عدم تحویل مبیع و آثار آن

عدم تحویل مبیع

با عدم تحویل مبیع در موعد مقرر، خریدار دعوی الزام فروشنده به تحویل را در دادگاه اقامه می نماید. در صورت الزام و عدم امکان تحویل به هر دلیلی به استناد خیار تعذر تسلیم معامله قابل فسخ خواهد بود.‌

در قانون مدنی از این خیار ذکری به میان نیامده است. لکن ضمانت اجرای عدم امکان تحویل مبیع توسل به این خیار می باشد.

در ادامه به طور کاربردی، در خصوص تکلیف فروشنده بر تحویل مبیع و آثار و تبعات عدم تحویل سخن می گوییم.

تحویل مبیع

هر قراردادی بین طرفین منعقد می شود علاوه بر منافع، تعهداتی را برای هریک در بر خواهد داشت. چنانچه فروشنده مورد معامله را در موعد مقرر تحویل ندهد، خریدار می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.

معمولاً طرفین توافق می کنند بخشی از ثمن قرارداد زمان تحویل ملک پرداخت شود. همچنین وجه التزام بابت تاخیر در تحویل تعیین می کنند. در این صورت خواهان علاوه بر دعوای الزام به ایفای تعهد بابت تحویل ملک، وجه التزام را نیز مطالبه می کند.

بیشتر بدانید:

الزام به ایفای تعهد

اگر بعد از دعوای الزام‌ و محکومیت، به هر دلیلی تحویل صورت نگیرد یا موانعی سر راه وجود داشته باشد، نوبت به فسخ قرارداد می رسد. خیار مربوط به عدم تحویل مبیع، خیار تعذر تسلیم است.

مانعی که موجب عدم تحویل مبیع می شود ممکن است موقت باشد یا دائمی. اگر مانع موقت باشد دعوای الزام به تحویل، سپس فسخ معامله اقامه می شود.

چنانچه مانع موجود دائمی باشد به گونه ای که به هیچ عنوان امکان تحویل نباشد در این صورت معامله منفسخ می شود. در مورد انفساخ معامله، خریدار باید دعوای تایید انفساخ مطرح و ثمن پرداختی به علاوه خسارات را مطالبه کند.

بیشتر بدانید:

انفساخ قرارداد و تایید آن از سوی دادگاه

خیار تعذر تسلیم (عدم تحویل مبیع) چیست؟

تعذر از کلمه عذر می آید و به معنای دشوار شدن و عذرآوردن است. تعذر تسلیم عبارت است از اینکه فروشنده قدرت تسلیم مبیع را به طرف معامله نداشته باشد.

گاهی تعذر تسلیم در زمان عقد وجود دارد گاهی پس از عقد حادث می شود. اگر فروشنده به طور کلی قدرت بر تسلیم مبیع را از دست بدهد عقد منفسخ می شود.

طرفین باید طبق توافقات ضمن عقد، به تعهدات قراردادی عمل نمایند. یکی از مواردی که ضمن عقود معاوضه ای و غیرمجازی به آن تراضی می شود تسلیم مبیع در موعد مقرر می باشد.

اگر تسلیم صورت نگیرد، خریدار می تواند الزام فروشنده را به تحویل ملک از دادگاه بخواهد. ملاک قدرت بر تسلیم زمان تسلیم است نه زمان عقد.

حق فسخ عدم تسلیم به موقع مبیع

عقد صحیح عقدی است که شروط اساسی معاملات طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در آن رعایت شده باشد. فسخ مخصوص عقود صحیح و لازم است. در عقود باطل راه ندارد. فسخ عقد نیست بلکه ایقاعی است که با اراده یک طرف معامله واقع می شود.

برخی خیارات چون خیار تعذر تسلیم یا عدم تحویل مبیع با وجود اسقاط ضمن عقد، بازهم به قوت خود باقی هستند.

خیار تعذر تسلیم، تدلیس و تخلف از شرط ضمن عقد خیاراتی هستند که قابل اسقاط نیستند. طرفین می توانند ضمن قرارداد شرط کنند در صورت عدم تسلیم به موقع مبیع، معامله منفسخ گردد.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

آثار عدم تحویل مبیع

۱- ایجاد حق حبس. با عدم تسلیم مورد معامله خریدار که باید ثمن قرارداد را همزمان‌ با تسلیم مبیع پرداخت کند، این حق را دارد تا زمان تحویل ملک از پرداخت آن بخش از ثمن خودداری نماید.

ممکن است فروشنده بابت تاخیر در پرداخت این بخش از ثمن از خریدار مطالبه خسارت کند. در این صورت دادگاه با توجه به حق حبس خریدار دعوای فروشنده را رد می کند. چون در موعد مقرر فروشنده به تعهد خود مبنی بر تحویل مبیع عمل ننموده است.

۲- ایجاد حق فسخ. با عدم تسلیم به موقع مبیع، خریدار و انتقال گیرنده حق فسخ معامله را به استناد خیار تعذر تسلیم خواهد داشت.

در این جا، متعهدله (صاحب حق فسخ) با ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد را به طرف معامله اعلام می کند. سپس دادخواست تایید فسخ و استرداد ثمن را به دادگاه حقوقی تقدیم می کند.

۳- انفساخ عقد. گاهی مورد معامله پیش از تسلیم به خریدار و بدون اهمال و تقصیر فروشنده تلف می شود. در این شرایط با توجه به وقوع ضمان معاوضی و انفساخ قانونی، معامله منفسخ می گردد. در این صورت دعوی تایید انفساخ قرارداد و استرداد ثمن اقامه می گردد.

بیشتر بدانید:

روش های فسخ قرارداد- تایید فسخ به وسیله دادگاه

نکات مهم

▪︎ خیار تعذر تسلیم مربوط به نظم عمومی است به همین دلیل قابل اسقاط نیست. اگر طرفین ضمن قرارداد اسقاط کلیه خیارات را شرط کنند قابل تسری به خیار تعذر تسلیم نمی باشد.

▪︎ انتقال گیرنده (خریدار) نمی تواند قبل از انتقال رسمی ملک به وی دعوی الزام فروشنده به تسلیم مبیع را اقامه نماید. چرا که این دعوی مستلزم این است که ملک رسماً به خریدار منتقل شده باشد. اگر خریدار با سند عادی دعوی الزام به تسلیم ملک را اقامه کند دعوا مردود است.

▪︎ دعوی تحویل ملک مشاع از سوی یکی از مالکین مشاعی به جهت تعارض با حقوق مالکین دیگر قابل استماع نمی باشد مگر سایر مالکین مشاعی رضایت داشته باشند.

نمونه آرای قضائی

◇ در موردی که اثر ثانویه عقدی تعهد به تسلیم مال است چنانچه متعهد قدرت بر تسلیم نداشته باشد آن عقد باطل است پس به طریق اولی در عقدی که اثر اولیه آن تعهد به تسلیم است آن عقد نیز به تبع عدم قدرت متعهد به تحویل مال مورد معامله باطل خواهد بود. لذا متعهد حقی به دریافت خسارت عدم انجام تعهد شرط شده در قرارداد ندارد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۱۵۴ – ۹۳/۲/۱۴ شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می گردد و فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می نماید.بنابراین بازداشت بودن و در رهن بودن ملک مانعی در جهت پذیرش این خواسته نیست.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۰۰۵ – ۹۳/۸/۳ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ دعوی تحویل مبیع،دعوی مستقل از خلع ید بوده و این دو دعوی از یکدیگر متفاوت هستند و با توجه به اینکه بایع ملزم به تسلیم مبیع می باشد و نیز با عنایت به اصول صحت و لزوم در عقد بیع،بایع موظف به تحویل مبیع است.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۰۸۹۰ – ۹۳/۶/۳۰ شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ شرط دعوی الزام به تحویل مبیع و مطالبه اجرت المثل، مالکیت رسمی خواهان است بنابراین سندعادی مالکیت در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی فاقد اثر است.
(دادنامه ۹۰۰۹۹۸۲۲۹۷۲۰۰۵۵۲ – ۹۴/۶/۲ شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور مطالبات قراردادی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *