. گاهی با فوت موجر یا مستاجر قرارداد، وراث آنها به قائم مقامی مورث به اختلافات حقوقی می خورند.

با توجه به مقررات آمره سرقفلی، لازم است قبل از تنظیم قرارداد سرقفلی یا انتقال آن، از مشاوره حقوقی بهره مند گردید. مسلم است، طرفین عقد اجاره هر یک در پی کسب منفعت بیشتری هستند. همچنین لزوم برابری حقوق و تکالیف طرفین ایجاب می کند نکات و موارد قانونی و عرفی در تنظیم و انتقال سرقفلی درنظر گرفته شوند. به همین دلیل مشاوره با وکیل سرقفلی در این زمینه و تنظیم اوراق قضایی ضروری است.

همچنین طرفین اختلاف می توانند به منظور دستیابی به راه حل مطلوب از طرق تلفنی،آنلاین و حضوری اقدام به اخذ مشاوره حقوقی سرقفلی نماید. از این رو ارائه مشاوره حقوقی دعاوی سرقفلی توسط وکیل مجرب سرقفلی دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی در حل مسائل حقوقی مربوطه راهگشاست.

بهترین وکیل سرقفلی تهران

وکیل سرقفلی ملک تهران به منظور حل کلیه اختلافات میان موجر و مستاجر یا با اشخاص ثالث، اقدامات مفید و موثر در امور سرقفلی انجام می‌دهد. با توجه به خشک بودن قوانین موجر و مستاجر و دشواری هایی که اینگونه دعاوی دارند لازم است جهت طرح دعوی مناسب یا دفاع از دعوی سرقفلی توسط وکیل کاردان اقدام‌ نمود.

از سویی با توجه به تداخل و ارتباط این دعاوی با امور ملکی و گاهاً شهرداری ضروری است وکیل متخصص ملکی از حقوق قانونی متضرر دفاع نماید. اگرچه سرقفلی یک حق مالی است لکن دادگاه‌ها آن را در زمره دعاوی ملکی می‌دانند. لذا لازم است در خصوص دفاعیات نتیجه‌بخش و ارائه مدارک در پرونده به این مسائل توجه شود.

کلام آخر

موجر و مستاجر (متصرف) ملک تجاری، خود یا وراث قانونی آنها حسب مورد مالک عین یا منافع ملک تجاری هستند که حقوق قانونی آنها محسوب می‌شود. بعلاوه قوانین اجاره تکالیفی برای آنها تعیین نموده که با توجه به امری بودن مقررات اجاره و عدم امکان توافق بر خلاف آن، می بایست به نحو درست به آنها عمل شود. برای این منظور و جهت دریافت مشاوره در امور سرقفلی و اعطای وکالت از طریق شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- با وجود شهود در قرارداد و اختلاف در سرقفلی، کدام مرجع تخلیه را صادر می کند؟

رسیدگی به دعوی تخلیه و سرقفلی با هم در صلاحیت دادگاه حقوقی محل ملک است.

۲- آیا گزارش اصلاحی در امور سرقفلی صادره از دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف لازم‌الاجراست؟

گزارش اصلاحی که بر مبنای سازش طرفین تنظیم‌ می شود قطعی بوده و مانند احکام قطعی دادگاه‌ها قابل اجراست.

۳- اگر شاهد ذیل قرارداد سرقفلی را امضا نکرده باشد تخلیه چگونه است؟

در این موارد دعوی صدور حکم تخلیه در دادگاه حقوقی محل ملک مطرح می شود.

۴- اگر قرارداد اجاره در مورد حق انتقال سرقفلی ساکت باشد آیا مستأجر حق واگذاری به غیر دارد؟

طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اصل بر انتقال حق سرقفلی است مگر اینکه حق واگذاری در قرارداد سلب شده باشد.

۵- آیا با وجود سرقفلی در قرارداد، دادگاه می تواند با ارجاع به کارشناس مبلغ آن را تعیین نماید؟

سرقفلی حقی مالی است و ریشه قراردادی دارد. لکن سرقفلی در زمان تخلیه ملک، به قیمت روز پرداخته می شود.